РОСРИЭЛТ

Нотариус Алексей Комаров "Как не продать квартиру недееспособному?"

15.04.2015

Бывает, что после покупки жилья выясняется: продавец был недееспособен, поэтому не отдавал отчета своим действиям при продаже. В итоге сделку признают недействительной, а горе-покупателю приходится возвращать свои деньги. Как избежать такой ситуации?

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

В России отсутствует единая база недееспособных граждан. Ее частично восполняют данные Росреестра – орган может отказать в регистрации, если у него есть данные о недееспособности продавца. Более того, со следующего года ведомство будет предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным, либо – ограниченно дееспособным» по запросу. И все же, Росреестр не обладает всей полнотой данных о психически больных людях – в базе присутствуют, в лучшем случае, половина недееспособных владельцев жилья.

Без права на продажу

Решение о признании гражданина недееспособным принимает суд – при наличии психиатрической экспертизы.

Таким гражданам, по решению суда, назначается опекун. Только он имеет право распоряжаться имуществом недееспособного гражданина – с согласия органов опеки и попечительства (соответствующие условия прописаны в 32-й и 37-й статьях Гражданского кодекса РФ). То есть, недееспособные вообще не имеют права самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Как сказано в 29-й статье Гражданского кодекса, недееспособность – это отсутствие возможности понимать значение своих действий и руководить ими из-за психического расстройства.

Ограниченно дееспособными могут признать алкоголиков, игроманов, лиц, злоупотребляющих наркотиками – в общем, тех, кто своими «легкомысленными» действиями ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Эти лица могут распоряжаться своим имуществом лишь с письменного согласия попечителя, а в случаях сделок с недвижимым имуществом так же необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства.

Если недееспособный гражданин решил «провернуть» сделку самостоятельно, то она, в соответствии с 171-й статьей Гражданского кодекса РФ - ничтожна, покупатель должен будет возвратить продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, деньги.

Важно знать, что даже если человек продал недвижимость, а уже затем его признали недееспособным или ограниченно дееспособным по причине психического расстройства, то сделку могут оспорить – по заявлению опекуна, попечителя. Ст.177 ГК РФ Если же, к примеру, гражданин реализовал свою жилплощадь, после чего его признали ограниченно дееспособным по причине алкоголизма или увлечения азартными играми, то признать сделку недействительной будет также возможно, но намного сложнее.

Недееспособностью владельцев жилья могут воспользоваться аферисты.

Когда у больного происходит обострение, они «уговаривают» его продать им жилье. После чего – перепродают его ничего не подозревающему добросовестному покупателю. Как уже было сказано, Росреестр не располагает исчерпывающими данными о психически нездоровых людях. В сделке совершенной в простой письменной форме, нет квалифицированного свидетеля – нотариуса который бы видя подвох отказал в заключении договора, а подавая документы на регистрацию перехода права собственности сотрудник Росреестра или МФЦ не вправе ставить под сомнение или выяснять дееспособность заявителя. Поэтому право по такой сделке скорее всего будет зарегистрировано. А конечный покупатель в таких случаях рискует остаться без денег и жилья. Купленное жилье в любом случае придется возвращать. Единственное исключение из этого правила - пропущенный срок исковой давности, который для недействительных сделок составляет 3 года – с момента начала исполнения такой сделки, либо – даты, когда заинтересованное лицо узнало о начале ее исполнения.

Проверка на вменяемость

Потому, перед приобретением недвижимости эксперты советуют присмотреться к состоянию здоровье продавца, если внешний вид его вызывает определенные сомнения. Вообще, по данным Всемирной организации здравоохранения, каждый пятый житель земли имеет то или иное психическое, либо поведенческое отклонение.

Что можно посоветовать покупателям? Привлекать в сделку юриста – нотариуса.

На сегодняшний день это самый действенный механизм защиты прав покупателя. Нотариус беспристрастен, обладает огромным опытом общения с людьми, нотариус не удостоверит сделку если у него появились сомнения, что сторона договора не понимает значения своих действий. Добросовестность покупателя, в суде, определяется фактом участия в сделке нотариуса. Кроме того, перед тем, как оформлять договор, имеет смысл лично встретиться с продавцом – из разговора, адекватности поведения человека, станет понятно, с кем вы имеете дело. Если есть сомнения – потребуйте у агента недвижимости предъявить доказательства, что продавец не состоит на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансере.

Наконец, заключая договор, указывайте в нем именно ту цену, которую вы платите за квартиру. В противном случае, истребовать все заплаченные средства будет крайне проблематично. Проконсультируйтесь с нотариусом - это бесплатно и уж точно не повредит вашим интересам.


Статью разместила компания «Комаров Алексей Викторович»

#Юридический справочник

Просмотров: 48 | ID: 1155



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Устраняем нарушения земельного законодательства: на что обратить внимание

Разберем ситуацию: при проверке земельного участка государственным инспектором было выявлено нарушение земельного законодательства, выдано предписание об устранении выявленного нарушения. Расскажем подробнее, что это значит.

Право собственности на дом: регистрируем правильно

Вы построили жилой дом, причем неважно когда: вчера, несколько лет назад или полвека назад. Не забудьте о последнем важном шаге — регистрации права собственности на объект недвижимости.

Ипотека погашена. Что дальше?

После досрочного погашения ипотечного кредита многих людей волнует вопрос: какие шаги следует далее предпринять и в какой последовательности, чтобы взять закладную. Рассказываем, что именно нужно делать.

Снять с учета, а потом снести: как правильно разобрать старый гараж

Предположим, у вас в собственности находится земельный участок, на котором расположен гараж. Фактически это строение разрушено и подлежит сносу, но прежде чем начинать какие-либо работы, необходимо снять гараж с государственного кадастрового учета.

Как вернуть ошибочно или излишне оплаченную госпошлину

По ошибке государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость оплачена в большем размере. Что делать и как вернуть деньги?

Покупка квартиры - несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя

Покупка квартиры - это серьёзная сделка, требующая особого внимания со стороны покупателя. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обратить внимание на несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя, и совершить сделку не переживая за то, что Вас обманут или выселят.

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.