РОСРИЭЛТ

Нотариус Алексей Комаров "Купля-продажа долей в квартире: о чем нужно знать?"

04.06.2015

Сделки с долями занимают, по разным оценкам, от 20% до 30% всего оборота жилья на вторичном рынке. Правовая конструкция этих операций сложна – поэтому перед тем, как купить или продать долю в квартире, нужно изучить некоторые нюансы.

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Для начала разберемся, что означает понятие «доля жилого помещения». По смыслу жилье является неделимой вещью, но при этом владеть и распоряжаться ею могут несколько сособственников. Соответственно, у каждого из них имеется своя доля.

До мая 2001 года приватизируемое имущество оформлялось в общую совместную собственность всех зарегистрированных в квартире. После смерти одного из сособственников его доля передавалась наследникам – таким образом, доли остальных преобразовывались из общей совместной собственности в долевую. Согласно 247-й статье Гражданского кодекса РФ, порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности устанавливается по соглашению сторон. Либо – через суд.

Таким образом, «долевое» деление права собственности на жилье возникло еще в 90-х годах прошлого века. Сейчас, правовая ситуация с долями выглядит крайне неопределенно. С одной стороны, владеющей большей долей сособственник не может заставить других владельцев, с меньшими и даже мизерными долями, продать принадлежащие им «части» квартиры – это прямо прописано в 252-й статье Гражданского кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

В частности – решением Конституционного Суда Российской Федерации от N 242-О-О, в котором указано:

один сособственник не может требовать выкупа доли другого, даже если у последнего нет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. То есть, выкупить мизерную сособственника, по сути, невозможно - до тех пор, пока он сам об этом не выразит соответствующего желания.

Также существует позиция Верховного суда: если сособственники не могут добровольно определить порядок пользования жильем, то по заявлению владельца большей доли суд вправе отказать собственнику меньшей во вселении в жилое помещение. По мнению Верховного суда, «реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли и соглашения собственников».

Встречаются случаи, когда порядок использования помещениями между совладельцами квартиры не определен: такие доли юристы называют «идеальными».

Идеальные доли приобретаются, главным образом, для получения регистрации. В ряде случаев доли приобретаются для оказания давления на сособственника – чтобы он продал принадлежащую ему часть квартиры.

У сделок с долями есть и другие особенности – к примеру, если вы хотите продать свою долю, необходимо уведомить об этом других сособственников. Дело в том, что 250-я статья Гражданского кодекса РФ наделяет совладельцев правом преимущественного выкупа продаваемых долей. Таким образом, в очереди желающих приобрести вашу долю сособственники стоят выше сторонних покупателей. Соответственно, перед продажей доли остальных владельцев объекта нужно обязательно уведомить об этом – текст уведомления можно составить у нотариуса.


Статью разместила компания «Комаров Алексей Викторович»

#Юридический справочник

Просмотров: 72 | ID: 1207



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Устраняем нарушения земельного законодательства: на что обратить внимание

Разберем ситуацию: при проверке земельного участка государственным инспектором было выявлено нарушение земельного законодательства, выдано предписание об устранении выявленного нарушения. Расскажем подробнее, что это значит.

Право собственности на дом: регистрируем правильно

Вы построили жилой дом, причем неважно когда: вчера, несколько лет назад или полвека назад. Не забудьте о последнем важном шаге — регистрации права собственности на объект недвижимости.

Ипотека погашена. Что дальше?

После досрочного погашения ипотечного кредита многих людей волнует вопрос: какие шаги следует далее предпринять и в какой последовательности, чтобы взять закладную. Рассказываем, что именно нужно делать.

Снять с учета, а потом снести: как правильно разобрать старый гараж

Предположим, у вас в собственности находится земельный участок, на котором расположен гараж. Фактически это строение разрушено и подлежит сносу, но прежде чем начинать какие-либо работы, необходимо снять гараж с государственного кадастрового учета.

Как вернуть ошибочно или излишне оплаченную госпошлину

По ошибке государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость оплачена в большем размере. Что делать и как вернуть деньги?

Покупка квартиры - несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя

Покупка квартиры - это серьёзная сделка, требующая особого внимания со стороны покупателя. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обратить внимание на несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя, и совершить сделку не переживая за то, что Вас обманут или выселят.

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.