РОСРИЭЛТ

Проблема выбора на рынке недвижимости

05.06.2015

Сценарий поведения в «начале пути» чаще всего одинаков – прежде всего нужно определиться с ценой.

За этой информацией мы все обращаемся в интернет. При этом мало кто обращает внимание на то, что 80% объявлений опубликованы агентами, и с учетом комиссионного вознаграждения агентства, которое редко бывает меньше 50 тысяч. Определившись, пишем объявление. Самый популярный среди собственников и покупателей сайт, как показывает практика, АВИТО. От него все ждут прямо волшебных результатов. И мнимый результат не заставляет себя ждать. Звонить начинают немедленно. И кто же звонит? А звонят в первую очередь почти 300 профессиональных участников рынка. И кто эти участники рынка? А это организации и частные риэлторы. У автора объявления наступает состояние легкой эйфории: «Ну ничего себе как много звонят! Ну…. я сейчас прямо до конца месяца продам квартиру (дом, землю, дачу)!». И уже мысленно продал и выбрал себе альтернативу или воплотил в жизнь другие цели.

Однако давайте подумаем, от чего же зависит скорость продажи недвижимости?

Для этого нужно понимать, что, как правило, ожидания продавца составляют +100 тысяч к реальному рынку, ожидания же покупателя -100 тысяч от реального рынка, реальная же стоимость – где то посередине. Так вот скорость продажи и зависит от адекватности заявленной цены. Со своей стороны могу сказать (по своей второй специальности я оценщик с 13-летним стажем), что средний срок экспозиции квартиры с актуальным ценником составляет 6 месяцев. При любом рынке аналитика показывает, что быстрее квартира продается в двух случаях: 1. госпожа Удача влюблена в собственника и 2. собственник с целью ускорения продажи выставляет ценник на нижней границе рынка или даже с дисконтом. Есть еще много разных факторов, но ключевыми являются эти два. И если ни тот ни другой не присутствуют, проходит 10-15 дней, когда все заинтересованные риэлторы уже по разу позвонили и распросили про объект недвижимости, звонки прекращаются. Начинаются звонки другого типа – с предложениями о сотрудничестве.

Не все собственники понимают (и это нормально – часто это первая сделка в жизни), что же представляет собой сотрудничество с агентством. На слуху страшные истории, которые так любит тиражировать желтая пресса или правдивые передачи из серии «Что скрывает риэлтор», «ЧП», «Пусть говорят» и прочие любители сенсаций. Понятно, что в таких условиях первая реакция собственника – «отмахаться» от назойливых агентов любой ценой. Кроме того – еще и сэкономить деньги. Кому хочется платить «ни за что» наглым спекулянтам? Но проходит месяц, проходит два – «а воз и ныне там»…. Восемь человек из десяти начинает понимать – что-то тут не то, почему же не продается? Мало того – все звонят и просят какого-то дикого торга! Дальше пять из этих восьми склоняются к тому, что каждый должен заниматься своим делом. Это происходит по разным причинам – чаще всего им удается плодотворно пообщаться с профессионалом своего дела. И продавец встает перед выбором – с кем работать! Как выбрать между организацией и частником?

Для того, чтобы самому себе ответить на данный вопрос нужно понимать что вообще представляет собой работа риэлтора, какая стоит задача перед риелтором, к которому собственник обратился за продажей квартиры? Неужели рекламировать его квартиру? Я постоянно слышу на семинарах или на форумах о том, что надо качественно составлять объявления, что важно знать основы маркетинга. Но задача риелтора — не реклама объекта, а ПОИСК ПОКУПАТЕЛЯ для продавца и ПОИСК ОБЪЕКТА для покупателя.

