Тенденции в строительстве жилой недвижимости Екатеринбурга
Одной из причин того, что строители не смогли реализовать намеченные планы по строительству, явилась новая система распределения земли. Если ранее свободную землю для застройки выставлял на торги муниципалитет, то в 2013 году эти полномочия были переданы региональным властям, что не замедлило сказаться на количестве проводимых земельных аукционов. Их количество резко снизилось.
Не на руку покупателям и принятый недавно закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который, по сути, обязывает застройщика страховать свои обязательства перед дольщиками. То есть, теперь застройщик, по разным оценкам, для того, чтобы сохранить свою прибыль, будет вынужден поднять отпускную стоимость квадратного метра от 4% до 12% . С учётом того, что, в 2013 году строители не смогли выполнить запланированный объём новостроек, то рассчитывать на то, что цены удержит высокая конкуренция, не стоит.
Удержать цены на месте могло бы участие администрации Екатеринбурга, которая могла бы удержать крупных игроков от поднятия цен, к примеру, сниженными ценами на участки для строительства. Но рассчитывать на это, скорее всего, не стоит. У администрации хватает своих насущных обязанностей и забот, тем более, что в рамках реализации программы "доступное жильё" ведётся и так достаточно масштабная работа по обеспечению граждан жильём эконом класса.
Во многом благодаря именно государственной поддержке населения, в возможности приобретения жилья, строительные объёмы достигли нынешних внушительных показателей. Тенденция строительства нового доступного жилья такова, что центр уже не может вместить всех желающих, да и стоимость квадратных метров в центре города зачастую превышает 100 тысяч рублей. Поэтому Екатеринбург с 2010 года увеличил свою территорию более чем в два раза с 48,7 до 114,6 тысяч гектар. Произошло это за счёт поглощения близлежащих деревень и посёлков. План расширения города не затрагивает пока присоединения к Екатеринбургу городов спутников, таких как Березовский, Арамиль и Верхнюю Пышму, но тенденция к тому, что эти города войдут в состав Екатеринбурга, сохраняется.
Перспективный план застройки Екатеринбурга
В связи с таким мощным рассредоточением появилось несколько основных направлений застройки, которые пользуются всё большей популярностью у горожан. О перспективах их заселения мы узнали от президента компании Центр недвижимости "МАН" Николая Савина.
Южное направление застройки Екатеринбурга
Одним из основных направлений развития города является южное, так называемый "Горнощитский луч". Совсем недавно, в конце 2013 года начато строительство нового масштабного проекта жилья эконом – класса, это микрорайон Солнечный в Чкаловском районе. Согласно проекту располагаться он будет на площади почти 363 гектара, общая площадь квартир 1 462 млн кв.м., торговые и офисные помещения первых этажей составят 48 750 квадратных метров, площади многофункциональных торгово-развлекательных центров составят более 340 тысяч квадратных метров. Примечательно, что упор в строительстве делается не на привычные в последние годы высотки в 16 этажей и выше. Средняя этажность нового микрорайона будет составлять порядка 5-7 этажей. Представленные на рассмотрение проектные документы позволяют говорить о том, что это будет удобный, экологичный, современный микрорайон, с широкими улицами, просторными зелёными дворами и огромным парком в центре микрорайона. Уже заявлена стоимость квадратных метров. Она будет варьироваться от 35 до 40 тысяч рублей. Строительство микрорайона рассчитано вплоть до 2025 года. К этому времени в нём будут проживать до 50 тысяч человек.
Южное направление строительства
Чем дальше от центра, тем стоимость земли дешевле, это позволяет застройщикам воплощать масштабные малоэтажные проекты. К таким относится посёлок, состоящий из таунхаусов и индивидуальных домов Экодолье. Причем, посёлок также как и предыдущие проекты относится к эконом-классу. Объявленная стоимость таунхауса площадью 88 кв.м. составляет от 2,6 млн. рублей, индивидуальный дом в 90 квадратных метров обойдётся новым хозяевам в 4,4 млн. рублей.
Менее масштабным является проект микрорайона "Патрушихинские пруды", основная застройка средней этажности. Запланировано, что к 2025 году в рамках этого микрорайона будет сдано в эксплуатацию 800 тысяч квадратных метров жилья.
Всего, в границах Горнощитского луча запланирован ввод в эксплуатацию 5,3 млн квадратных метров жилья. Архитектурные стили будут разноплановыми, как и этажность. Достаточно большие площади выделены под коттеджную застройку.
Юго-западное направление застройки Екатеринбурга
Юго-западное направление. Ленинский район. В его границах продолжается строительство микрорайона Академический, который начинал строиться в далёкие 70-е годы прошлого века, но новый толчок к развитию начался с 2009 года. Ежегодно, в новых шестнадцатиэтажках сдаются сотни и тысячи новых квартир. Так, в 2013 году только в этом микрорайоне было сдано в эксплуатацию около 170 тысяч кв.м. жилья. Академический является крупнейшим проектом комплексной застройки на всей территории России. По плану застройки, рассчитанному до 2025 года на территории Академического будет введено в эксплуатацию 9 млн.кв.м. жилья, а проживать здесь будет не менее 325 тысяч человек. Инфраструктура района налаживается постепенно. В настоящее время уже работают 4 детских сада и одна общеобразовательная школа.
