РОСРИЭЛТ

Анализ рынка коммерческой недвижимости Ульяновска за 2016 год

23.02.2017

1. Социально экономические показатели развития Ульяновской области

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области уровень инфляции (индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги) в сентябре 2016 года в процентах к декабрю 2015 года составил 103,9%. Для сравнения – 9 мес. 2015 г.-111,7%, 9 мес. 2014 г.-106,9%, 9 мес. 2013 г. – 104,9%). В годовом выражении (сентябрь 2016 г. к сентябрю 2015 г.) уровень инфляции составил 105,9%.

 

В январе — сентябре 2016 года денежные доходы населения сложились в сумме 237681,1 млн. рублей и составили по сравнению с январем-сентябрем 2015 года 96,0%, денежные расходы населения – соответственно 214857,3 млн. рублей и составили 93,3 %. Денежные доходы на душу населения в январе — августе 2016 г. составили 20896,6 рублей, что составляет 95,3% к аналогичному периоду 2015 г.

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен (ИПЦ)) в январе — сентябре 2016 года по сравнению с соответствующим периодом 2015 года составили 89,9%.

Средняя номинальная начисленная заработная плата работающих по полному кругу организаций за январь-август 2016 года составила по области 23662,4 руб. (к январю-августу 2015 года – 107,2%), а реальная, исчисленная с учетом индекса потребительских цен, к январю-августу 2015 года –100,8%.

По оценке, численность постоянного населения Ульяновской области на 1 сентября 2016 года составила 1255,0 тыс. человек и с начала года уменьшилась на 2,6 тыс. человек (на соответствующую дату 2015 года – на 3,1 тыс. человек) или, как и в предыдущем году на 0,2%. Сокращение численности населения происходило из-за продолжающегося процесса естественной убыли населения. В целом по области в январе-августе 2016 года число умерших превысило число родившихся на 27,5% (в январе-августе 2015 года на 28,7%).

В январе-августе 2016 г. естественная убыль населения Ульяновской области составила – 94,9% к аналогичному периоду 2015 г., число родившихся составило 98,9 %, число умерших – 98,0%. Число зарегистрированных браков уменьшилось на 835 и составило 87,3% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, число разводов составило – 99,6%.

В январе-сентябре 2016 года предприятиями и организациями области выполнено работ собственными силами по виду деятельности «строительство» на 26094,8 млн. рублей, или 93,7% к январю-сентябрю 2015 года.

По данным Центробанка вклады (депозиты) населения Ульяновской области в рублях за период январь-сентябрь 2016 г. по сравнению с декабрем прошлого года увеличились на 3940 млн. руб. или на 4,4%. В иностранной валюте вклады (депозиты) населения уменьшились с декабря 2015 г. на 536 млн. руб. или на 4,9%. По состоянию на 01.10.2016 г. они составляют 94339 млн. руб. и 10379 млн. руб. в иностранной валюте. Из диаграммы хорошо видно, что рост вкладов в иностранной валюте был еще в январе 2016 г., но в феврале объемы начали падать, частично перетекая в рублевые депозиты. В июле рост вкладов возобновился — + 6,7% по отношению к июню. Но август — это стремление к росту не поддержал и объем вкладов в иностранной валюте стал снижаться. В сентябре рост возобновился. Рублевые вклады в течении февраля-августа постоянно росли, но в сентябре объем вкладов стал снижаться.

Еще один из основных показателей, таких как индекс промышленного производства, в Ульяновской области за январь-сентябрь 2016 г. составил 98,0% по отношению к аналогичному периоду 2015 г. (по РФ – рост, 100,3%), сентябрь 2016 г. к сентябрю 2015 г. – 97,1%.

Для сравнения:

  • 9 мес. 2015 г. — 103,5%,

  • 9 мес. 2014 г. — 97,3%,

  • 9 мес. 2013 г. — 101,8%).

 

По данным Росстата, оборот розничной торговли в январе-сентябре 2016 года составил 123561,1 млн. рублей, индекс физического объёма оборота розничной торговли к январю-сентябрю 2015 года составил 94,4 %.

Для сравнения:

  • 9 мес. 2015 г. — 86,8%,

  • 9 мес. 2014 г. — 99,2%,

  • 9 мес. 2013 г. — 107,7%)

Оборот розничной торговли на душу населения в январе-сентябре 2016 года составил 98251,5 рубля.

