Основные правила оформления кооперативной квартиры при невыплаченном пае

Эра кооперативов канула в лету, оставив после себя богатое наследство в виде неоформленных в собственность квартир, недоплаченных паевых взносов и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре ими не являются. Адвокат Олег Сухов рекомендует придерживаться определенных правил оформления кооперативной недвижимости, когда пай полностью не перечислен.

Проблемы правопреемственности

Если паевой взнос не оплачен, квартира фактически принадлежит ЖСК. У пользователя в таком случае нет основания для регистрации собственности. Статья 129 Жилищного кодекса предполагает, что член кооператива может быть полноправным владельцем жилого помещения только в случае полной выплаты пая. Чаще всего с такими проблемами сталкиваются не сами пайщики, а их дети или другие близкие родственники, которые не вписаны в ордер и не состоят в кооперативе, но фактически приняли наследство после смерти своих родителей и долгое время проживают в кооперативной квартире.

Правопреемники имеют полное право обратиться в Росреестр и зарегистрировать собственность на свое имя. Но до того момента им, как наследникам, необходимо получить паенакопления умершего и продолжать выплачивать взносы. Как правило, в этом случае родственникам нужно вступить в кооператив. Решение об этом принимают его члены на общем собрании. После погашения задолженности по взносам правление ЖСК по требованию обязано выдать справку, подтверждающую выплату пая. Она и является правоустанавливающим документом, на основании которого регистрирующий орган оформит квартиру в собственность фактического хозяина.

Однако ввиду давности кооперативных «историй» и смерти собственников настоящим владельцам часто приходится обращаться в суд. При этом даты в справках зачастую играют решающую роль при вынесении решений и не всегда могут соответствовать действительности. Все потому, что раньше хронику кооперативов вели органы технической инвентаризации, которые не фиксировали сделки по передаче прав, и только с конца 90-х эта информация стала архивироваться в Росреестре.

В одном из судебных споров, - приводит пример адвокат Олег Сухов, - дочь умершего члена кооператива попыталась отсудить квартиру, за которую отец не успел полностью выплатить паевой взнос. В исковых требованиях она заявила, что постоянно и непрерывно пользовалась жильем и, кроме того, является наследницей первой очереди.

Районный суд отказал в иске на основании того, что пай не был выплачен целиком, следовательно, квартира не могла находиться в собственности умершего, а значит, унаследовать ее нельзя. Истица не согласилась с таким решением и обжаловала его. В порядке апелляции право собственности на кооперативную квартиру было признано за наследницей, поскольку после смерти отца она все же оплатила остаток паевого взноса.

Точку в этом споре поставил Верховный суд. Он отменил решение областного и принял позицию районного суда, таким образом, окончательно отказав дочери в праве владения кооперативным жильем. При вынесении решения судьи руководствовались тем, что фактический пользователь спорной квартиры умер в 1989 году, то есть до принятия закона о собственности. Кроме того, истекло пол года, в течение которых можно было принимать наследство. Поэтому наследовать дочь могла не квартиру, а паенакопления, вне зависимости от того, внесены они полностью или частично.

Приобретательная давность

Количество ЖСК в России регулярно сокращается. Это связано с тем, что большинство из них оказываются вне закона после преобразования в ТСЖ. Как следствие - основная часть жилищных активов уходит из подведомственности бывших кооперативов и становится частной собственностью жителей. Тем, кто в срок оплатил паевые взносы и прошел процедуру своеобразной приватизации, то есть оформил квартиру на себя, является легитимным владельцем. Сложности же возникают у тех граждан, которые не оплатили пай вовремя, а теперь им некому перечислить оставшиеся взносы и негде взять справку об отсутствии задолженности для предоставления ее в Росреестр – ЖСК ликвидирован, стало быть, уполномоченного органа нет.

Заявить о своих правах на такое жилье необходимо в суде, основываясь на давность владения и распоряжения квартирой. При этом фактическое продолжительное пользование объектом нужно будет доказать, например, квитанциями об оплате коммунальных услуг, датированными разными периодами времени, или чеками, подтверждающими проведение ремонта.

