РОСРИЭЛТ

Снести нельзя реконструировать

14.10.2013

Что модернизируют

Экономически выгодными и перспективными объектами считаются гостинцы, лофты, здания НИИ, из которых в ходе реконструкции получаются востребованные офисы.

В секторе торговли процессы модернизации выглядят гораздо сложнее, под торговые центры в основном перестраивают заводские цеха, в которых с трудом приспосабливаются арендаторы. На сегодняшний день, самыми выигрышными проектами считаются реконструкции под мини-отели или хостелы. Однако варианты функционального использования здания можно определить только после проведения маркетингового анализа и изучения месторасположения. В любом случае выбор окончательного варианта использования объекта зависит от целей и задач, которые собственник ставит по проекту.

При реконструкции зданий и адаптации их под конкретную сферу, проектировщики и строители используют площади только действующих границ здания, это значительно усложняет размещение современного оборудования и коммуникаций. Основная сложность в том, что новые инженерные системы должны быть, любым способом, встроены в старое здание.

Оставлять после реконструкции и использовать ранее существующие коммуникационные сети - невозможно, так как это приводит к дополнительным затратам в ходе проведения планово – предупредительных работ. Устаревшие коммуникации и инженерные системы, зачастую проходят в непредназначенных для этого местах - чердаках, мансардах, поэтому управляющей компании приходится привлекать специально обученный персонал и дополнительное оборудование, например, альпинистское снаряжение, сборные стремянки, что ведет к удорожанию технического обслуживания на 15-20%.

Признавая необходимость реконструкции, владельцы зданий далеко не всегда решаются разрушить «старое» и соорудить на его месте «новое». Если у объекта есть определенный запас прочности, а в наличии есть действующие договоры аренды, лучше делать поэтапную реконструкцию.

Когда пора начинать

Средний срок эксплуатации офисного объекта до наступления необходимости его реконструкции – 15-20 лет. Иногда срок может быть значительно меньше, если учесть, что нормы пожарной безопасности меняются так быстро, что даже новые офисы не могут соответствовать им через пять- шесть лет постройки. Но на деле, сейчас редевелопменту подвергаются здания, постройки 80-х годов. Реконструировать объект или нет, во многом решает ряд моментов, например:

- Если здание не соответствует современным требованиям в области энергосбережения и экологии; если в него невозможно встроить современные технологии; если здание готовится к продаже (модернизация позволит увеличить операционный доход); если воз¬раст инженерных сетей превышает 20 лет; если у здания существуют значительные внутриконструктивные недостатки, ведущие к низкой заполняемости и низкой ставке аренды; если целью реконструкции является расширение площадей пригодных для аренды; если собственник здания заинтересован в переводе бизнес - центра в более высокую категорию, например, из класса С в класс А или В+. Повышать класс незначительно, с С на В - нецелесообразно, в этом случае затраты на реконструкцию не оправдают вложения.

Цена модернизации

Собственники, которые все же решаются на модернизацию, чаще всего сосредотачивают усилия на двух аспектах: Первым делом – перестроить и модернизировать все инженерные системы – кондиционирование, вентиляцию, системы энергосбережения и лифтовое оборудование. Второй момент касается декоративных элементов - отделка общих зон, элементы фасада. При этом если работы по редизайну можно провести не затронув арендаторов, то комплексные работы требуют полного освобождения объекта.

Если собственник понимает, что у объекта хорошая локация, рассчитан бюджет и будущая доходность, самым логичным решением будет закрыть объект на некоторое время, обычно это срок от полугода до года. Если с арендаторами заключены краткосрочные договоры аренды, то собственник просто дожидается окончания их срока действия, после чего закрывает объект на реконструкцию.

Если достаточного денежного ресурса нет, надо проводить реконструкцию с сохранением всех или части арендаторов. Здесь следует действовать по договоренности. Можно предложить арендаторам снижение арендной ставки, но предупредить, что после реконструкции она станет выше, чем прежде. Либо арендная ставка снижаться не будет, но для оставшихся арендаторов по окончании реконструкции она не будет существенно увеличена. На рынке нет жестких условий, здесь работает умение собственника или профессиональной управляющей компании найти под¬ход к каждому конкретному арендатору.

«Из практики, при проведении реконструкции здания в центре, затраты составляли около 3000 $/кВ.м . После перестройки здание стало функционировать, как бизнес - центр класса А, хотя изначально конструкции находились в плачевном состоянии. В ходе реконструкции заменили все инженерные системы, внешние сети, осуществили замену всех перекрытий. Рентабельность такого проекта это 30-35% годовых. Считается, что расходы на его реконструкцию должны окупиться в районе 4-5 лет. Учитывая, что арендная ставка после перестройки составляет 1,3-1,4 тыс. Это нормальный уровень окупаемости.

Несмотря на все сложности и подводные камни модернизации, яркие примеры с удачным финалом нередки, к примеру, в обновленном здании гостиницы «Украина», ныне располагается отель Radisson Royal Hotel Moscow, разрушенную золотоканительную фабрику в районе Таганской, перестроили в Бизнес – центр класса А «Фабрику Станиславского».

За каждым удачным примером кроется точный расчет и осознание экономической целесообразности.


Статью разместила компания «Facilicom»

Facilicom

Просмотров: 55 | ID: 557



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Устраняем нарушения земельного законодательства: на что обратить внимание

Разберем ситуацию: при проверке земельного участка государственным инспектором было выявлено нарушение земельного законодательства, выдано предписание об устранении выявленного нарушения. Расскажем подробнее, что это значит.

Право собственности на дом: регистрируем правильно

Вы построили жилой дом, причем неважно когда: вчера, несколько лет назад или полвека назад. Не забудьте о последнем важном шаге — регистрации права собственности на объект недвижимости.

Ипотека погашена. Что дальше?

После досрочного погашения ипотечного кредита многих людей волнует вопрос: какие шаги следует далее предпринять и в какой последовательности, чтобы взять закладную. Рассказываем, что именно нужно делать.

Снять с учета, а потом снести: как правильно разобрать старый гараж

Предположим, у вас в собственности находится земельный участок, на котором расположен гараж. Фактически это строение разрушено и подлежит сносу, но прежде чем начинать какие-либо работы, необходимо снять гараж с государственного кадастрового учета.

Как вернуть ошибочно или излишне оплаченную госпошлину

По ошибке государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость оплачена в большем размере. Что делать и как вернуть деньги?

Покупка квартиры - несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя

Покупка квартиры - это серьёзная сделка, требующая особого внимания со стороны покупателя. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обратить внимание на несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя, и совершить сделку не переживая за то, что Вас обманут или выселят.

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.