РОСРИЭЛТ

Нотариус Алексей Комаров "Предварительный договор купли – продажи: что в нем указывать?"

21.07.2015

Рассказывает нотариус нотариально палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Покупатель и продавец жилья, чтобы зафиксировать достигнутые договоренности о цене жилья, порядке оплаты, сроках заключения сделки прибегают к предварительному договору, после заключения которого продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке. Указанный договор активно предлагают к заключению и риэлторы, рассматривая его, как способ удержания покупателя или продавца на растущем или подающем рынке жилья.

С точки зрения законодателя, цель заключения такого договора - это подготовиться к заключению основной сделки, при условии добросовестности сторон. Определить заранее условия сделки, чтобы требования сторон не оказались сюрпризом для каждого из них в момент заключения основной сделки. Это касается порядка и сроков снятия зарегистрированных лиц в квартире, комплектности передачи имущества, оплаты задолженности по коммунальным платежам, порядка расчетов и т.д. Иными словами, предупредить причины неорганизованности сторон при заключении сделки, собственно из-за чего на практике и “рассыпается” или переносится каждый 10-й договор купли-продажи.

Но практика по предварительным договорам пошла по иному пути, и договор стороны используют как “крючок”, на который пытаются усадить интересного продавца или покупателя, прописав в договор условие о задатке. В отличие от аванса, задаток при не заключении основного договора подлежит возврату покупателю в двойном размере. Если же покупатель в свою очередь откажется от приобретения объекта, то сумму задатка продавец вправе оставить за собой.

Судебная практика по поводу задатка высказывалась неоднозначно.

Так Верховный суд считал, что задаток, как способ обеспечения исполнения предварительного договора, вполне состоятелен:

Определение Верховного Суда РФ от N 11-КГ12-20, а Арбитражный суд придерживался противоположной позиции: Постановление Президиума ВАС РФ от N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583. Вследствие чего и судебная практика носила весьма разнонаправленный характер, не всегда предоставляя возможность покупателю поживиться внесенной суммой в двойном размере при отказе продавца от продажи жилья по предварительному договору.

  • В связи с изменениями в ГК РФ, вступившими в силу с г. (Федеральный закон от N 42-ФЗ), ст. 380 п.4 ГК РФ прямо предусматривает возможность указания задатка в предварительном договоре. При этом по договорам, заключенным до г., судебная неразбериха видимо так и будет продолжаться дальше.

  • В соответствии с правилами заключения предварительного договора, последний должен содержать все существенные условия основного договора. Для сделок с жильем - это цена, предмет, перечень лиц, имеющих право проживать в жилье. Форма договора – письменная в виде единого документа, подписанного сторонами. Если с первыми двумя условиями все понятно, то по поводу перечня лиц, имеющих право проживания в жилье, на практике возникают вопросы.

Право проживания члена семьи собственника в жилье может быть обусловлено законом или договором.

К законным основаниям можно отнести два наиболее распространённых случая:

  • при приватизации жилого помещения член семьи собственника отказался от приватизации, т.е. не стал собственником, однако, в соответствии со ст. 19 Федерального закона от N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если в момент приватизации данного жилого помещения указанное лицо имело равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором, такое лицо сохраняет бессрочное пожизненное право пользования указанным помещением.

На практике, проверить наличие такого лица в жилье возможно только запросив архивную Ф-9, так при отбытию на службу в вооруженные силы, места заключения такие лица до недавнего времени снимались с регистрационного учета в жилье, и в обычной форме о зарегистрированных лицах в квартире увидеть их не возможно.

Другой пример связан с несовершеннолетними.

  • По ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

К несовершеннолетним лицам, зарегистрированным в жилье, нужно относиться предельно осторожно, так как суды восстанавливают право проживания в квартире детей, даже и не находящихся под опекой или попечительством, если в последствии выясняется, что после продажи квартиры ребенку негде жить.

Подобная практика подтверждается ПОСТАНОВЛЕНИЕМ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 8 июня 2010 г. N 13-П.

Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется истребовать согласие органа опеки и попечительства в любом случае, если в жилье зарегистрирован несовершеннолетний. Более того, покупателю лучше до сделки убедиться, что зарегистрированный несовершеннолетний проживает в достойном месте и на законных основаниях. Идеальным вариантом является перерегистрация в иное жилое помещение к родителям или приобретение на ребенка права собственности в жилом помещении, пригодным для постоянного проживания.

