Краткий обзор рынка офисной недвижимости Краснодара за 1 кв. 2013

офисных площадей. Данный объем приходится на сданный в эксплуатацию бизнес-центр «Изумруд» по ул. Янковского, претендующий на класс В+. За прошедший период не было совершено крупных сделок аренды/продажи офисной недвижимости. Однако арендаторы проявляли интерес к крупным помещениям более 1000 кв.м с целью расширения своих площадей.

Значительно увеличилась вакантность в классе В+ и В. Во 2 кв. 2013 г.

могут быть введены шесть бизнес-центров, если сроки ввода в эксплуатацию некоторых из них не будут снова перенесены. После ввода новых объектов ожидается корректировка арендных ставок в классах А, В+, В.

Предложение

В 1 кв. 2013 г. совокупное предложение офисных помещений классов А,

В+, В, С в Краснодаре составило 507,1 тыс. кв. м. (GLA). За анализируемый период был введен бизнес-центр «Изумруд» по ул.

Янковского офисной площадью 8 300 кв.м, относящийся к классу В+.

Обеспеченность качественными офисными площадями (классов А, В+, В)

жителей Краснодарана 1 000 человек немного выросла и составила 240 кв.м (GLA).

В структуре офисных площадей наблюдается постепенное сокращение класса С за счет роста более качественного предложения в городе. В 2013 году, если заявленные объекты будут введены, доля качественного предложение превысит долю некачественного. На сегодняшний день в Краснодаре на стадии строительства находится более 20 качественных офисных объектов, совокупной арендопригодной площадью около 200 тыс. кв.м, ввод которых должен произойти в течение ближайших трех лет.

Что касается географического распределения нового предложения, планируемые объекты будут вводиться в Западном, Центральном, Карасунском округах Краснодара.

Сроки ввода некоторых объектов перенеслись (например, БЦ на ул.

Зиповской, БЦ по ул. Трамвайной и др.). В 2013 г. планируется к вводу более 65 тыс. кв.м качественных офисных площадей. Большинство заявленного предложения относится к классам В+, В. Один бизнес-центр «КНГК групп» по ул. Буденного, 119/1 претендует на класс А. Его открытие запланировано на начало 2 кв. 2013 г.

О новых объектах за прошедший квартал заявлено не было. В 1 кв. 2013 года, средний уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 4% – в классе А ,21% - в классе В+, в классе

B – 27%, С классе – 7%.

За анализируемый период значительно повысилась доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса В+ и В. Это произошло за счет того, что многие офисные площади, изначально приобретенные для собственных нужд, теперь сдаются в субаренду.

Текущий средний уровень вакантных площадей в строящихся объектах

класса А, В+, В, которые будут сданы в ближайшие 2 года оценивается в

88%.

Среди основных тенденций 1 кв. 2013 г. выделим:

•перенос сроков ввода некоторых объектов;

•увеличение доли вакантных площадей в классах В+ и В;

•рост качественного предложения.

Спрос

В 1 кв. 2013 г. крупных сделок по продаже и аренде офисных площадей в бизнес-центрах зафиксировано не было. Международные компании, которые хотят арендовать офисные площади, проявляли интерес к помещениям от 300 до 1 500 кв.м, чаще всего open space. Но таких запросов немного.

Наиболее популярные предпочтения по-прежнему приходятся на помещения от 30 до 300 кв.м. Основные требования арендаторов: кабинетная система, обеспеченность парковочными местами, чистовая отделка. На сегодняшний день большая часть предложений аренды в городе приходится на помещения с черновой отделкой, которые не пользуются спросом. Арендаторы готовы снимать помещения с чистовой отделкой. На рынке также присутствует дефицит предложений с достаточным количеством парковочных мест. По прогнозам GVA Sawyer, в 2013 году кардинальных изменений на рынке офисной аренды города не предвидится. В настоящее время в городе выставлено на продажу около 70 тыс. кв.м офисных площадей (GLA около 32 тыс. кв.м). В это предложение входит продажа двух крупных бизнес-центров – МФЦ «Кристалл» – класса А, БЦ «Девелопмент-Юг» – класса В+. Каждый объект продается единым лотом.

Финансовые условия

В 1 кв. 2013 г. наблюдалось снижение стоимости арендных ставок в

объектах класса А, В+, В. В классах А и В проседание цен было

небольшим. В классе В+ средневзвешенные арендные ставки снизились

более чем на 15% из-за ввода новых объектов на рынок. В объектах

класса С цены зафиксировались на уровне конца прошлого года.

В бизнес-центрах класса А средние ставки аренды составили 1 070 руб.

за кв.м (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса В+ – 830

руб. за кв.м, класса В – 780 руб. за кв.м. Проседание в классе В+

произошло за счет недавнего ввода новых объектов на рынок (БЦ

«Изумруд»), которые предложили более низкие арендные ставки с целью скорейшего заполнения своих объектов.

В некоторых строящихся бизнес-центрах, которые можно отнести к классу В, собственники предлагают выгодные арендные ставки (в районе 1000 руб. за кв.м), которые включают в себя эксплуатационные расходы и НДС.

Средневзвешенная стоимость продажи 1 кв.м офисной недвижимости в

Краснодаре составила – 73 600 рублей. Уровень цен продажи офисных

площадей варьируется от 60 000 до 130 000 руб. за кв.м.

Некоторые объекты класса В предлагали помещения большой площадью около 1 000 кв.м без отделки со скидками около 23%, в качестве разовой акции.

Остается открытой проблема нехватки парковочных мест и нежелание

собственников что-либо менять. Как следствие, в БЦ с оптимальным

соотношением площадей и парковочных мест вакантных площадей нет.

Незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом подталкивает арендатора на

переговоры с собственником.

Дисконт для крупных арендаторов (от 300 кв. м.) в среднем составляет

около 10-15%. Ранее собственники для привлечения арендаторов объявляли о «каникулярном» месяце. В настоящее время такая политика может иметь место только в новых БЦ или в офисных центрах с менее качественной инфраструктурой.

По прогнозам GVA Sawyer и Concordia Co., во 2 кв. 2013 г. цены будут

корректироваться, в связи с вводом новых объектов на рынок. При этом

если все заявленные новые объекты будут введены в 2013 году, то в

некоторых наименее качественных объектах возможна корректировка цен в сторону понижения. При этом в качественных объектах класса А, В+ арендные ставки останутся на прежнем уровне. В целом по рынку может произойти корректировка цен в новых объектах, а также объектах, которые пройдут повторную классификацию.

С более подробным исследованием можно ознакомиться на официальном сайте GVA Sawyer.