РОСРИЭЛТ

Снести нельзя реконструировать

14.10.2013

Что модернизируют

Экономически выгодными и перспективными объектами считаются гостинцы, лофты, здания НИИ, из которых в ходе реконструкции получаются востребованные офисы.

В секторе торговли процессы модернизации выглядят гораздо сложнее, под торговые центры в основном перестраивают заводские цеха, в которых с трудом приспосабливаются арендаторы. На сегодняшний день, самыми выигрышными проектами считаются реконструкции под мини-отели или хостелы. Однако варианты функционального использования здания можно определить только после проведения маркетингового анализа и изучения месторасположения. В любом случае выбор окончательного варианта использования объекта зависит от целей и задач, которые собственник ставит по проекту.

При реконструкции зданий и адаптации их под конкретную сферу, проектировщики и строители используют площади только действующих границ здания, это значительно усложняет размещение современного оборудования и коммуникаций. Основная сложность в том, что новые инженерные системы должны быть, любым способом, встроены в старое здание.

Оставлять после реконструкции и использовать ранее существующие коммуникационные сети - невозможно, так как это приводит к дополнительным затратам в ходе проведения планово – предупредительных работ. Устаревшие коммуникации и инженерные системы, зачастую проходят в непредназначенных для этого местах - чердаках, мансардах, поэтому управляющей компании приходится привлекать специально обученный персонал и дополнительное оборудование, например, альпинистское снаряжение, сборные стремянки, что ведет к удорожанию технического обслуживания на 15-20%.

Признавая необходимость реконструкции, владельцы зданий далеко не всегда решаются разрушить «старое» и соорудить на его месте «новое». Если у объекта есть определенный запас прочности, а в наличии есть действующие договоры аренды, лучше делать поэтапную реконструкцию.

Когда пора начинать

Средний срок эксплуатации офисного объекта до наступления необходимости его реконструкции – 15-20 лет. Иногда срок может быть значительно меньше, если учесть, что нормы пожарной безопасности меняются так быстро, что даже новые офисы не могут соответствовать им через пять- шесть лет постройки. Но на деле, сейчас редевелопменту подвергаются здания, постройки 80-х годов. Реконструировать объект или нет, во многом решает ряд моментов, например:

- Если здание не соответствует современным требованиям в области энергосбережения и экологии; если в него невозможно встроить современные технологии; если здание готовится к продаже (модернизация позволит увеличить операционный доход); если воз¬раст инженерных сетей превышает 20 лет; если у здания существуют значительные внутриконструктивные недостатки, ведущие к низкой заполняемости и низкой ставке аренды; если целью реконструкции является расширение площадей пригодных для аренды; если собственник здания заинтересован в переводе бизнес - центра в более высокую категорию, например, из класса С в класс А или В+. Повышать класс незначительно, с С на В - нецелесообразно, в этом случае затраты на реконструкцию не оправдают вложения.

Цена модернизации

Собственники, которые все же решаются на модернизацию, чаще всего сосредотачивают усилия на двух аспектах: Первым делом – перестроить и модернизировать все инженерные системы – кондиционирование, вентиляцию, системы энергосбережения и лифтовое оборудование. Второй момент касается декоративных элементов - отделка общих зон, элементы фасада. При этом если работы по редизайну можно провести не затронув арендаторов, то комплексные работы требуют полного освобождения объекта.

Если собственник понимает, что у объекта хорошая локация, рассчитан бюджет и будущая доходность, самым логичным решением будет закрыть объект на некоторое время, обычно это срок от полугода до года. Если с арендаторами заключены краткосрочные договоры аренды, то собственник просто дожидается окончания их срока действия, после чего закрывает объект на реконструкцию.

Если достаточного денежного ресурса нет, надо проводить реконструкцию с сохранением всех или части арендаторов. Здесь следует действовать по договоренности. Можно предложить арендаторам снижение арендной ставки, но предупредить, что после реконструкции она станет выше, чем прежде. Либо арендная ставка снижаться не будет, но для оставшихся арендаторов по окончании реконструкции она не будет существенно увеличена. На рынке нет жестких условий, здесь работает умение собственника или профессиональной управляющей компании найти под¬ход к каждому конкретному арендатору.

«Из практики, при проведении реконструкции здания в центре, затраты составляли около 3000 $/кВ.м . После перестройки здание стало функционировать, как бизнес - центр класса А, хотя изначально конструкции находились в плачевном состоянии. В ходе реконструкции заменили все инженерные системы, внешние сети, осуществили замену всех перекрытий. Рентабельность такого проекта это 30-35% годовых. Считается, что расходы на его реконструкцию должны окупиться в районе 4-5 лет. Учитывая, что арендная ставка после перестройки составляет 1,3-1,4 тыс. Это нормальный уровень окупаемости.

Несмотря на все сложности и подводные камни модернизации, яркие примеры с удачным финалом нередки, к примеру, в обновленном здании гостиницы «Украина», ныне располагается отель Radisson Royal Hotel Moscow, разрушенную золотоканительную фабрику в районе Таганской, перестроили в Бизнес – центр класса А «Фабрику Станиславского».

За каждым удачным примером кроется точный расчет и осознание экономической целесообразности.


Статью разместила компания «Facilicom»

Facilicom

Просмотров: 40 | ID: 557



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.


Квартира в Абакане

1ком., 44 кв.м., Центральный район, Некрасова ул.

Коттедж в Анапе

537 кв.м., 12.5 сот., Супсех, Серебряная ул.

Жилой дом в Краснодаре

75 кв.м., 2.5 сот., 9 км Ростовского шоссе

Квартира в Костроме

3ком., 60 кв.м., Центральный район, Советская ул.