Котова Наталия "Договор аренды ячейки «Эксклюзив» для сделок с недвижимостью"
Всем понятны условия договоров под известными названиями «Эксперт-Сейфинг», «Аренда+» или «Переуступка».
В них указывается стандартный набор документов, служащих основанием доступа к сейфу при проведении взаиморасчётов между покупателями и продавцами недвижимого имущества:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает переход права собственности в отношении объекта недвижимости на имя покупателя;
- справка Ф.9, листок убытия, штамп с отметкой о снятии с учёта в паспорте и т.п. – снятие бывших жильцов с регистрационного учёта по адресу объекта;
- акт приёма-передачи – фактическую передачу объекта недвижимости.
Наряду с этим у покупателя и продавца может возникнуть необходимость произвести расчёты с использованием дополнительных документов.
Например, переход права собственности произошёл, в Расчётный центр предъявлено соответствующее свидетельство, но акт приёма-передачи покупатель не подписывает в виду непогашенной продавцом задолженности по коммунальным услугам. Образуется новое, дополнительное, условие, как бы вклинивающееся в стандартную схему.
Стороны сделки задумываются л том, что указать в договоре аренды ячейки, чтобы покупатель был уверен, что продавец выполнил свои обязательства об уплате коммунальных долгов. Тогда условием доступа продавца к сейфу может быть предоставление такого документа, который бы подтверждал отсутствие задолженности по коммунальным услугам в отношении объекта недвижимости. Как правило, это соответствующая справка, выдаваемая бухгалтерией жилищной конторы по месту нахождения объекта недвижимости.
Вместе с тем при проведении взаиморасчётов сама схема расчётов между сторонами может выйти за грани стандарта.
Так, участники сделки, в которой последовательно связаны несколько объектов недвижимости (такие сделки иначе называют «встречными» сделками), согласовав все условия, тем не менее, не уверены в том, что сделка по конечному объекту состоится,или есть другие обстоятельства, при которых это объект может выпасть из «цепи».
Тогда в договоре аренды ячейки условия доступа к ячейке прописываются в разрыве предъявляемых Свидетельств, пусть даже и указываются все объекты недвижимости. В стандартной же схеме доступ к ячейке предусматривается при предъявлении всех свидетельств в совокупности по всем перечисленным объектам недвижимости.
Так, если конечный объект по какой-то причине будет не зарегистрирован, то денежные средства будут предназначаться не продавцу конечного объекта, а продавцу предпоследнего объекта (он же – несостоявшийся покупатель), с тем чтобы этот предпоследний продавец самостоятельно приобрёл себе жильё, как бы выйдя из цепи. Это условие указывается в договоре наравне с тем, как если бы все объекты были бы благополучно зарегистрированы.
Стоит отметить, что договор «Эксклюзив», обладая свойством индивидуальности, требует специальной подготовки, для чего нестандартные условия тщательно оговариваются с клиентами, согласовываются с руководством Расчётного центра, с разъяснением возможных рисков, с пониманием того, что клиенты осознают последствия предлагаемых условий. Компетентность и многолетний опыт специалистов наших Расчётных центров позволяют клиентам заключать договоры «Эксклюзив» с минимальными временными затратами.
