Обзор рынка коттеджных поселков Сочи. 4 квартал 2011

Консультанты MACON Realty Group провели исследование рынка организованных коттеджных поселков Сочи. Сегодня это наиболее развитая зона юга России в сегменте организованных проектов малоэтажной жилой недвижимости.

Анализ предложения

Малоэтажный жилищный фонд Сочи сформирован преимущественно отдельно стоящими индивидуальными домовладениями, у которых разный класс, год постройки, архитектурный стиль и т.д. Исключением являются немногочисленные зоны, рассчитанные на 5-10 домовладений и выполненные в единых архитектурных решениях. Как правило, такие "поселки" не имеют общего плана застройки, собственной инфраструктуры и огороженной территории, в связи с чем относить их к организованным проектам в сегменте малоэтажной жилой недвижимости невозможно.

Рынок организованных коттеджных поселков (КП) Сочи в значительной мере непрозрачен. Это связано с наличием "ведомственных" и "закрытых" КП. К сданным в эксплуатацию "ведомственным" проектам относятся "Газпромгородок" (расположен у горы Благодать, выше СПА-отеля "Рэдиссон САС Лазурная"), КП ЛУКОЙЛа (в Мусин-Пушкинской Балке), КП "Красмашевский" (на территории санатория "Красмашевский", ул. Виноградная) и несколько КП в Бочаровом Ручье. К "закрытым" КП относятся поселение на Мамайке (в районе санатория "Ставрополье"), на горе Бытха (за Центральным военным санаторием им. К. Ворошилова), коттеджный поселок "Русская Ривьера" в районе санатория "Зеленая Роща" (бывшая дача Сталина) и поселок на Мацесте.

По оценкам компании MACON Realty Group, в Сочи существует 14 коттеджных поселков, в которых ведется продажа объектов недвижимости на открытом рынке. Шесть из них введены в эксплуатацию и восемь находятся в стадии строительства.

Важно отметить, что Сочинский район является единственной зоной на Азово-Черноморском побережье, где при строительстве коттеджных поселков используется клееный брус. Это связано с наличием собственных деревообрабатывающих производств у некоторых девелоперов КП Сочи. Например, основным профилем деятельности ГК "ARM" (девелопер проекта Sochi Country Club) являются проектыв нефтяной отрасли и лесной промышленности. Инвестор "Усадьбы", в которой есть как монолитные коттеджи, так и дома из клееного бруса, имеет два собственных деревообрабатывающих завода.

Ценовая ситуация

На сегодняшний день минимальная стоимость коттеджей в организованных коттеджных поселках Сочи составляет 47,8 млн. руб. За эти деньги можно купить дом площадью около 300 кв. м на 6,8 сот. Апартаменты представлены только в 2 проектах: "Горки-11" и "Орёл-Изумруд". В КП "Орел-Изумруд" апартаменты пока не продаются, а в "Горки-11" их можно купить по цене $4 тыс. за квадратный метр. Минимальный стоимость апартаментов здесь составляет 6,3 млн. руб. за 50 кв. м.

По состоянию на октябрь 2011 г., минимальная стоимость таунхауса в среднем равна 18,3 млн. руб. За эти деньги можно купить домовладение площадью 162,1 кв. м. Необходимо отметить, что земельный участок при таунхаусах, как правило, имеет небольшую площадь (около 1 сот.). Исключением является КП "Морские Пенаты", в котором с августа 2011 г. при покупке таунхауса "дарят" земельный участок (5 сот.), который расположен на противоположной от коттеджного поселка стороне дороги.

Анализ спроса

В самом начале развития рынка организованных коттеджных поселков Сочи (2005 г. и ранее) продажа объектов недвижимости велась только в двух проектах: "Южное Голицыно" и "Сосновый бор". С 2006 г. объем рынка стал ежегодно возрастать. Однако ожидаемого роста активности потенциальных покупателей не произошло — следствие наличия всего нескольких готовых проектов и всё еще невысокой стадии готовности остальных.

В 2009 г. кризисные явления экономики РФ оказали негативное влияние на рынок. Необходимо обратить внимание на то, что большая часть жилья в рамках организованных проектов малоэтажной жилой недвижимости Сочи в 2008 г. и ранее приобреталась в качестве "летней резиденции". Другими словами покупка такого жилья не являлась первой необходимостью. А в кризисный период относительно активными в первую очередь являются те покупатели, которые приобретают жилье вынужденно (переезд, улучшение жилищных условий и т.д).

С 2010 г. и по сегодняшний день активность покупателей стала возрастать. Это происходит благодаря постепенному восстановлению их платежеспособности, а также за счет высокой степени готовности многих КП, появления более "дешевых" проектов (например, Sochi Country Club) и новых форматов домовладений (например, апартаменты в "Горки-11") и т.д.

Доля находящихся в остатке домовладений в рамках существующих и строящихся КП Сочинского района ежегодно снижается несмотря на колоссальный прирост проектов. Данный тренд продолжится и в перспективе. Однако говорить о возможности возникновения дефицита предложения в течение 4 кв. 2011-2012 гг. нельзя, поскольку по состоянию на октябрь 2011 г. доля остатков все еще велика — 75,6%. Кроме того, в прогнозный период не ожидается колоссального "всплеска" спроса.

По оценкам компании MACON Realty Group, на сегодняшний день средний темп продаж в существующих и строящихся коттеджных поселках Сочи составляет около 1 объекта в месяц.

Основные тенденции

Сочинский район по сравнению с остальными зонами Азово-Черноморского побережья аккумулирует наибольшее количество коттеджных поселков, что позволяет охарактеризовать его как наиболее развитую зону юга России в сегменте организованных проектов малоэтажной жилой недвижимости.

Однако данный рынок отличается не только высокой степенью развития, но и закрытости. Коттеджные поселки, в которых ведется продажа объектов недвижимости, соседствуют с многочисленными "ведомственными" и "закрытыми". К последним можно отнести и те, в которых покупка недвижимости теоретически возможна, но фактически зависит от желания владельца, который принимает решение о продаже объекта после личной встречи с покупателем (например, "Акация"). Такая высокая избирательность объясняется тем, что владельцы котеджных поселков, собираясь там проживать, подыскивают себе "достойных" соседей.

На Азово-Черноморском побережье рынок коттеджных поселков Сочи является лидером и по уровню цен. В кризис стоимость коттеджей (наиболее распространенный тип недвижимости) не падала даже несмотря на крайне низкие темпы продаж. Это связано с тем, что в некоторых проектах выручка от продажи объектов не является основным источником дохода для владельцев или девелоперов. Поэтому они предпочитают более длительный цикл реализации проектов наряду с их более высокой доходностью. Например, в случае Вадима Бровцова, который является основателем и с 2005 г. председателем совета директоров компании ООО "УК "Вермикулит" (проект "Усадьба").

Сдерживающим платежеспособный спрос фактором являются отмеченные ранее высокие цены. Ликвидные проекты, которые имеют минимальные в регионе цены реализации, могут иметь среднемесячные темпы продаж от 3,5 до 4,5 ед. (например, "Орхидея-Парк", Sochi Country Club). В то время как в дорогостоящих проектах они не превышают 1,0 ед. (например, "Горки Город"). При этом среднемесячные темпы продаж в КП, которые имеют высокие цены и не отличаются уникальной концепцией, вообще приближены к околонулевым значениям (01-0,2 ед. в мес.).