В Белгороде оборот рынка коммерческой недвижимости составляет около 4,5 млрд. руб. в год

Рынок коммерческой недвижимости Белгорода демонстрирует прирост предложения и снижение объемов спроса. Это содействует снижению стоимости аренды и продажи недвижимости. Доходность таковой ниже, чем в среднем по РФ. Однако проверить это могут лишь отечественные инвесторы полностью доминирующие на рынке недвижимости Белгорода. Рассмотрим более детально ключевые характеристики и тренды, которые демонстрирует коммерческая недвижимость Белгорода.

Предложение и спрос

На начало апреля в Белгороде единовременно экспонировалось около 750 единиц коммерческой недвижимости. 65% данного предложения приходилась на объекты, сдаваемые в аренду. 35% экспонируемых объектов было выставлено на продажу. Объем потенциального спроса оценивался в размере 100 единиц, что в 7,5 раз меньше имеющегося предложения. Четыре пятых спроса относилось каренде недвижимости. Лишь каждая пятая заявка предполагала поиск недвижимости для покупки.

В общем объеме сдаваемой недвижимости доминируют офисы и помещения свободного назначения. На них приходится по 30% предложения. Еще 20% недвижимости представлено магазинами и ТЦ. Складские помещения формируют 10% предложения. Еще 6% приходится на производственные помещения.1,5% предложения обеспечивают пункты общественного питания. Оставшиеся 2,5% рынка представлены иными типами недвижимости. При этом объекты гостиничной недвижимости являются самыми дефицитными на рынке аренды коммерческой недвижимости Белгорода. На территории такового сдается в аренду лишь один отель. Он расположен в районе Западный. Стоимость аренды объекта составляет 125 тыс. руб. в месяц.

• На субрынке продажи недвижимости в общем объеме предложения доминируют помещения свободного назначения. На них приходится 44% рынка.

• Торговая недвижимость отличается аналогичным значением в размере 19%.

• Офисная недвижимость формирует 15%предложения.

• Еще 14%приходится на производственные помещения.

• 5% предложения обеспечивают складские помещения.

• Еще 3% недвижимости представлено пунктами общественного питания.

• Наиболее редко реализуемым типом коммерческой недвижимости в Белгороде являются гостиницы. В городе продается лишь один отель. Объект, расположенный в районе Восточный реализуется за 50 млн. руб.

• В общей структуре спроса на арендную недвижимость доминирует торговая недвижимость. Она обеспечивает 43% всего предложения.

• На втором месте по значимости находятся помещения свободного назначения, формирующие 24% всего спроса.

• Офисная недвижимость занимает 17% всего рынка.

• Производственные помещения обеспечили 11% всего предложения.

• Еще 3% пришлось
• на помещения общественного питания.

• Складские помещения и гостиницы заняли последнее место, обеспечив по 2% всего предложения.

В структуре спроса на реализуемую коммерческую недвижимость доминируют помещения свободного назначения. Таковые обеспечивают 52% всего предложения. На втором месте по значимости находятся производственные помещения, вбирающие 17% рынка. По 11% приходится на торговую и складскую недвижимость. Офисная недвижимость обеспечивает еще 9% рынка.

Помещения свободного назначения доминируют по объему предложения на субрынках продажи и аренды коммерческой недвижимости. При этом в Белгороде активнее сдается в аренду офисная, а не торговая недвижимость. Противоположная ситуация наблюдается при продаже данных типов недвижимости. Гостиницы являются аутсайдерами по объему предложения в обоих сегментах.

Наиболее активным спросом в городе пользуются торговые помещения (аренда) и помещения свободного назначения (продажа). Гостиницы являются аутсайдерами на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости.