Юго-западное направление строительства
Ещё один новый район в юго-западном направлении носит название "Широкая речка". Его строительство началось с микрорайона малоэтажной застройки - "Мичуринский". Основная его составляющая это трёхэтажные таунхаусы. Высотная и малоэтажная застройка будет осуществляться в пропорциях 40% и 60% соответственно. Площадь застройки составляет 960 гектар. На них планируется ввести в эксплуатацию 1,5 миллиона квадратных метров жилья. Инфраструктура нового района пока еще только в планах, но судя по тому, насколько активно строители взялись за работу, можно быть уверенными, что вскоре там появятся все запланированные социально значимые объекты инфраструктуры.
Еще одним перспективным местом для проживания обещает быть район "Медный". Но стройка, которая должна была начаться несколько лет назад, пока еще не начата. Строительная площадка размером в 520 га до сих пор терпеливо ожидает застройщиков. Если планам администрации будет суждено сбыться, то на этой территории будет введено в эксплуатацию еще 1,5 млн квадратных метров малоэтажного жилья – таунхаусы, индивидуальные коттеджи и трёхэтажные многоквартирные дома. Проект также как и предыдущие позиционируется как доступное жильё. Запланированная стоимость квадратного метра не более 30 тысяч рублей за квадрат.
Восточное направление застройки Екатеринбурга
В этом направлении Екатеринбург пока развивается слабо. Много суеты, разговоров, совещаний на уровне администрации, но дело двигается с трудом. Основной причиной торможения проектов застройки девелоперы называют неготовность инженерных сетей к повышенной нагрузке.
Восточное направление строительства
Один из запланированных, но пока не реализованных проектов это район "Истокский". Изначально планировалось, что он станет центром сосредоточения недорогой недвижимости по типу района Академический. Застраиваться он должен как многоэтажными домами, так и индивидуальной застройкой. Если планам суждено будет сбыться, то к 2025 году на его площади будет возведено более 3-х миллионов квадратных метров жилья, в которых будет проживать 125 тысяч жителей. Проектом запланировано строительство школ, детсадов и прочей необходимой инфраструктуры.
Еще один долгострой это район "Сибирский". В настоящее время он еще не прошёл все стадии проектного согласования, поэтому о начале строительства раньше чем через пару лет говорить преждевременно. Тем не менее, строительство запланировано и центром его будет существующий ныне микрорайон Компрессорный, затронуты будут и находящиеся рядом микрорайоны Птицефабрика и Чапаева. В процессе реконструкции этих районов будет дополнительно введено в эксплуатацию более 200 000 кв.м. жилья высотной и средней этажности, а также порядка 250 000 кв.м. таунхаусов и коттеджей.
Северное направление застройки Екатеринбурга
Орджоникидзевский район вскоре прирастёт новым микрорайоном "Северная корона", который еще ближе подбирается к Верхней Пыжме. Начало строительства запланировано в 2014 году, окончание в 2028. это будет высотный микрорайон эконом-класса. Все дома будут не ниже 12 этажей. Расчётная величина составляет 800 тыс.кв.м. жилья. Район хорошо впишется в существующий ландшафт и будет окружён с трёх сторон естественной лесополосой. Проект комплексной застройки, среде прочей инфраструктуры предусматривает даже строительство церкви. С метростроевцами согласованы планы по продлению ветки метро до нового микрорайона.
Северное направление строительства
Как мы видим, у периферийного строительства в Екатеринбурге хорошие перспективы, и как ни странно, оно пользуется большой популярностью у населения. В первую очередь, отмечает, Николай Савин президент компании Центр недвижимости "МАН" на популярность подобных предложений влияет цена застройщика. Стоимость земли на периферии позволяет строить даже среднеэтажные дома по условно доступным для большинства ценам. Не заметно, что у населения за последние годы стало больше наличных средств. Однако спрос активно подогревается банковским кредитованием. А поскольку, по всем прогнозам, в 2014 году банки собираются увеличивать лимит кредитования, то можно с уверенностью заявлять, что спрос на новое жильё будет. И будет он не ниже чем в предыдущем году.
В заключение, хочется отметить, что с нового года до сегодняшнего момента цены на недвижимость Екатеринбурга держатся на месте, даже с небольшим откатом назад в 0,055% и 0,07% на первичном и на вторичном рынке. Что составляет, в среднем,по городу 71 461 руб. на первичном рынке и 74 517 руб. на вторичном рынке. Но, в таком большом городе как Екатеринбург ориентироваться на средний показатель не совсем правильно. Каждый район города предлагает свои цены. Так в южном направлении, на Химмаше ценник на квадратный метр примерно одинаков как на первичном, так и на вторичном рынке и держится в районе 60 тысяч рублей за квадрат. Если отъехать в том же направлении порядка 10 км, в районы посёлков Большой Исток, Арамиль, Патруши, то там уже недвижимость оценивается в 45 тысяч рублей за квадрат. Или другой пример. Средняя цена квадрата в Чкаловском районе держится на уровне 65 тысяч рублей, а новостройки на Горнощитском направлении оцениваются от 42 тысяч рублей. Это притом, что полноценная инфраструктура уже создана и функционирует.
Поэтому можно уверенно прогнозировать, что такая существенная разница в стоимости квадратных метров при уже имеющейся инфраструктуре делает южное направление одним из самых перспективных районов заселения.
