РОСРИЭЛТ

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

14.02.2018

 

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Для проведения квалифицированной оценки жилой недвижимости и правильного определения рыночной стоимости банки предлагают своим клиентам воспользоваться услугами рекомендованных (проверенных и соответствующих критериям банка) оценочных компаний. Такие компании вносятся финансовыми учреждениями в соответствующий реестр. Сведения из этого реестра можно получить на сайте кредитной организации. Деятельность отмеченных оценщиков отвечает всем требованиям, которые тот или иной банк предъявляет к процедуре оценки. Список оценочных компаний (оценщиков), аккредитованных банком, можно найти на его официальном сайте. В таком перечне обычно представлены общие сведения об организации, ФИО руководителя и контактные данные.

«Банковские» критерии к оценочным компаниям.

Ранее мы уже отметили, что от правильной оценки и достоверности отчета напрямую зависят риски кредитной организации.

По этой причине банки сотрудничают (особенно в вопросах оценки для ипотеки) только с теми оценщиками, которые соответствует следующим ключевым требованиям:

  • оценочная компания (независимый оценщик) работает на рынке не менее 3 лет;

  • в штате оценочной компании должно состоять не менее 2 оценщиков со стажем работы более 3 лет;

  • профессиональная ответственность каждого оценщика должна быть застрахована на сумму более 3 млн рублей;

  • на оценщиков ни разу не было возложено никаких дисциплинарных взысканий;

  • оценщики обязаны иметь документ о профильном высшем образовании и состоять в СРО оценщиков (с ежегодной переаттестацией).

В свою очередь, в интересах заёмщика очень желательно, чтобы квартира, приобретаемая по ипотеке, была оценена не больше суммы, которую планируется получить по кредиту. Если в ходе процедуры оценки будет указана более низкая стоимость, то заёмщику придется привлекать дополнительные средства для совершения сделки, т.к. банк выделит ему меньше средств.

Важно помнить, что оценку недвижимости может и должна проводить только незаинтересованная сторона. В противном случае сложно рассчитывать на достоверность информации.

Действующее законодательство РФ устанавливает, что, при получении ипотечного кредита, оценка жилой недвижимости (и нежилой тоже) является обязательным условием сделки. Но получателям ипотечного залога не обязательно выбирать оценщиков только из предложенного банком перечня аккредитованных компаний и лиц. Они вправе воспользоваться услугами в другой оценочную организацию, если она отвечает требованиям, которые выдвигает банк-кредитор.

Для процедуры оценки недвижимости необходимы:

  • паспорт гражданина РФ;

  • техпаспорт объекта недвижимости;

  • план жилого помещения;

  • правоустанавливающий документ.

Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ). В свою очередь, если квартира приобретается в доме, построенном до 1970 года, нужно документальное подтверждение, что данный объект жилой недвижимости не определен под снос или реконструкцию.

Как проходит процесс оценки стоимости недвижимости

Для проведения оценочных действий по определению рыночной стоимости жилой площади любому клиента банка, решившему оформить ипотечный кредит, нужно совершить ряд действий.

1. В самом начале процесса важно выбрать оценочную организацию.

Еще раз напомним, что список аккредитованных оценщиков, отвечающих требованиям и критериям банка, обычно размещен на сайте банка.

2. Далее, выбрав оценочную компании, действующую в вашем регионе (городе), по указанным на сайте контактам позвонить /написать в организацию.

В случае, если оценочная компания выбирается заемщиком банка самостоятельно, а не из аккредитованного перечня, то обязательно следует проверить соответствие выбранной компании критериям банка. Практика показывает - если оценка объекта недвижимости проводится аккредитованной банком организацией, то выше вероятность одобрения кредита.

3. Следующий шаг – непосредственная работа с оценщиком.

Алгоритм таких действий довольно прост и универсален:

  • заключение договора об оказании услуг;

  • оплата услуг оценочного эксперта;

  • посещение вместе с сотрудником оценочной компании планируемого к приобретению объекта жилой недвижимости;

  • получение экспертного заключения о рыночной стоимости объекта.

Как эксперт-оценщик определяет рыночную стоимость недвижимого имущества?

