РОСРИЭЛТ

Нотариус Алексей Комаров "Купля-продажа долей в квартире: о чем нужно знать?"

04.06.2015

Сделки с долями занимают, по разным оценкам, от 20% до 30% всего оборота жилья на вторичном рынке. Правовая конструкция этих операций сложна – поэтому перед тем, как купить или продать долю в квартире, нужно изучить некоторые нюансы.

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Для начала разберемся, что означает понятие «доля жилого помещения». По смыслу жилье является неделимой вещью, но при этом владеть и распоряжаться ею могут несколько сособственников. Соответственно, у каждого из них имеется своя доля.

До мая 2001 года приватизируемое имущество оформлялось в общую совместную собственность всех зарегистрированных в квартире. После смерти одного из сособственников его доля передавалась наследникам – таким образом, доли остальных преобразовывались из общей совместной собственности в долевую. Согласно 247-й статье Гражданского кодекса РФ, порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности устанавливается по соглашению сторон. Либо – через суд.

Таким образом, «долевое» деление права собственности на жилье возникло еще в 90-х годах прошлого века. Сейчас, правовая ситуация с долями выглядит крайне неопределенно. С одной стороны, владеющей большей долей сособственник не может заставить других владельцев, с меньшими и даже мизерными долями, продать принадлежащие им «части» квартиры – это прямо прописано в 252-й статье Гражданского кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

В частности – решением Конституционного Суда Российской Федерации от N 242-О-О, в котором указано:

один сособственник не может требовать выкупа доли другого, даже если у последнего нет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. То есть, выкупить мизерную сособственника, по сути, невозможно - до тех пор, пока он сам об этом не выразит соответствующего желания.

Также существует позиция Верховного суда: если сособственники не могут добровольно определить порядок пользования жильем, то по заявлению владельца большей доли суд вправе отказать собственнику меньшей во вселении в жилое помещение. По мнению Верховного суда, «реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли и соглашения собственников».

Встречаются случаи, когда порядок использования помещениями между совладельцами квартиры не определен: такие доли юристы называют «идеальными».

Идеальные доли приобретаются, главным образом, для получения регистрации. В ряде случаев доли приобретаются для оказания давления на сособственника – чтобы он продал принадлежащую ему часть квартиры.

У сделок с долями есть и другие особенности – к примеру, если вы хотите продать свою долю, необходимо уведомить об этом других сособственников. Дело в том, что 250-я статья Гражданского кодекса РФ наделяет совладельцев правом преимущественного выкупа продаваемых долей. Таким образом, в очереди желающих приобрести вашу долю сособственники стоят выше сторонних покупателей. Соответственно, перед продажей доли остальных владельцев объекта нужно обязательно уведомить об этом – текст уведомления можно составить у нотариуса.


Статью разместила компания «Комаров Алексей Викторович»

#Юридический справочник

Просмотров: 91 | ID: 1207



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Сайты-двойники Росреестра: чем они опасны для пользователей Интернета

В России появились сайты, дублирующие по контенту официальный портал Росреестра. Сотрудники ведомства пояснили, почему им нельзя доверять, как распознать «двойника» и избежать обмана.

Информация из ЕГРН: кому положено знать, поставлен объект на кадастровый учет или нет

Граждане часто задаются вопросом, может ли человек, не являющийся собственником объекта недвижимости, получить информацию о наличии в ЕГРН сведений о его кадастровом учете, а также о том, поставлен объект на кадастровый учет или нет. Подробный ответ — в нашем материале.

Распространенная ошибка, или почему избыточная реклама вредит успешной продаже недвижимости

Многие собственники, выставляя на реализацию свои квартиры и дома, стараются привлечь как можно больше агентств и по максимуму запустить рекламу, рассчитывая таким образом быстрее и успешнее провести сделку. Рассказываем, почему эта тактика может быть провальной.

Госрегистрация прав: что нужно знать о доверенности

Нередко от имени собственника объекта недвижимости (или стороны сделки) с заявлением о государственной регистрации прав и/или об осуществлении государственного кадастрового учета в Росреестр обращается его представитель по доверенности. Рассказываем, на какие нюансы обратить внимание.

Поделить квартиру после развода: как это сделать

У тех, кто собирается подать на развод и при этом имеет совместно нажитую недвижимость, возникает закономерный вопрос: как распределить доли в квартире, приобретенной, в том числе, за счет средств материнского капитала и оформленной на супруга.

Получаем дубликат правоустанавливающего документа: последовательность действий

Если вы потеряли такой документ, либо он пришел в негодность, его можно заменить. Рассказываем, как это сделать.

Что нужно знать о кадастровой и инвентаризационной стоимости

Что представляют собой кадастровая и инвентаризационная стоимости, как узнать размер кадастровой стоимости объекта недвижимости, что делать, если не согласны с ней и другие важные нюансы — в нашей статье.

Устраняем нарушения земельного законодательства: на что обратить внимание

Разберем ситуацию: при проверке земельного участка государственным инспектором было выявлено нарушение земельного законодательства, выдано предписание об устранении выявленного нарушения. Расскажем подробнее, что это значит.

Право собственности на дом: регистрируем правильно

Вы построили жилой дом, причем неважно когда: вчера, несколько лет назад или полвека назад. Не забудьте о последнем важном шаге — регистрации права собственности на объект недвижимости.

Ипотека погашена. Что дальше?

После досрочного погашения ипотечного кредита многих людей волнует вопрос: какие шаги следует далее предпринять и в какой последовательности, чтобы взять закладную. Рассказываем, что именно нужно делать.