 

В структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий в январе-сентябре 2016 года составил 51,6 %, непродовольственных товаров – 48,4 % (в январе-сентябре 2015г. – 49,9% и 50,1% соответственно).

За 9 месяцев 2016 года населению области оказано платных услуг на сумму 36647,0 млн. рублей. Индекс физического объёма платных услуг населению за 9 месяцев 2016 г. составил 100,1%. Для сравнения: 9 мес. 2015 г.- 98,8%, 9 мес. 2014 г.- 106,3%, 9 мес. 2013 г.- 101,0%

Оборот общественного питания составил 3817,4 млн. рублей. Индекс физического объёма оборота общественного питания к 9 месяцам 2015 г. составил 87,9%.

По данным Федеральной налоговой службы РФ в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 01.10.2016 г. в Ульяновской области зарегистрировано 27669 индивидуальных предпринимателя.

Таким образом, по итогам 9 месяцев 2016 года количество зарегистрированных ИП (кроме прекративших деятельность), сведения о которых содержатся в ЕГРИП осталось практически на уровне декабря прошлого года прибавив символический 0,1%.

Практически аналогичная ситуация с образованием коммерческих организаций (юридических лиц, в части коммерческих организаций). По данным Федеральной налоговой службы РФ в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) по состоянию на 01.10.2016 г. в Ульяновской области зарегистрировано 23727 юридических лиц (коммерческих организаций). Как видно из графика, это количество медленно, но верно растет. Так, за 9 месяцев 2016 года оно увеличилось на 728 юридических лиц или на 3,2%.

 

 

2. Ценовая ситуация на рынке коммерческой недвижимости

Средняя цена 1 кв. м. общей площади предлагаемых на продажу объектов коммерческой недвижимости в г.Ульяновске в сентябре 2016 г. (тыс.руб.) 

 

В январе — сентябре 2016 г. в г. Ульяновске сложилась следующая структура предложения рынка коммерческой недвижимости: 45,4% всего объема предложения занимают торговые помещения.

 

Офисные помещения занимают 30,0% предлагаемых на продажу объектов, на долю производственных помещений приходится 19,7% и 4,9% общего предложения составляют помещения складского назначения. Основной объем предложения объектов коммерческой недвижимости сосредоточен в Дальнем Засвияжье (22,6%). Далее идут Центр города (18,9%), Ближнее Засвияжье (12,9%), Новый Город (12,3%), Железнодорожный район (9,7%), затем Верхняя терраса (8,0%), Север (6,9%), Нижняя терраса (6,6%) и небольшое количество объектов в 4-ом мкр. (2,3%).

Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, за 9 месяцев 2016 г. количество зарегистрированных прав с нежилыми помещениями составило 9605, что на 3,3% больше аналогичного показателя предыдущего года.

3. Офисная недвижимость

По итогам 9 месяцев 2016 г. средняя цена предложения 1 кв.м. офисных помещений в г. Ульяновске показала снижение уровня цен с 43 230 рублей до 37 360 рублей или на 13,6%. Отметим, что если уровень цен на офисную недвижимость в I квартале 2016 г еще оставался на уровне декабря прошлого года, то во II квартале цены устремились вниз. Результат II квартала: -7,2%. К концу первого полугодия можно с уверенностью отметить, что рынок коммерческой недвижимости насытился, причем как за счет помещений низкого качества, так и за счет действующего бизнеса. Третий квартал продолжил начатую тенденцию к снижению уровня цен. Падение средней цены 1 кв. м. в III квартале составила 7,3%. Если в I полугодии еще можно было говорить о том, что рынок балансирует на достигнутом уровне цен, то в III квартале показатели пошли вниз. Кризисные явления не дают развиваться данному сектору рынка. И по мнению экспертов, это не предел. Ситуация на рынке такова, что спрос на офисные помещения стремится к минимальным значениям. Новых компаний становится все меньше, действующий бизнес не настроен на расширение, а те компании у которых есть потребность в офисных помещениях выбирают скорее аренду, чем покупку недвижимости. Добавим ко всему вышесказанному – недоступность кредитования бизнеса.

По итогам 9 месяцев 2016 г. тройку лидеров в рейтинге районов по средней цене предложения 1 кв. м. занимают: 4-й мкр. (44 900 руб./кв.м.), Центр (44 100 руб./кв.м.) и Новый город (42 600 руб./кв.м.).