В соответствии с Гражданским кодексом, так называемая, приобретательная давность наступает тогда, когда человек формально не владеет квартирой, но непрерывно проживает в ней, добросовестно пользуется, как своей собственной на протяжении 15 лет. На основе приобретательной давности закон позволяет проживающему зарегистрировать право собственности.

Однако на практике большие сложности при регистрации права собственности у владельцев кооперативных квартир возникают и тогда, когда они выплатили паевые взносы. Часто руководство ЖСК просто препятствует приватизации объектов, всячески избегая встреч с жильцами, не выдает им справки о выплаченных взносах и другие документы, необходимые для оформления жилья.

Единственный выход отстоять свои права в такой ситуации – это обратиться в суд. Заручившись документами и показаниями возможных свидетелей, следует заявить о своих требованиях в иске к правлению кооператива. В большинстве случаев судьи принимают сторону владельца, если он способен доказать выполнение финансовых обязательств по заключенному с ЖСК договору. Такими подтверждениями могут быть платежные квитанции, акт о полной выплате паевого взноса, а также смотровой ордер и акт приема-передачи квартиры. Если решение принято в пользу истца, оно и будет считаться основным документом, по которому Росреестр зарегистрирует право собственности на спорную недвижимость.



Статью разместила компания «Юридический центр Адвоката Олега Сухова»

Юридический центр Адвоката Олега Сухова

#Покупка квартиры #Юридический справочник

11.04.2017

Просмотров: 2015 | ID: 1711


Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Поделиться:

Читайте также

Особенности регистрации прав на земельные участки иностранных граждан

Какие есть особенности регистрации прав на земельные участки иностранных граждан? На вопрос отвечает начальник отдела и повышения качества данных ЕГРН Управления Росреестра по Курганской области - Птицина Эльвира

фото

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули - советы риэлтора

Советы и рекомендации частного риэлтора в Москве, как правильно продать квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули. Уловки покупателей жилья. Безопасность денежных расчётов в банке при сделке купли-продажи

фото

Страховой депозит при аренде квартиры

У депозита две основные задачи - страховка на случай неожиданного разрыва договорных отношений и обеспечение сохранности оставленного в квартире имущества. Ничто так не дисциплинирует людей, как возможность потерять деньги. Зачастую, сдача квартиры в аренду - это тонкая психологическая игра с ювелирными настройками, садится играть в которую лучше иметь этот козырь в рукаве — страховой депозит.

фото

Нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры - советы риэлтора

Мнение профессионального риэлтора - стоит ли делать ремонт ремонт в квартире перед продажей или продавать как есть, оправдаются ли вложенные деньги, можно ли за счёт ремонта продать квартиру дороже, полезные советы риэлтора по предпродажной подготовке

фото

С чего начать продажу квартиры - советы риэлтора

Статья частного риэлтора Татьяны Мамонтовой расскажет вам о том, с чего в первую очередь необходимо начинать продажу квартиры на вторичке, полезные советы по предпродажной подготовке, как с самого начала всё сделать правильно при продаже жилья

фото

Прогноз развития мирового рынка недвижимости на 2020 год и последующие периоды. Примеры реализации этих трендов на московском рынке премиальной недвижимости.

Изменение глобальной ситуации на рынках недвижимости окажет глубокое влияние на инвестиционный рынок. PricewaterhouseCoopers International Limited (PwC) международная сеть компаний, предлагающих услуги в области консалтинга и аудита, опубликовала аналитический прогноз развития рынка недвижимости в новом десятилетии. Председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева анализирует мировые тренды применительно к рынку премиальной недвижимости Москвы.

фото

Легализация арендного рынка

Недавно в СМИ прошла информация о легализации арендного рынка в 2020 году. Председатель совета директоров и основатель Kalinka Group Екатерина Румянцева комментирует ситуацию.

фото

Контроль над расходами граждан - как это может отразиться на покупателях недвижимости?

