Что происходит на рынке недвижимости Иваново после декабрьского ажиотажа
Анатолий Омехин председатель совета директоров агентства недвижимости «Дельта риэлти» рассказал, что декабрь, действительно, выдался горячим и его агентство работало в авральном режиме.
Но и сказать, что с приходом нового года работа остановилась нельзя, сделки происходят регулярно. По оценкам специалистов агентства стоимость недвижимости с октября по январь включительно поднялась на 10-15%. В том, что цены растут несложно убедиться самому открыв любой таблойд размещающий объявления о продажи недвижимости. Посмотрите цены двух - трёх месячной давности и вы все поймёте сами.
Жилье в Иваново будет дорожать
Анатолий Омехин считает, что стагнация, а тем более рецессия на рынке недвижимости невозможна пока доллар будет подниматься. Вспомните, говорит он, в 90-х годах однушка стоила 6 тысяч долларов, сегодня она оценивается в 30 тысяч. Происходит это потому, что стоимость недвижимости растет как в долларах, так и в рублёвом эквиваленте и падение курса рубля просто ускоряет процесс.
«В таких условиях, не стоит возлагать больших надежд на ипотеку», - говорит Анатолий Омехин. Большинство кредитных организаций увеличили ставки по займам. Средний процент сейчас составляет от 14 до 16,5%, максимальный процент на сегодняшний день составляет 23% годовых. Кроме этого ужесточились требования к заёмщикам. Банки серьёзней подходят к рассмотрению заявок на ипотеку. В прошлом остались упрощенные схемы выдачи ипотеки по двум документам.
Последнее время количество сделок с привлечением заемных средств составляло около 50%, но с новыми тарифами банков этот процент явно уменьшится. По подсчетам специалистов ипотеку в прежних процентах могли позволить себе не больше 15% россиян и то эта цифра преувеличена за счет участников государственных программ, военной ипотеки, которым государство компенсировало в различных формах выплату кредитов.
Хорошая новость для военных, только по программе военная ипотека ставки на выплату кредита остались прежними. Остальным же, придется привыкать к новым условиям, что ивановцы с успехом и демонстрируют, поток желающих взять ипотеку хоть и стал меньше, но не прекратился и банки по-прежнему выдают кредиты.
Жилье в Иваново подешевеет
Спартак Карлов, директор агентства недвижимости «Гарант-риэлти» считает, что перспектив для роста цен на недвижимость Иваново нет. По его словам, после нового года в агентстве не было заключено ни одной сделки, количество обращений сократилось в разы. Он считает, что это связано с подорожавшей ипотекой. На долю этого агентства количество сделок с заемными средствами доходило до 90%.
Ценообразование на рынке недвижимости Спартак Карлов так же напрямую связывает с процентными ставками по ипотеке, он считает, что если ставка не снизится, то жилье станет дешеветь. Он считает, что сценарий сегодняшнего кризиса повторяет картину 2008 года, но прогнозирует еще более глубокое падение экономики, чем в 2008 году.
Может стагнация?
Сколько людей, столько и мнений, Юлия Дружинина, директор агентства «Горжилбюро» считает, что вообще рано еще строить какие-то прогнозы и делать выводы. Половина января люди отдыхали, сделки не совершались из-за выходных в регистрационной палате. Пока люди войдут в колею, пока настроятся на рабочие рельсы проходит время.
К тому же, замечает она, люди всё равно звонят, интересуются и что-то подбирают себе. Хоть сделок в новом году еще не было, но жизнь, не остановилась. Все идет своим чередом. Что касается цен, то она считает, что вверх цены вряд ли полезут, покупательская возможность населения на пределе, к тому же подорожала ипотека, но и падать цены не будут, потому что спрос есть. Вероятнее всего небольшие колебания в пределах 3% за счет срочных продаж.
Первичный рынок недвижимости Иваново испытывает трудности
Требования по ипотеке ужесточились не только к частным лицам, желающим приобрести жилье или взять кредит на иные нужды. Банки подняли ставки для строительных организаций. Мало того, что поднялись ставки кредитования, банки теперь намного избирательней подходят к финансируемым проектам. Один из крупных банков федерального значения практически отказался работать с новостройками, и финансирует теперь только те проекты, которые находятся на завершающих стадиях строительства. Многие застройщики оказались не готовы к такому повороту событий. В таком положении намного опасней стало участвовать в долевом строительстве. Теперь, прежде чем вкладывать деньги в долевое участие вкладчику необходимо очень внимательно изучить кредитную историю организации застройщика и его репутацию. Все это понимают и застройщики, поэтому стали гораздо лояльней относится к покупателям.
