РОСРИЭЛТ

Кто-то в «поле» стал ходить и с ценою ерундить

27.02.2012

Россияне в среднем меняю место жительства один-два раза в жизни. В большинстве случаев это сопровождается куплей-продажей недвижимости, для чего полезно знать средний уровень цен на рынке.

Между тем понимание последних не так просто как кажется. Зачастую реальный уровень цен не соответствует тому, который есть в действительности. Обуславливается это в каждом конкретном случае различными факторами. Рассмотрим детально наиболее распространенные из них.

1.Зависимость цен от методологии исследований

Нередко отчеты разных компаний об одном и том же рынке недвижимости демонстрируют абсолютно разные средние цены на нем. Обуславливается это различиями в применяемой ветцентр Ветеринарная клиника бакс vet-omsk.ru методологии составления средних цен. Например, в столице одна из компаний составляя еженедельный индекс цен, не берет к рассмотрению нетиповое жилье и жилье, расположенное в ЦАО г. Москвы. Обе категории недвижимости стоят выше среднего по рынку и при включении в отчетность неоправданно завысят средний уровень цен. Вследствие этого в отчетах данной компании цены на несколько сотен долларов ниже, чем у другого участника рынка, который данную недвижимость учитывает. Парадокс заключается в том, что и тот и иной уровень цен является верным и вполне устраивает противоборствующие на рынке группировки, борющиеся как за повышение, так и понижение рынка.

2. Зависимость роста цен от инфляции

За рубежом уважаемые источники информации, публикуя информацию о динамике цен, всегда указывают с учетом инфляции или без таковой спад или подъем цен указан. Иногда приводится два варианта ценовой динамики с учетом инфляции и без таковой.

В России данная практика фактически не распространена. А между тем размер инфляция существенно влияет на движение цен. Например, реальный рост цен имеет место на рынке лишь тогда, когда недвижимость дорожает сильнее официального уровня инфляции. Это же применимо и к сокращению стоимости недвижимости. В данном случае снижение цен учитывается без учета инфляции. С учетом ценовой динамики в России и среднего уровня официальной инфляции в размере 6-8% применение последней может вполне изменить рост цен их снижением.

3. Зависимость цен от статистической базы данных

Практически все участники рынка и источники информации о нем используют декларируемые цены. Т.е. те цены, под которыми жилье экспонируется на рынке. Вместе с тем именно эти цены наименее верны. Ведь фактически всегда они снижаются за счет скидок или же повышаются за счет сопутствующих расходов (нотариальные сборы, оформление документов и т.д.). Например, традиционный уровень скидок в период кризиса составляет от 5 до 15 и более процентов. При этом стоимость сопутствующих расходов, как правило, не бывает ниже 5% от стоимости жилья. А в ряде случаев при применении к недорогим объектам и высокой коррупции это значение увеличивается до 20% и более. Намного точнее декларируемых цен являются фактические цены. Т.е. те цены, по которым заключаются сами сделки. Однако едва ли не единственным источником данных цен является нотариат, фиксирующий стоимость приобретаемого имущества. Вместе с тем в целях снижения уплачиваемых налогов участники сделки занижают стоимость объекта торга. Вследствие чего даже нотариусы без наличия карательных мер не могут быть источником достоверной информации о фактической стоимости жилья.

4. Зависимость цен от корыстных побуждений участников рынка

Различные участники рынка в зависимости от собственной экономической целесообразности играют либо на повышение, либо на понижение рынка. Как правило, наиболее сильно распространен первый вариант, когда риэлтерские или девелоперские компании искусственно завышают средний уровень цен и пытаются представить дела на рынке лучше, чем они есть. Например, при составлении месячного отчета о динамике цен приводятся данные о том, что они выросли на столько-то процентов по отношению к месяцу ранее. При этом не указывается на то, что текущий уровень цен настолько-то процентов меньше чем годом ранее и т.д. Справедливости ради стоит отметить, что настоящие профессионалы борются с подобным явлением. Однако таковое отмечается пока что за рубежом, а не в России. Например, на Кипре год назад было прекращено составление откровенно заангажированного индекса цен. Последние сейчас исследуются всемирно признанным британским Институтом королевских оценщиков недвижимости (RICS).

В данной статье приведены лишь основные факторы, влияющие на уровень цен. С учетом крайне слабого развития российского рынка недвижимости стоит признать, что в большинстве случаев рядовые и профессиональные участники рынка недвижимости имеют в целом весьма приблизительное представление о ценовой динамике. Во многом это лишает их возможности заключения оптимальных сделок. Вместе с тем имеющаяся ситуация не может быть изменена одночасно и требует системных изменений на российском рынке недвижимости.

Кулюк Павел

Просмотров: 34 | ID: 241



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.


Земельный участок в Серпуховском районе Московской области

6 сот., Пролетарский

Квартира в Абакане

1ком., 44 кв.м., Центральный район, Некрасова ул.

Квартира в Яровом

1ком., 30 кв.м.