Давайте посмотрим упрощенный вариант списка дел риэлтора, и подумаем какой специалист лучше всего с ним справится:

  • Поиск Баз недвижимости, подключение

  • Переговоры с собственниками объектов недвижимости,

  • Разработка рекламы, для обеспечения потока клиентов,

  • Размещение рекламы агентства и объектов недвижимости

  • Своевременная оплата рекламы, связи, госпошлин на сделку

  • Прием первичных звонков, переговоры с потенциальными покупателями и АКТИВНЫЙ ПОИСК объекта для покупки,

  • Переговоры с участниками сделки и разработка ее схемы,

  • Сбор и проверка документов с доработкой недостающих,

  • Оформление кредитования на недостающие средства,

  • Сопровождение сделки купли-продажи во всех инстанциях,

  • Совершение исходящих мотивационных звонков,

  • Контроль недобросовестной конкуренции по объектам,

  • Встречи с собственниками и клиентами (осмотры и показы),

  • Заключение договоров на услуги с клиентами,

  • Координирование и планирование всего процесса,

  • Ежедневный АКТИВНЫЙ ПОИСК покупателей.

Это очень и очень усеченный вариант «списка дел риэлтора.

Без него – быстрого результата очевидно не будет. Как вы думаете – на сколько качественно с ними может справиться один человек, когда у него в работе 30-40 объектов? Меньше просто не может быть – ни кто не отменял воронку продаж, которая определяет количество объектов в работе для того чтобы получить одну-две сделки в месяц. Мало того – если в работе меньше объектов – откуда взяться входящим звонкам? Ведь если их нет – откуда возьмется покупатель?

В работе организации, как правило, от 1,5 тысяч объектов. В штате организации работает как минимум 8-10 сотрудников. Слаженная работа команды обеспечивает 10-20 входящих звонков в день от потенциальных покупателей, что очевидно ускорит поиск покупателя. Отточенная работа менеджера по рекламе сделает так, что о вашем объекте узнает каждый, кто хочет купить такой объект – в отчетах о проделанной работе вы увидите данные о публикации на всех доступных источниках с целевой аудиторией. Юрист и ипотечный брокер сделают анализ документов и их готовности к любому типу сделки, доработают при необходимости. Финансист оптимизирует налогообложение. Ипотечный брокер привлечет финансы, да так, что вы получите одобрение в нескольких банках одновременно по возможности с преференциями и выберете тот, который вам подходит.

Частнопрактикующий специалист, безусловно, тоже может справиться с таким списком мероприятий.

Вы можете проверить у него наличие специальных знаний, образования, опыта работы. Он так же может иметь аккредитацию во всех банках города и это будет подтверждаться сертификатами. У него может быть офис, а не арендованный стол в офисе или вы можете встречаться в кафе, что сейчас даже модно. У него может иметься и страхование профессиональной ответственности риэлтора. И он выпишет вам квитанцию на оплату комиссионного вознаграждения и вернет деньги в случае форс-мажорных обстоятельств. И вы будете знать, где его искать с вашими деньгами и документами, даже если он сменит номер телефона. Есть и такие частные риэлторы, которые заслуживают глубокое уважение и пользуются огромным авторитетом в профессиональных кругах. Я многих знаю и с удовольствием с ними сотрудничаю.

Однако, выбор Вам делать самостоятельно, чаще всего без знакомств в профессиональной среде, без специальных знаний, ориентируясь лишь на свою интуицию и представлении о процессе поиска покупателя или поиска объекта для покупки. Поэтому Вам решать – кому доверить самую ценную собственность – крышу над головой. Создающему хорошее впечатление человеку или команде профессионалов с опытом работы и не менее индивидуальным подходом к ситуации, чем у частного специалиста. При этом с большей ответственностью.

Удачи Вам в продажах, покупках и правильном выборе.

Оценщик, специалист по недвижимости, Светлана Новокшанова.


Статью разместило АН «Федеральное»

Федеральное

#Юридический справочник

Просмотров: 38 | ID: 1209



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.


Квартира в Уфе

2ком., 48 кв.м., Черниковка, Первомайская ул.

Жилой дом в Новороссийске

100 кв.м., 15 сот., Семигорский, 2-я Курортная ул.

Помещение свободного назначения в Благовещенске

55.5 кв.м., Центр, Амурская ул.