«Горячие» вопросы рынка недвижимости.

Традиционно самым востребованным «товаром» на рынке недвижимости являются однокомнатные квартиры. Если говорить о вторичном рынке, то есть о квартирах в которых уже жили люди- то наиболее востребованный формат- квартира в блочном доме девятиэтажке с кухней не менее 9м2. Такой запрос самый частый.

Если говорить о первичном рынке, рынке новостроек, то это такие же однокомнатные квартиры с близким сроком сдачи дома и желательно, чтобы в таких домах была отделка «под ключ». Общая тенденция изменения потребительских предпочтений показывает постепенную корректировку в сторону качества жилья. То есть все большее количество потребителей ориентируются не только на цену- как решающий фактор, но и на качество- многие уже не хотят квартиру в блочном доме, предпочитая заплатить больше, но за квартиру в монолитно- кирпичном доме.

За сколько сейчас реально можно купить однокомнатную квартиру?

Для примера возьмем стандартную тридцатиметровую однокомнатную квартиру в спальных районах ГМР, КМР, в которых более обширное предложение квартир в блочных и панельных домах. Такие квартиры в состоянии требующем ремонта предлагаются по цене от 1 млн. 650 тыс. рублей до 1 млн. 800 тыс. руб. В зависимости от срочности продажи, позиции собственника недвижимости.

Если говорить о первичном рынке, то минимальное ценовое предложение от крупных застройщиков- 1 млн. 680 тыс. рублей. При сдаче дома (блочный) во втором- третьем квартале 2012 года. Однако не стоит думать, что такое предложение обширно. Однокомнатных квартир в новостройках очень мало. Их раскупают первыми.

При этом есть предложение от частных застройщиков- от 500-700 тыс. рублей за однокомнатную квартиру на мансардном этаже. При этом вы сами понимаете, что срок сдачи дома — конец этого, начало следующего года. И далеко не факт, что вам при такой цене повезет по факту пожить в этой квартире. Не секрет, что Администрация города Краснодара ведет работу по признанию таких домов самостроями по решению суда и последующему сносу таких объектов.

Самые перспективные районы нашего города? Какойбудет дорожать?

Город в любом случае будет расти и развиваться. Инвестиционно привлекательный Краснодар влечет жителей других регионов. Перспективные направления роста города- это, конечно, Энка, Витаминкомбинат. С момента появления в районе Энка ТРК «Красная Площадь» район усиленно осваивается застройщиками. Активно осваивается пригород- хутор Ленина, Прогресс, Южный. Однако говорить о перспективе роста цены по конкретному району не приходится. Цены растут по всем районам города. Наименьшую динамику- район ул. 40 лет Победы, Московская, Солнечная. Это обусловлено огромной площадкой новостроек в этом квадрате. То есть обширным предложением.

Будут ли расти цены в ближайшее время?

Скажем так они это уже делают. Цены растут постепенно и зачастую только в конце года можно увидеть динамику. Перспектив для галопирующего (быстрого и существенного) роста нет. При этом в ситуации относительной стабильности 2011 год по показателям зарегистрированных сделок (Росреестр) в общем по России на 26% больше по сравнению с 2010 годом. И цены за прошлый год подросли по разным сегментам от 10 до 20%. Можно предположить, что если ситуация в мировой экономике меняться не будет, то мы также в 2012 увидим рост цен на недвижимость.

Как может отразиться на нашем рынке недвижимости нестабильная ситуация в Еврозоне?

В любом случае колебания на рынке валют приводят к тому, что инвесторы как более перспективный способ вложения средств рассматривают именно недвижимость. Здесь речь, конечно, о российских гражданах. Между тем экономика любой страны в разной степени интегрирована в мировую, поэтому кризисы, которые происходят в Европе и в целом в мире безусловно могут оказывать влияние на рынок недвижимости России и Краснодара.Так прошлый кризис привел к приостановке выдачи ипотечных кредитов- и как следствие к уменьшению объемов сделок и снижению цен на рынке недвижимости. На сегодняшний день представители кредитных организаций не только не уменьшают предложение, но наоборот расширяют линейку ипотечных продуктов.

В чем разница между частными застройщиками и крупными? Ведь и те и другие задерживают сроки сдачи?

Вы правы, такое иногда происходит. Есть и крупные застройщики, которые задерживают сроки сдачи дома. Однако в любом случае- гарантий у таких граждан больше. Даже если компания терпит финансовый крах, банкротство, то Администрация муниципального образования г. Краснодар не бросает их на произвол судьбы. В любом случае каждым объектом занимаются, ищут инвесторов, распределяют дольщиков среди действующих застройщиков. Если же вы по договору инвестирования приобрели квартиру в самострое, то в этом случае вам никто не поможет.По договору- вы инвестор и добровольно идете на риск по вложению своих денег в строительство.

Разница:

1. Соблюдение законодательства

Крупные застройщики осуществляют свою деятельность по 214 Федеральному закону, который в большей степени защищает интересы дольщиков.

Частные застройщики просто берут и строят без какой- либо разрешительной документации

2. Коммуникации

Крупные застройщики обеспечивают подведение коммуникаций согласно проекту

Частные застройщики зачастую строят на участке под индивидуальное жилищное строительство. Соответственно и мощности на такой объекте рассчитаны на индивидуальный частный дом, а не на многоквартирник.

3. Гарантии.

По частному застройщику- никаких

4. Качество

5. Цена

Да, безусловно, у частного застройщика цена зачастую ниже. При этом соглашаясь на этот риск помните о возможных последствиях.

Какие документы должны быть у продавца квартиры? Как самому проверить их достоверность?

Закажите выписку из ЕГРП об отсутствии арестов и обременений. Изучите правоустанавливающие ( договор купли- продажи) и право подтверждающие документы (Свидетельство), паспорт, наличие или отсутствие супругов, несовершеннолетних собственников. По сути стоимость юридического оформления в среднем- 12 тыс. рублей. Сумма вполне приемлемая. Поэтому естественно лучше доверить эту работу тому кто занимается этим постоянно и профессионально.

Текст: Ольга Проценко