В России под воздействием законодательных инициатив стремительно меняется рынок аренды жилья
В складывающейся ситуации возникает ситуация при которой покупатель жилья вполне может приобрести таковое с арендатором заключившим договор на несколько,а то и десятков лет вперед. Ведь проверить наличие договоров аренды в отличие от дарственных или актов купли-продажи по новому законодательству не представляется возможным. Справедливости ради стоит отметить, что действовавшее до этого законодательство так же предусматривало заключение договоров аренды без регистрации. Однако допускалось это лишь в отношении краткосрочных контрактов предусматривающих сдачу жилья не более чем на год. Вследствие чего новый владелец жилья мог выдворить внезапно обнаружившегося арендатора максимум через двенадцать месяцев с момента покупки жилья.
Благодаря вновь принимаемому закону регистрации не подлежат и длительные договора. Причем пикантность ситуации заключается в том, что выселить подобных арендаторов собственник не вправе. О том как будет разрешаться складывающаяся ситуация пока не совсем ясно. Пока получается, что сообщение об имеющихся квартиросъемщиках полностью лежит на совести продавца жилья.
Вместе с тем при очевидности угрозы стоит признать, что таковая вряд ли будет носить массовый характер. Обуславливается это тем, что подавляющее большинство арендодателей в России сдают жилье, нелегально не заключая каких либо договоров. Вследствие чего сами арендаторы не имеют никаких юридических прав на занятие жилплощади. Поэтому выселить их по факту покупки жилья не составит труда.
Справедливости ради стоит признать, что отмена регистрации договоров длительной аренды будет иметь и положительное значение. Устранение одной из бюрократических проволочек упростит работу немногих арендодателей сдающих жилье легально,и в целом будет содействовать развитию легального рынка аренды жилья.
Этому же будет способствоватьеще одно законодательное изменение. Речь идет об ужесточении ответственности за нарушение правил регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания или жительства и миграционного учета лиц без гражданства и иностранных граждан. В данном контексте речь идет о законопроекте поданным президентом РФ Владимиром Путиным на рассмотрение Госдумы. Согласно законопроекту граждане, регистрирующиев принадлежащей им недвижимости десятки и даже сотни жильцов,будут нести за данные действия ответственность вплоть до уголовной. Практически благодаря данному закону будут ликвидированы так называемые «резиновые» квартиры, в которых числятся сотни людей,чье фактическое место пребывания является неизвестным. Например, только в 2011 году в стране было выявлено 6,4 тыс. единиц жилья,в которых было зарегистрировано около 300 тыс. граждан фактически там не находящихся. Все они проживали в иных квартирах и домах снимаемых незаконно. При этом по месту фактического пребывания граждане, конечно же, не регистрировались.
Помимо двух вышеозначенных событий на рынок аренды жилья оказывали влияние десятки других локальных факторов. Например, в ряде областей для строителей арендного жилья было решено ввести налоговые льготы. В Москве с целью легализации рынка аренды было введено патентирование данного вида деятельности. В соответствии с законом "О патентной системе налогообложения" принятым Мосгордумой стоимость патента на сдачу квартиры в аренду составит 60 тыс. руб. в год.Данная сумма устанавливалась из расчета среднего ежемесячного дохода от сдачи московского жилья в размере 83 тыс. руб. в месяц. По мнению ряда экспертов, стоимость патента завышена и должна составлять не более 15 тыс. руб. в месяц. Пойдут ли на снижение цены законодатели неизвестно. Однако существуют опасения, что чрезмерно высокая стоимость патента будет вынуждатьарендаторов уклоняться от его покупки.
Помимо патентирования в Москве был так же предпринят ряд других мер. В частности было выделено 40 млн. рублей на создание электронной базы лиц сдающих квартиры в аренду. Таковых предполагается выявлять как посредством бдительных граждан, так и участковых милиционеров. Для стимулирования таковых уже разработаны методы материального поощрения.
В целом же вышеозначенные попытки легализации рынка аренды принесли в прошлом году существенный результат. Так только в Москве количество граждан легально сдающих в аренду жилье удвоилось. Если в 2011 году налоги за данный вид бизнеса уплачивали 7,5 тыс. человек, то в 2012 году данное значение составило уже 15 тыс. человек. Для сравнения всего в столице жилье сдают около 300 тыс. человек. Т.е. до полной легализации рынка аренды еще далеко, хотя явный успех на этом направлении уже есть.
В дальнейшем рынок арендного жилья продолжит видоизменяться ускоренными темпами вследствие принятия вышеозначенных законодательных актов. Какова будет их результативность, покажет ближайшее время.