Новый премьер Мишустин заявил, что планирует осуществлять контроль над расходами граждан. Как это может отразиться на покупателях недвижимости? Покупателей каких сегментов это может коснуться скорее всего - массового или элитного? Каков может быть механизм контроля? Просто ли это сделать? Комментирует Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.


Имеется ли возможность отменить дарственную на квартиру – основные причины и сроки

Всего имеется два способа отмены права дарения, это обусловлено статьями 578 и 575 гражданского кодекса Российской федерации. Кроме того, такая дарственная может быть отменена на основания банкротства самого дарителя.

фото

Если изменили фамилию…

Необходимо ли обращаться за заменой свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости в связи с изменением фамилии правообладателя?

Как вернуть ошибочно или излишне оплаченную госпошлину

По ошибке государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость оплачена в большем размере. Что делать и как вернуть деньги?

Покупка квартиры - несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя

Покупка квартиры - это серьёзная сделка, требующая особого внимания со стороны покупателя. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обратить внимание на несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя, и совершить сделку не переживая за то, что Вас обманут или выселят.

фото

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Кто сегодня может получить бесплатное жилье

Согласно Конституции, Россия является социальным государством, которое обеспечивает условия, необходимые для достойной жизни и развития человека. В соответствии с этими положениями, в России у граждан есть возможность получить жилье бесплатно от государства. Как правило, это малоимущие и нуждающиеся граждане, которые сами не в состоянии приобрести жилые помещения в собственность. Жилье предоставляются в порядке очередности, но у некоторых категорий граждан есть приоритет. Кто сегодня имеет право на бесплатную квартиру, рассказал адвокат Олег Сухов.

Что делать, если в купленной квартире прописан посторонний

На рынке недвижимости не так редко встречается ситуация, когда покупатель обнаруживает, что в приобретенном помещении прописан незнакомый ему человек. Данное обстоятельство не влечет отмену договора купли-продажи, но дает зарегистрированному человеку право проживания в квартире. Выписать такого человека принудительно в большинстве случаев можно в судебном порядке, однако то, насколько это легко будет сделать, зависит от категории зарегистрированного лица. Какие действия в такой ситуации стоит предпринять, рассказал адвокат Олег Сухов.

Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ

Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги – неприятная неожиданность.. Советы опытного юриста и его мнение о новой инициативе властей.

Отвечаем на вопросы: ипотека на вторичном рынке, как проверить квартиру? кто может претендовать на жилье, если участник долевого строительства ушел из жизни до окончания строительства?

Собираемся с супругом взять ипотеку на вторичное жилье. Но в наше время нужно проверять абсолютно все. Каким образом можно обезопасить себя при покупке квартиры? Как быть, если участник долевого строительства ушел из жизни до того, как строение сдадут в эксплуатацию? Кто может претендовать на жилье, которое будет построено? Ведь деньги за жилое помещение застройщику были уже уплачены, а по факту оформить на него право собственности невозможно.

Подозрительные личности: 5 продавцов, у которых нельзя покупать квартиру

Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть, как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки, рассказывает адвокат Олег Сухов.


Ипотека 2016 - проверка на прочность

Удивительно, но факт: в нынешнее непростое время финансово-экономического кризиса, именно ипотека становится единственным доступным ресурсом для приобретения собственного жилья. Просто потому, что все остальные варианты, слишком кабальные.

Корпорация «Баркли»: Опознание ликвидной квартиры – инструкция по применению

Первый показатель ликвидности элитной новостройки – репутация застройщика. Причем потенциальным покупателям стоит обращать внимание не только на портфель реализованных девелопером проектов, но и на строгое исполнение их изначальной концепции. На рынке недвижимости элитного и премиум-класса встречаются примеры, когда в ходе строительства девелопер отступает от первоначальной концепции, например, используя более дешевые материалы или вводя в состав комплекса коммерческие помещения, которые изначально не были запланированы. Как правило, такие решения негативно сказываются на комфортности проживания в комплексе и значительно снижают ликвидность расположенных в нем квартир. Поэтому, если девелопер ранее уже менял концепции своих жилых комплексов, стоит взвесить все «за и против» прежде, чем инвестировать в его проект.