К договорным основаниям права проживания относятся лица, проживающие по завещательному отказу, по договору найма, получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

С указанными категориями на практике еще сложнее, так как выявить таких лиц бывает сложно. Например, до недавнего времени договор найма как обременение правом проживания жилое помещение, в Росреестре не регистрировался. В законе о государственной регистрации также ничего не сказано про обременение завещательным отказом, и практика в региональных реестрах разная. Подстраховаться покупателю от указанных рисков сегодня можно только внимательно изучая правоустанавливающие документы продавца, а еще лучше всю правовую историю квартиры, с момента первичной регистрации собственности.

  • Если при подписании предварительного договора, указанные выше лица в текст договора включены не были – такой предварительный договор считается не заключенным. Переданные деньги – задаток, аванс - считаются неосновательным обогащением и подлежат возврату покупателю. Однако, вернуть их бывает на практике не всегда просто.

Как было отмечено выше, обеспечением исполнения предварительного договора был задаток или аванс, однако законодатель с 1.06.2015 года предусмотрел еще одно основание – обеспечительный платеж. В отличие от аванса, который при не заключении основного договора придется вернуть в любом случае, и задатка, где при не заключении основного договора виновная сторона лишается внесенный суммы или обязана возвратить ее в двойном размере. По поводу судьбы обеспечительного платежа стороны договариваются в предварительном договоре по своему усмотрению, что конечно придает большей гибкости условиям предварительной сделки.

Суть валютной оговорки как способа защиты сторон от колебаний курсов валют в возможном изменении суммы платежа – цены сделки, пропорционально изменению курса валюты платежа к валюте, в которой выражен долг.

В случае обеспечения интересов продавца жилья в предварительный договор возможно включение следующей формулировки:

  • В случае если на день заключения основного договора курс доллара США по отношению к российскому рублю увеличится более, чем на 10 процентов, от курса на момент подписания настоящего предварительного договора, то и цена указанного в настоящем договоре объекта подлежит пропорциональному увеличению.

Опираясь на судебную практику, нужно отметить основное заблуждение сторон, возникающее после заключения предварительного договора. Стороны ошибочно считают, что если после заключения договора ни одна из сторон не проявила инициативу к заключению сделки, то внесенная сумма задатка автоматический остается у продавца или соответственно покупатель получает право требования суммы в двойном размере. По правилам предварительного договора, если в течение установленного срока (если срок в предварительном договоре не установлен, то в течение года) ни одна из сторон письменно не заявит о предложении заключить основную сделку, то обязательства из предварительного договора прекращаются автоматический, и задаток покупателю необходимо вернуть в полном объеме.

Обращайтесь за заключением предварительного договора к нотариусу. Договор, заверенный нотариусом— это не только повышенная доказательственная сила в суде, но и удобство при заключении основного договора отчуждения жилья: сокращённые сроки регистрации, возможность рассчитаться за покупку через депозит нотариуса и бесплатное юридическое сопровождение в интересах всех сторон сделки.


Статью разместила компания «Комаров Алексей Викторович»

#Юридический справочник

Просмотров: 162 | ID: 1253



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Устраняем нарушения земельного законодательства: на что обратить внимание

Разберем ситуацию: при проверке земельного участка государственным инспектором было выявлено нарушение земельного законодательства, выдано предписание об устранении выявленного нарушения. Расскажем подробнее, что это значит.

Право собственности на дом: регистрируем правильно

Вы построили жилой дом, причем неважно когда: вчера, несколько лет назад или полвека назад. Не забудьте о последнем важном шаге — регистрации права собственности на объект недвижимости.

Ипотека погашена. Что дальше?

После досрочного погашения ипотечного кредита многих людей волнует вопрос: какие шаги следует далее предпринять и в какой последовательности, чтобы взять закладную. Рассказываем, что именно нужно делать.

Снять с учета, а потом снести: как правильно разобрать старый гараж

Предположим, у вас в собственности находится земельный участок, на котором расположен гараж. Фактически это строение разрушено и подлежит сносу, но прежде чем начинать какие-либо работы, необходимо снять гараж с государственного кадастрового учета.

Как вернуть ошибочно или излишне оплаченную госпошлину

По ошибке государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость оплачена в большем размере. Что делать и как вернуть деньги?

Покупка квартиры - несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя

Покупка квартиры - это серьёзная сделка, требующая особого внимания со стороны покупателя. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обратить внимание на несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя, и совершить сделку не переживая за то, что Вас обманут или выселят.

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.