Как видим, разрыв между первым и вторым местом минимален. Уровень цен 4-го мкр и Центра города практически одинаков. За 9 месяцев 2016 г. средняя цена 1 кв.м. офисных площадей в данных районах показала снижение. Так в Центре снижение составило 12,6%, а в 4-ом мкр – 19,8%. В 4-ом микрорайоне предложение офисной недвижимости крайне ограниченно, а уровень цен стремиться (и корректируется) к уровню центральной части города. Причина тому – территориальная близость района и высокая стоимость жилья (на уровне центральной части города).

Причина снижения уровня цен в этих районах характерна для всего рынка в целом. А именно – насыщение рынка за счет увеличения объема предложения при крайне ограниченном спросе. Отметим также, что в центре города на рынке есть предложения в цокольных этажах с низкой ценой 1 кв.м. (от 11 000 руб./кв.м. до 36 000 руб/кв.м.), а также достаточно широкий спектр предложений по качеству объектов. Скажем только, что треть всех офисных помещений, выставленных на продажу сосредоточен именно в центральной части города. Закрывает тройку лидеров – Новый город. За 9 месяцев текущего года средняя цена 1 кв.м. офисных помещений в Новом городе также снизилась (-13,9%). В районах тройки лидеров уровень цен на офисную недвижимость в хорошем состоянии и с выгодным месторасположением колеблется в пределах 45000-65000 рублей/кв.м.

В Северной части города средняя цена 1 кв.м. офисных помещений сложилась на уровне 33 700 руб/кв.м., снижение по итогам 9 месяцев года составило 16,1%. Здесь диапазон цен на офисные помещения тоже достаточно широкий – от 20 000 руб./кв.м. до 59400 руб/кв.м. В Ближнем и Дальнем Засвияжье средняя цена предложения 1 кв.м. офисных площадей сложилась на уровне 32000-33000 руб/кв.м. По итогам полугодия уровень цен в Ближнем Засвияжье незначительно, но все же снизился (-4,5%), а вот в Дальнем Засвияжье падение составило 18,5%. Ситуацию в Ближнем Засвияжье можно охарактеризовать как стагнацию на достигнутом уровне цен с небольшими колебаниями, а вот в Дальнем Засвияжье наблюдалось снижение уровня цен и в I-ом, и во II-ом, и в III квартале (-4,5%). Предложение офисной недвижимости в Киндяковке по-прежнему незначительно. Поэтому даже не большое увеличение объема предложения дает сдвиг средней цены предложения 1 кв.м. Этим объясняется скачок уровня цен в III квартале. Предложение офисной недвижимости на Нижней и Верхней террасе единичны и достаточно редки.

Диапазон цен предложения на офисные помещения в городе составляет от 10 700 руб. за 1 кв.м. в Новом городе до 87 000 руб. за 1 кв.м. в Центре города в зависимости от местоположения объекта внутри района и его качественных характеристик.

 

Основная часть офисных помещений, выставленных на продажу, представляет собой:

  • цоколь, первые, вторые этажи в построенных и сданных многоквартирных жилых домах, в основном, помещения, где организация торгового направления невозможна, маловероятна или нерентабельна. Стоимость 1 кв.м. такого цокольного этажа будет на 40-50 % меньше стоимости 1-го этажа. Спрос на цокольные этажи практически отсутствует. Они не востребованы покупателями.

  • вторые, третьи, четвертые этажи зданий торгово-офисного назначения (организация торгового направления на данных площадях маловероятна). Стоимость 1 кв.м. помещений подобного типа, как правило, меньше 10-20% стоимости 1-го этажа.

  • отдельно стоящие здания или часть зданий реконструированные, перепрофилированные, переоборудованные под офисные помещения. Стоимость 1 кв.м. общей площади подобных объектов, как правило, ниже средней по району. Связано это и с большими размерами площадей, и с техническим состоянием объекта.

На долю офисных помещений приходится 30,0% общего объема рынка коммерческой недвижимости Ульяновска. Наибольший объем предлагаемых на продажу офисных помещений по-прежнему сосредоточен в центральной части города (32,4%). Далее идут Ближнее Засвияжье (22,9%), Дальнее Засвияжье (17,1%), Новый город (7,6%), Север (6,7%), Железнодорожный район (6%), 4-й мкр. (2,9%), Верхняя терраса (2,9%) и Нижняя терраса (1,9%).