При этом спрос соответствует структуре предложения по топовой позиции: помещениям свободного назначения. Таковые в подавляющем большинстве случаев лидируют как по объему предложения, так и спроса. Однако по объему обоих показателей ближе всего к друг другу гостиницы. В данном сегменте спрос максимально соответствует предложению. Причем в сегменте аренды объем искомыхк аренде гостиниц в два раза превосходит объем предложения таковых. Вследствие этого сегмент гостиничной недвижимости можно считать наиболее устойчивым в ценовом плане на рынке коммерческой недвижимости Белгорода. В целом же спрос на коммерческую недвижимость снизился в среднем на четверть. При этом сильнее всего сократилась востребованность пунктов общественного питания. Таковые отметились снижением спроса на 75%. Для сравнения объем предложения коммерческой недвижимости в сегменте аренды возрос примерно в два раза. Не смотря на это,в Белгороде продолжают возводиться значительные объемы коммерческой недвижимости. Например, площадь строящихся торговых помещений составляет 45 тыс. кв.м. В 2014 году площадь возведенной торговой недвижимости составила 37 тыс.кв.м. При этом введенные в эксплуатацию объекты общественного питания были рассчитаны на 352 посадочныхместа. В целом же средний срок экспозиции объекта коммерческой недвижимости в Белгороде составляет 1 год.

Цены

• Стоимость продажи объектов коммерческой недвижимости варьируется в Белгороде от 270 тыс. до 850 млн. руб. Самым дешевым объектом является помещение свободного назначения площадью в 100 кв.м. Объект продается по адресу: ул. Коммунальная, район Восточный. Наиболее дорогим из реализуемых объектов является МФК площадью в 41 тыс. кв.м. Объект располагается в районе Восточный на улице Чапаева, где занимает земельный участок площадью в 13 тыс.кв.м.

• Стоимость аренды коммерческой недвижимости в городе варьируется от 10 тыс. до 682 тыс. руб. в месяц. Дешевле всего сдается складской бокс площадью в 72 кв.м. на улице Новая в районе Западный. Наиболее дорогим из сдаваемых объектов является помещение свободного назначения на улице Есенина в районе Западный. Площадь объекта составляет 1300 кв.м.

Высший ценовой сегмент рынка характеризуется завышенной стоимостью, что приводит к существенным дисконтам при появлении реального покупателя. Скидки в данном случае достигают четверти от первоначальной стоимости. В среднем по рынку дисконт составляет 10-15%. Не соответствие ценовых ожиданий покупателей и продавцов существенно снижает оборот рынка.

Превышение предложения над спросом оказывает нисходящее давление на цены. Особенно ярко это видно в сегменте аренды доминирующем в общем объеме предложении и спроса. Так ключевые типы коммерческой недвижимости за год утратили более четверти от первоначальных арендных ставок. Например, цена аренды офисной недвижимости с марта 2015 по март 2016 года снизилась в Белгороде на 27,85%*. За этот же период стоимость аренды торговой недвижимости сократилась на 25,66%. В итоге медианный уровень арендных ставок составил в сегменте офисной недвижимости 5411 руб. за кв.м. в год. Магазины сдавались по средней цене в размере 6920 руб. за кв.м. в год.

Для сравнения средняя стоимость продажи офисной недвижимости снизилась за год на 20,32% и составила 65,269 руб. за кв.м. В сегменте торговой недвижимости наоборот отмечалось повышение цен в размере 6,65%. При этом с января по март 2016 года стоимость продажи офисной и торговой недвижимости снизилась на 7,21% и 3,6% соответственно. Это позволяет утверждать, что незначительное подорожание магазинов в годовой амплитуде обуславливается сезонным колебанием спроса. Последний в преддверии лета особенно активизируется на субрынке нестационарных объектов торговой недвижимости, что приводит к повышению цен на них. Это так же увеличивает средний уровень цен на рынке.

Инвестиции

Годовой оборот рынка коммерческой недвижимости Белгорода составляет около 4,5 млрд. рублей. При этом средний срок экспозиции равняется 1 году. В общем объеме сделок доминируют помещения свободного назначения, вбирающие 45 всех инвестиционных сделок. Еще 30% транзакций приходится на торговую недвижимость. Офисная недвижимость обеспечивает около 20% всех сделок. Пять процентов рынка формируют помещения иного назначения. При этом стоит отметить, что субрынок помещений свободного назначения по большей степени включает в себя объекты сервисного обслуживания, а так складскую и индустриальную недвижимость, используемую для легкого производства.