В рекламе от застройщиков стала появляться информация о скидках и рассрочках для привлечения клиентов. Анатолий Омехин приводит пример одной крупной московской строительной компании, которая объявила о продаже квартир в своих жилых комплексах на невиданных доселе условиях. Эта компания предложила своим покупателям четырехлетнюю беспроцентную рассрочку при условии оплаты первоначального взноса 70% от стоимости квартиры. Похоже, что это сигнал для местных застройщиков, как надо действовать в кризисных ситуациях.
Советы дольщикам Иваново
Если вы решили инвестировать в новостройку на этапе строительства, то подойти к выбору застройщика в это непростое время, следует отнестись со всей ответственностью. Приоритет следует отдать тем компаниям у которых весь производственный цикл сосредоточен в одной компании, то есть компания сама производит строительные материалы, сама строит и сама продаёт. Такие компании обладают наибольшей автономностью и не зависит от всевозможных поставщиков. Понятно, что таких компаний на рынке Иваново немного, но если поискать, наверняка, что-нибудь найти можно.
Посетите строительную площадку, сверьтесь со сроками строительства, это открытая информация в любой уважающей себя компании. Если видите хоть малейшее отставание от графика, то не надо рисковать. Как правило, строительные компании, если у них все в порядке с организацией работ, сдают жилье раньше намеченных сроков. Сроки сдачи изначально специально отодвигаются на случай всевозможных форс-мажорных ситуаций.
Семь раз отмерь, один раз отрежь, данная пословица как нельзя более кстати в этой ситуации. Воспользуйтесь подсказками профессионалов, тем более, что в данном случае, при покупке недвижимости на рынке новостроек, консультация риэлтора будет для вас бесплатной. Не стесняйтесь обратиться в несколько агентств сразу, получив информацию из разных источников вы сможете её проанализировать и сделать свой вывод.
Все мнения экспертов имеют право на существование, но нам бы хотелось добавить свое мнение в общую копилку голосов. На самом деле не так важно, будет жилье дешеветь или дорожать. Согласитесь, если ваша зарплата составляет в месяц 500 тысяч рублей, то вам будет всё равно поднимется ли в следующем месяце стоимость жилья еще на 2% или нет. Поэтому поставим вопрос несколько иначе, будет ли жилье в 2015 году таким же доступным как в предыдущие пару лет, станет еще доступней, или купить жилье станет сложней. По общей оценке, специалистов от недвижимости, не менее 50% всех сделок в 2014 году совершались в России с использованием заемных средств, в иных регионах эта цифра достигала 70%.
Поскольку, в связи с очередным кризисом зарплаты россиян не стали больше, то рассчитывать на увеличение покупательской способности было бы не разумно. При увеличенных процентных ставках на ипотеку поток желающих её взять, несомненно, снизится, как минимум в два раза. Для застройщиков это означает следующее: половина жилья, которое они планировали продать в следующем году, продано не будет. В этой ситуации застройщикам придётся идти на беспрецедентные скидки для того, чтобы вернуть вложенные средства и руководство той московской компании о которой мы упоминали, вероятно просчитало этот момент, поэтому и делает такое предложение.
Причем снижать цены и продавать надо уже сейчас, через год продать недвижимость будет еще сложней. Если политика банков останется прежней, то половина строек в стране будут заморожены. Те новостройки Иваново, которые уже готовы к продаже вы можете посмотреть в нашем специальном разделе о новостройках.
Станут ли квартиры доступней с развитием ситуации в таком ключе? Нет. Как правило, российский средний класс не способен приобрести на свою заработную плату более 1 квадратного метра, поэтому без доступных кредитов даже обесцененное жилье будет недоступно россиянам.
На самом деле выход есть. Строительство многоэтажных домов ведется крупными строительными компаниями, которые, для того, чтобы начать строительство кредитуются в банках, уже понятно, что ближайший год - два, при сохранении кредитной политики банков им придется туго. Но есть другое строительство.
Речь о малоэтажном частном строительстве. Компании, занимающиеся строительством частных домов, работают, как правило, на свои средства, чаще всего это небольшие артели строителей, которые не имеют заемных средств. Поэтому они не так зависимы от кризиса, который обрушился на Россию. Кроме того, дом, как это ни странно звучит, зачастую стоит дешевле чем квартира. Стоимость дома в 100 кв.м. с участком сравнима со стоимостью двухкомнатной квартиры. Если же не строить большой дом, а построить домик в 50 кв.м., то эконом вариант обойдется заказчику в сумму от 300 тысяч рублей.
Конечно же, далеко не все в Иваново готовы рассматривать покупку дома как вариант для жилья. Не зря коттеджные посёлки не приобрели характер массовой застройки и объемы строительства частных домов уступают многоквартирной застройке.
Такие проблемы как транспортная доступность, удаленность от работы, плохие дороги, отсутствие инженерных коммуникаций и отсутствие сформированной инфраструктуры сдерживают спрос населения на загородное жилье. Возможно, что именно кризис поможет обратить внимание рядовых граждан и властей города на развитие этого сегмента рынка недвижимости города Иваново.