4. Торговые помещения

По итогам 9 месяцев 2016 г. средняя цена предложения 1 кв.м. торговых помещений в г. Ульяновске показала снижение уровня цен с 46 900 рублей до 43 700 рублей или на 6,8%. Основная причина сложившейся ситуации на рынке торговой недвижимости такая же, как и у офисной недвижимости — это насыщение рынка и реальное снижение цен в борьбе за потенциального покупателя.

 

Диапазон цен предложений на торговые помещения в г. Ульяновске составляет от 12 500 руб. за 1 кв.м. в Киндяковке до 83 300 руб. за 1 кв.м в Центре в зависимости от местоположения объекта и его качественных характеристик.

 

По итогам 9 месяцев 2016 г. тройку лидеров в рейтинге районов по средней цене предложения 1 кв. м. занимают: Центр (51 300 руб. за 1 кв.м.), Дальнее Засвияжье (45 800 руб. за 1 кв. м.) и Новый город (43 900 руб. за 1 кв.м.). Несмотря на лидирующие позиции, средняя цена предложения 1 кв.м. в центральной части города по итогам прошедших 9 месяцев года «потеряла» 5,8%. При этом основное снижение цены отмечалось в I-ом и II-ом кварталах текущего года: -8,1% и -1,6% соответственно. А в III квартале средняя цена 1 кв.м. торговых помещений показала небольшой рост в 4%. Что дает надежду на стагнацию уровня цен в данном микрорайоне города.

На втором почетном месте по итогам прошедшего полугодия находится район Дальнего Засвияжья. Здесь цены на торговую недвижимость остановились на отметке – 45 800 руб. за 1 кв.м., а снижение по итогам полугодия составило 6,4%. При этом, в I полугодии снижение средней цены 1 кв.м. составило 5,7%, а в III –ем квартале еще 0,9%. Диапазон цен в Дальнем Засвияжье, как и в Центре достаточно широкий – от 18 800 руб/кв.м. и до 78 600 руб/кв.м. Цена наиболее ликвидных объектов в раскрученных местах с высоким трафиком находится в верхних границах ценового диапазона – 45 000 – 75 000 руб./кв.м., что вполне сравнимо с центральной частью города.

Минимальное снижение средней цены 1 кв.м. торговых площадей по итогам 9 месяцев 2016 года показал район Нового города: 3,1%. Ситуация в данном секторе торговой недвижимости оказалась наиболее стабильной. Так, если в I квартале 2016 г. средняя цена 1 кв.м. показала рост порядка 4%, то во II квартале уровень цен начал снижаться. За II квартал средняя цена предложения 1 кв.м. «потеряла» 4,2%, а в III –ем квартале еще 2,9%. Отметим также, что для рынка Нового города характерно увеличение объема предложения в районах массового строительства жилья, которое может в дальнейшем привести к более активному снижению уровня цен.

Северная часть города за январь-сентябрь 2016 г. «потеряла» порядка 17%. Объем предложения в этом районе тоже сократился. Динамика уровня цен данного микрорайона нестабильна, средняя цена 1 кв.м. колеблется в пределах 41 000 – 43 000 руб/кв.м. с тенденцией к снижению.

Самый небольшой по размерам — 4-ый мкр. очень ограничен в предложении торговой недвижимости. Уровень цен здесь всегда стремиться (и корректируется) к уровню центральной части города. Причина тому – территориальная близость района и высокая стоимость жилья (на уровне центральной части города). Здесь цены на торговую недвижимость остановились на отметке – 40 300 руб. за 1 кв.м., а снижение по итогам 9 месяцев текущего года составило порядка 27 %. При этом, основное снижение средней цены 1 кв.м. было в I полугодии — оно составило 26,9%. Причиной этому служит крайне ограниченный объем предложения и выход на рынок объектов с низкой стоимостью квадратного метра. Диапазон цен в в 4-ом мкр. достаточно широкий – от 27 000 руб/кв.м. и до 52 500 руб/кв.м. В III квартале такого явления уже не наблюдалось. Результат III квартала: – 1,2%. Цена наиболее ликвидных объектов в раскрученных местах с высоким трафиком находится в верхних границах ценового диапазона – 45 000 – 55 000 руб./кв.м., что сравнимо с центральной частью города.