Прежде всего специалисту специалисту-оценщику важно удостовериться в соответствии реального состояния жилого объекта той информации, что содержится в технических и правовых документах на данную недвижимость. Процесс оценки требует учета всех факторов (в их совокупности), которые имеют или могут иметь отношение к оцениваемому жилому имуществу. Для этих целей сотрудники оценочных компаний в обязательном порядке обязаны фотографировать жилое помещение. Ведь наличие в квартире каких-либо дефектов, повреждений или иных конструкционных проблем напрямую влияет на снижение цены.

После проведения анализа, оценщиком (в соответствии с установленными требованиями) подготавливается специальный отчёт, в котором и дается заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет передается заемщику. Заёмщик, в свою очередь, направляет его кредитору. Банк, после изучения представленного отчета, оформляет ипотечный кредит.

Такой отчет должен соответствовать не только 135-у федеральному закону («Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), Федеральным стандартам оценки и правилам оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией, но и требованиям банка. Каждая кредитно-финансовая организация устанавливает свои стандарты.

В целом отчет, составленный по итогам проведения оценки квартиры для ипотеки, должен включать:

  1. Анализ и исследование рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

  2. Подробные цветные фотографии квартиры, сделанные специалистом оценочной компании при личном осмотре.

  3. Описание используемого оценочного подхода - сравнительного и/или затратного.

  4. Сведения об обременениях (с их перечислением).

  5. Информацию о несанкционированных перепланировках (если таковые имеют место быть). В этом случае для оформления ипотеки оценка квартиры для банка проводится с указанием стоимости восстановления до первоначального вида.

  6. Указание разрешенного и текущего использования квартиры.

  7. Если дом построен до 1970 года — заключение об осмотре здания с выводами о дефектах, которые могут привести к признанию его ветхим или аварийным. В отчете об оценке квартиры для ипотеки должен быть указан процент физического износа дома.

  8. Анализ качества придомовой инфраструктуры (наличие/отсутствие парковки, зеленых насаждений, детской площадки и т.д.).

  9. Экспертную оценку качества транспортной доступности.

  10. Анализ инженерных коммуникаций (подключение к газо-, электро-, водоснабжению и канализации с указанием степени износа).

Стоимость проведение оценки зависят как субъекта РФ (крупного населенного пункта), так и от специфики территориального расположения жилой недвижимости и особенностей самого объекта.

Если требуется срочное проведение оценочных процедур, то необходимо внести дополнительную оплату.

На практике, по факту одобрения заявки, в банках заемщикам предоставляется 3-месячный срок на поиск подходящего жилья. При этом отчёт оценочной компании действителен в течение 6 месяцев.

Захаров Владислав

ГК "Юрдис"


Статью разместила консалтинговая компания «НЕДВИГА ПРО»

НЕДВИГА ПРО

#Жилая недвижимость #Юридический справочник

Просмотров: 1076 | ID: 1880



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Ипотека под 6% годовых: нужна ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.

Кто сегодня может получить бесплатное жилье

Согласно Конституции, Россия является социальным государством, которое обеспечивает условия, необходимые для достойной жизни и развития человека. В соответствии с этими положениями, в России у граждан есть возможность получить жилье бесплатно от государства. Как правило, это малоимущие и нуждающиеся граждане, которые сами не в состоянии приобрести жилые помещения в собственность. Жилье предоставляются в порядке очередности, но у некоторых категорий граждан есть приоритет. Кто сегодня имеет право на бесплатную квартиру, рассказал адвокат Олег Сухов.

Что делать, если в купленной квартире прописан посторонний

На рынке недвижимости не так редко встречается ситуация, когда покупатель обнаруживает, что в приобретенном помещении прописан незнакомый ему человек. Данное обстоятельство не влечет отмену договора купли-продажи, но дает зарегистрированному человеку право проживания в квартире. Выписать такого человека принудительно в большинстве случаев можно в судебном порядке, однако то, насколько это легко будет сделать, зависит от категории зарегистрированного лица. Какие действия в такой ситуации стоит предпринять, рассказал адвокат Олег Сухов.

На чём нам стоит дом построить?

На стадии планирования строительства будущие домовладельцы редко задумываются об устройстве фундаментов и подвалов. Многие считают это вопросом «техническим». Его решение нередко откладывают «на потом», на материалах экономят, а работы поручают случайным людям. Цена такой ошибки может оказаться высока, потому что фундамент – единственная часть дома, которую нельзя перестроить, а ремонтировать очень сложно и дорого. Поэтому начинать планировать будущую стройку нужно именно с подземной части, которая является её краеугольным камнем в основании дома, в прямом и переносном смыслах.