Доходность офисной недвижимости в Белгороде составляет 8,5%. В то время как торговая недвижимость генерирует доход в размере 7%. Ставки капитализации помещений свободного назначения составляют 7,6%. Эта же доходность свойственна складским помещениям. Проанализировать динамику данных показателей сейчас крайне трудно, вследствие причин указанных в разделе "Тренды". Вместе с тем можно утверждать, что доходность объектов коммерческой недвижимости в Белгороде меньше чем в среднем по стране. Так офисная и торговая недвижимость в общенациональном формате характеризовалась доходностью в размере 9,5–10,5%. Склады отличились ставками капитализации в размере 12-13%.

На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Белгорода отсутствует зарубежный капитал. Подавляющее большинство сделок заключается региональными бизнесменами. При этом имеются прецеденты участия федерального капитала.

Тренды

На рынке торговой недвижимости Белгорода отмечается ужесточение конкуренции между торговыми центрами. Арендаторы стараются выбрать лучшие объекты, используя для переезда снизившиеся ставки аренды. При этом в менее выигрышном положении оказываются верхние этажи ТЦ. Именно с них в первую очередь съезжают продавцы. При этом мелкие и средние торговые центры теряют клиентов быстрее крупных ТЦ. Последние выигрывают от ротации арендаторов, большая часть которых стремится переехать именно в крупные объекты торговой недвижимости. Это позволяет таковымзамедлить, а то и вовсе остановить снижение арендных ставок.

На рынке офисной недвижимости отмечается стремление компаний оптимизировать занимаемые площадиили же переехать в более дешевые БЦ. В данном контексте активизируется аренда квартир, которые становятся альтернативой профессиональным офисным помещениям. При этом арендодатели существенно теряют от отсутствия в городе современных БЦ сертифицированных на соответствие энергоэффективным технологиям. Данные объекты при сравнительно большей стоимости позволяют сэкономить 25-30% операционных расходов, что оставляет существенные возможности для ценового демпинга с целью привлечения арендаторов. Заполняемость данныхобъектовна 2-16% больше чем обычных.

За 2015 год практические все собственники коммерческой недвижимости перешли на рублевые ставки аренды. Исключение составляют лишь владельцы самых качественных и востребованных объектов, чьи ставки по-прежнему номинированы в валюте. В целом же сильная волатильность рубля существенно затрудняет оценку активов. Эта же причина содействовала росту временных скидок и фиксации курсов, что существенно ограничило деятельность инвесторов затрудняющихся просчитать возможную доходность объекта. Так же активность таковых снизила слабая популярность рынка коммерческой недвижимости Белгорода в общенациональном масштабе. Например, в 2015 году ни одна иностранная розничная сеть не выбрала Белгород для начала своей работы в России. Ритейлеры входящие на рынок торговой недвижимости страны открывали свои первые магазины в Москве, Санкт-Петербурге, Смоленске, Казани, Ростове-на-Дону, Тюмени, Омске. Это же можно сказать о сегменте офисной и складской недвижимости.

Прогнозы

В 2016 году на рынке коммерческой недвижимости Белгорода ожидается стабилизация арендных ставок и снижение стоимости продажи. Это окажет восходящее давление на доходность объектов торговой недвижимости. Спрос на объекты коммерческой недвижимости продолжит снижаться,чему будет содействовать сокращение ключевых показателей областной экономики. Например, товарооборот в регионе снизился за 2015 год на 11%, что существенно ослабило рынок торговой недвижимости. Индекс промышленного производства с января по февраль 2016 года снизился на 3,1%, что ослабило рынки офисной и производственно-складской недвижимости.

На этом фоне в регионе продолжится реализация новых проектов коммерческой недвижимости. Девелоперы попросту не могут резко остановить реализацию ранее запланированных проектов. Причем именно эти объекты, выводимые на рынок в период кризиса,будут характеризоваться наибольшими дисконтами, что сделает их наиболее привлекательными для долгосрочной аренды компаниями с длительными горизонтами планирования. Не смотря на то, что кардинальных изменений на рынке недвижимости Белгорода не произойдет, таковой в период кризиса предоставляет лучшие возможности для долгосрочных инвестиционных стратегий. Существенным препятствием для реализации таковых может только стать дефицит кредитования, собственногокапитала и собственно долгосрочных горизонтов планирования у местных участников рынка.

*Здесь и далее речь идет о коммерческой недвижимости, экспонируемой в Белгороде.