В Ближнем Засвияжье по итогам прошедших 9 месяцев года уровень средней цены 1 квадратного метра торговых помещений немного вырос (+3,8%) до отметки 43 200 руб./кв.м. Причем, если в I квартале наблюдалось снижение средней цены 1 кв.м., то во II и в III квартале наметилась тенденция к небольшому росту. Здесь диапазон цен сравним с диапазоном уровня цен Дальнем Засвияжье – от 17 500 руб/кв.м. и до 76 100 руб/кв.м.

На Нижней террасе по итогам прошедших 9 месяцев года уровень средней цены 1 квадратного метра торговых помещений немного вырос (+3,4%) до отметки 36 900 руб./кв.м. Причем, если в I квартале наблюдалось снижение средней цены 1 кв.м., то во II и в III квартале наметилась тенденция к небольшому росту.

На верхней террасе рынок торговой недвижимости в течении января-сентября 2016 г. демонстрировал колебания уровня цен в диапазоне с тенденцией к снижению. Результат 9 месяцев текущего года: -7,7%.

Основная часть торговых помещений, выставленных на продажу представляет собой:

  • действующие и ранее действующие магазины, рестораны, кафе, аптеки, салоны красоты и др. помещения сферы услуг. Наибольшей стоимостью 1 кв.м. обладают помещения действующих торговых точек, расположенных в «раскрученных» проходных местах и с хорошим техническим состоянием объекта. Стоимость помещений ранее функционирующих торговых точек полностью зависит от их технического состояния. Их стоимость может отличаться от действующих на 10-15 %;

  • цоколь, первые этажи в построенных и сданных многоквартирных жилых домах. Стоимость 1 кв.м. цокольных помещений сильно зависит от состояния объекта и от наличия необходимых коммуникаций. А также от возможности организации отдельного входа и качества строительной отделки. Цена цокольных этажей на 40-50% ниже цены 1-го этажа;

  • отдельно стоящие здания или часть зданий реконструированные, перепрофилированные, переоборудованные под торговые помещения. Стоимость 1 кв.м. общей площади подобных объектов, как правило, ниже средней по району. Связано это и с большими размерами площадей, и с техническим состоянием объекта.

На долю торговых помещений приходится 45,4% общего объема рынка коммерческой недвижимости. Основной объем предлагаемых на продажу торговых помещений сосредоточен в Дальнем Засвияжье (27,7%), далее идут Центр (20,1%), Новый город (11,9%), Железнодорожный район (9,4%), Север, Ближнее Засвияжье и Верхняя терраса (8,2%), 4-й мкр. (7%), Нижняя терраса 3,1% рынка.

5. Складские помещения

Диапазон цен предложений на складские помещения в г.Ульяновске составляет от 1 100 руб. за 1 кв.м на Нижней террасе до 18 800 руб. за 1 кв.м. в Ближнем Засвияжье в зависимости от площади, местоположения объекта и его качественных характеристик.

Средняя цена предложения 1 кв.м. складских помещений по итогам 9 месяцев 2016 г. сложилась на уровне 10 200 руб/кв.м.

Уровень цен на рынке продолжает снижаться. Сегодня участников рынка интересует скорее аренда нежели покупка складских помещений. И конечно нужны склады в хорошем рабочем состоянии и не требующих больших вложений.

На долю складских помещений приходится 4,9% общего объема рынка коммерческой недвижимости. Основная масса предлагаемых на продажу складских помещений сосредоточены в Ближнем и Дальнем Засвияжье, в Киндяковке и в Новом городе. В остальных районах города предложение складской недвижимости единичны или полностью отсутствуют.

Заключение

В целом, прошедший полугодие 2016 год характеризуется общей тенденцией к снижению уровня цен. Основные причины развития сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости Ульяновска остаются прежними: сокращение доходов населения и сохранение высокой нормы сбережения населения приводит к уменьшению оборота розничной торговли, оборота общественного питания, а значит спрос на рынке торговой недвижимости будет продолжать снижаться. «На плаву» по итогам прошедшего квартала осталась сфера оказания платных услуг населению (100,1%). А сильнее всего пострадала сфера общественного питания (87,9%).

Но, наряду с негативными моментами, есть и положительная динамика — количество коммерческих организаций медленно, но все же растет (+3,2%). Этот факт дает надежду на улучшение спроса на рынке коммерческой недвижимости.



При подготовке отчета были использованы материалы Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федеральной налоговой службы, Центрального банка России.


Статью разместил частный риелтор «Аренда73»

#Коммерческая недвижимость, #Инвестиции в недвижимость



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код