Нотариус Алексей Комаров "Чем грозит недействительная покупка жилья?"

В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые. К тому моменту назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка заключенная сторонами, с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.

Соответственно, любое заинтересованное лицо могло предъявить требование о признании сделки ничтожной, и о возвращении сторон в первоначальное, до заключения сделки, положение. Суд, на свое усмотрение, мог признать сделку ничтожной - со всеми вытекающими последствиями. Такая практика подрывала устойчивость оборота и в купе с отсутствием реальных гарантий прав собственника создавала непредсказуемость последствий приобретений недвижимости покупателем.

Разница понятий

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделкой состоит в том, кто, когда и в какие сроки может предъявить судебный иск о признании сделки недействительной. Ничтожность сделки (другими словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна, с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. А оспоримую сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

Рассмотрим ничтожную сделку на примере:

• А заключил договор купли продажи жилья с Б.
• Сделка была исполнена – стороны произвели расчет, имущество передано, и право собственности зарегистрировано в Росреестре за новым собственником. Но затем выяснилось, что за год до заключения сделки А в судебном порядке был лишен дееспособности.
• На этом основании, заинтересованной стороной готовится судебный иск о признании права собственности на проданное жилье за недееспособной стороной, т.е. за А.

Как видно из примера, сделка изначально была ничтожной - в силу прямого указания закона, а именно, ст. 171 Гражданского кодекса РФ. Обратиться в суд за защитой прав и интересов недееспособного лица, в силу ст. 36 Гражданского кодекса РФ, может назначенный опекун или представитель лечебного учреждения.

Другой пример, теперь уже оспоримой сделки:

• супруги приобрели в браке квартиру
• свидетельство о праве собственности оформили на жену, брак фактический распался, супруги живут раздельно.
• вопрос о выделении супружеской доли в приобретенной квартире мужем не ставился, жена получила новый паспорт, без штампа о регистрации брака и продала жилье без согласия мужа, поскольку считала, что приобретала его на свои личные денежные средства.

В силу 35-й статьи Семейного кодекса РФ, сделка, заключенная без согласия супруга, оспорима. Правом на оспаривание сделки обладают стороны договора или заинтересованное лицо – в данном случае, супруг. При этом ни мать супруга, ни другие родственники, правом оспаривания данной сделки не наделены, и не могут обратиться в суд с исковым заявлением.

По истечении срока исковой давности признать сделку недействительной будет практический невозможно. Что конечно, не лишает супруга права требовать от жены выплаты части продажной цены жилья, а так же – возмещения причинённого вреда.

Сроки давности

В течение какого срока можно попытаться оспорить сделку в суде?

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности ничтожной сделки составляет 3 года. Но если, как в нашем примере, иск подает не сторона сделки, данный срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало, или должно было узнать о начале исполнения такой сделки.

При этом, в силу той же 181-й статьи, срок исковой давности для лица, которое не является стороной сделки, не может превышать 10 лет. Очевидно, что пока этот срок не истечет, право собственности покупателя, по сути, не имеет под собой устойчивого основания. Для оспоримой сделки срок исковой давности установлен в 1 год с момента, когда он узнал, или должен был узнать о совершении сделки.

Вместе с тем, у оспоримых и ничтожных сделок достаточно общего:

- Оспоримая сделка, как и ничтожная, если такой ее признает суд, обладает обратной силой - и недействительна применительно ко всему объему правоотношений, возникших между сторонами в результате ее заключения.

- К ничтожным и оспоримым сделкам установлен общий порядок последствия – возвращение сторон в положение до заключения сделки (продавцу - квартиру, покупателю – деньги).

На практике, разница между сделками сводится к тому, что сохранить в суде ничтожную сделку практически невозможно.

Покупателям, при применении последствий недействительной сделки, в реальности, сложно добиться возврата денег от продавца по договору купли – продажи.

Понятие «ничтожности сделки» закон тесно связывает с публичным (государственным) интересом в сделке. Но суды, применяя толкование закона, могут подвести под понятие ничтожности любую сделку, квалифицировав ее как противную основам правопорядка и нравственности – такая возможность прописана в 169-й статье Гражданского кодекса РФ. Особенно хорошо под эту классификацию подходят все сделки с участием несовершеннолетних, которые являются одним из собственников данного жилья.

К сожалению, государство сегодня не замечает проблем, связанных с отсутствием реальных гарантий прав собственности на вторичном рынке жилья, исходя из чего приобретателю возможно лишь минимизировать юридические риски покупки, но не устранить их полностью. Наиболее действенным механизмом защиты покупателя является его квалификация по ст.302 ГК РФ – как добросовестного приобретателя дающая иммунитет на изъятие купленного объекта – квартиры в случае расторжения сделки или признания ее недействительной, которая в свою очередь гарантировано приобретается, в случае нотариальной формы сделки.