РОСРИЭЛТ

Нотариус Алексей Комаров "Купля-продажа долей в квартире: о чем нужно знать?"

04.06.2015

Сделки с долями занимают, по разным оценкам, от 20% до 30% всего оборота жилья на вторичном рынке. Правовая конструкция этих операций сложна – поэтому перед тем, как купить или продать долю в квартире, нужно изучить некоторые нюансы.

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Для начала разберемся, что означает понятие «доля жилого помещения». По смыслу жилье является неделимой вещью, но при этом владеть и распоряжаться ею могут несколько сособственников. Соответственно, у каждого из них имеется своя доля.

До мая 2001 года приватизируемое имущество оформлялось в общую совместную собственность всех зарегистрированных в квартире. После смерти одного из сособственников его доля передавалась наследникам – таким образом, доли остальных преобразовывались из общей совместной собственности в долевую. Согласно 247-й статье Гражданского кодекса РФ, порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности устанавливается по соглашению сторон. Либо – через суд.

Таким образом, «долевое» деление права собственности на жилье возникло еще в 90-х годах прошлого века. Сейчас, правовая ситуация с долями выглядит крайне неопределенно. С одной стороны, владеющей большей долей сособственник не может заставить других владельцев, с меньшими и даже мизерными долями, продать принадлежащие им «части» квартиры – это прямо прописано в 252-й статье Гражданского кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

В частности – решением Конституционного Суда Российской Федерации от N 242-О-О, в котором указано:

один сособственник не может требовать выкупа доли другого, даже если у последнего нет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. То есть, выкупить мизерную сособственника, по сути, невозможно - до тех пор, пока он сам об этом не выразит соответствующего желания.

Также существует позиция Верховного суда: если сособственники не могут добровольно определить порядок пользования жильем, то по заявлению владельца большей доли суд вправе отказать собственнику меньшей во вселении в жилое помещение. По мнению Верховного суда, «реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли и соглашения собственников».

Встречаются случаи, когда порядок использования помещениями между совладельцами квартиры не определен: такие доли юристы называют «идеальными».

Идеальные доли приобретаются, главным образом, для получения регистрации. В ряде случаев доли приобретаются для оказания давления на сособственника – чтобы он продал принадлежащую ему часть квартиры.

У сделок с долями есть и другие особенности – к примеру, если вы хотите продать свою долю, необходимо уведомить об этом других сособственников. Дело в том, что 250-я статья Гражданского кодекса РФ наделяет совладельцев правом преимущественного выкупа продаваемых долей. Таким образом, в очереди желающих приобрести вашу долю сособственники стоят выше сторонних покупателей. Соответственно, перед продажей доли остальных владельцев объекта нужно обязательно уведомить об этом – текст уведомления можно составить у нотариуса.


Статью разместила компания «Комаров Алексей Викторович»

#Юридический справочник

Просмотров: 55 | ID: 1207



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.


Жилой дом в Анапе

130 кв.м., 2.5 сот., Супсех

Дача в Талдомском районе Московской области

45 кв.м., 15 сот., Бобровниково (деревня)

Земельный участок в Сочи

6 сот., Вардане, Львовская ул.

Квартира в Тюмени

1ком., 30 кв.м., Центр, 50 лет ВЛКСМ ул.