Новостройки Краснодара: экономия 5 тыс. руб. с "квадрата" достаточная цена за ожидание новоселья до весны

Рынок жилой недвижимости Краснодарского края и Краснодара в частности является одним из наиболее популярных в России. До 40% сделок на нем заключается приезжими из других регионов России и стран СНГ. Активный спрос стимулирует такое же строительство. Таковое традиционно ведется в объемах превышающих спрос, что является фактором сдерживающим прирост цен. Они с учетом инфляции последовательно снижаются более 5 лет*. Причем с начала кризиса в 2014-15 годах спад цен существенно усилился за счет возросшей инфляции. Пока что номинальные цены продолжают расти, скрывая от глаз несведущих сокращение фактических цен. Однако при дальнейшем ухудшении экономической ситуации спад цен может перерасти в обвал, вот тогда то и настанет счастливая пора для желающих купить качественное жилье по доступной цене. Рассмотрим более детально факты заставляющие утверждать о необходимости отсрочки заключения сделки на полгода, год.

Объемы предложения и спроса

В первом квартале 2016 года в Краснодаре было введено в эксплуатацию 600 тыс. кв.м. жилья. Это на 5% больше чем в аналогичный период годом ранее. В 2015 году общий объем жилищного строительства составил 2 млн. кв.м., что на 17% больше чем в 2014 году. Благодаря данным объемам в городе сконцентрировано 55 тыс. квартир, находящихся в домах на различных стадиях строительства. В 2014 году данное значение составляло лишь 27 тыс. единиц. При этом общая структура предложения выглядит следующим образом.

Как видим в общей структуре предложения доминируют квартиры студии и однокомнатные квартиры, что снижает стоимость входа, позволяя покупателям приобретать сравнительно небольшие квартиры, характеризующиеся меньшей стоимостью. Наибольшие объемы предложения географически сконцентрированы в Прикубанском и Карасунском районах города. После корректировки генерального плана основные объемы предложения останутся на западе и востоке города, что окажет давление на социальную и инженерную инфраструктуру данных районов. Там в ближайшие годы могут возникнуть проблемы с местами в детских садах, школах. Местные поликлиники, возможно, отметятся очередями, а маршруты общественного транспорта недостаточной частотой движения машин.

 

Большая часть жилья в Краснодаре относится к эконом-классу. Элитная недвижимость, как и положено ей, представлена незначительными объемами предложения. А вот комфорт и бизнес-класс присутствуют в недостаточном количестве. В целом же, возможности генерального плана Краснодара позволяют построить еще 6-8 млн. кв.м. жилья в ближайшие 20 лет.

На фоне прироста предложения спрос оставляет желать лучшего.

Увеличение количества не проданных квартир свидетельствует о том, что объемы предложения как минимум в два раза превосходят объемы спроса. Таковой устойчиво держится в пределах 10 тыс. квартир в год. С учетом того, что на начало 2016 года в Краснодаре строилось 5,5 млн.кв.м. жилья. Превосходство предложения над спросом в ближайший год-два удвоится.

А между тем для стимуляции сбыта ценовой конкуренции, предполагающей контролируемое снижение цены уже не достаточно. Ситуация балансирует на грани краха. Девелоперы предоставляют скидки до двух лет или разрабатывают специальные ипотечные программы совместно с банками. Еще одним маркетинговым ходом является реализация жилья посредством различных социальных программ. Такая недвижимость в среднем продается по цене в 50 тыс. руб. за кв.м. В то время как новые квартиры в Краснодаре продаются по средней цене в 43 тыс. руб. за кв.м. Но помогает это мало. Виной всему снижающаяся платежеспособность населения. С рынка буквально вымывается клиентура среднего класса. Не случайно уже сейчас новостройки становятся недоступными для большинства потенциальных покупателей жилья. В Краснодаре уже сейчас наиболее популярным типом квартир являются однокомнатные квартиры в домах 80-х годов постройки. Средняя стоимость продажи данного жилья составляет 1,7 млн. руб. Составить им конкуренцию на первичном рынке недвижимости могут не многие новые жилые комплексы Краснодара. Например, жилые комплексы «АБВГДейка», «Авиатор», «Акварели», «Андерсен» и ряд других. Многие из них содержит каталог новостроек Краснодара. При покупке такового необходимо ориентироваться на следующие ценовые показатели.

Что, почем?

Себестоимость строительства в Краснодаре на начало 2016 года составляла 32-35 тыс. руб. за кв.м. Любое новое жилье, реализуемое по цене ниже данного, может оказаться небезопасным для покупки. Т.е. цена продажи ниже среднего размера себестоимости может свидетельствовать либо о очень плохом качестве строительства, либо о недобросовестности самого застройщика собирающего деньги, но не ведущего строительство. Разумеется, в обоих случаях речь идет о строящихся домах. В завершенных объектах такая низкая цена может являться крайним проявлением ценовой конкуренции. В любом случае стабильно работающие застройщики Краснодара ориентируются при реализации проектов на рентабельность в размере 7-15%. Именно такой прибыли с учетом себестоимости должна соответствовать конкурентоспособная цена жилья. Все что дороже или дешевле приводит к неоптимальному расходованию средств или вообще потере таковых.

В целом же самая дешевая новая квартира в Краснодаре оценивается в 250 тыс. руб. Именно по такой цене продается студия площадью в 20 кв.м., что дает стоимость одного квадратного метра в 12,5 тыс. руб. Это почти в три раза меньше чем себестоимость строительства! Не поддаться влиянию низких цен главная задача. О средней цене, а следовательно разумной стоимости жилья свидетельствуют следующие цифры.

 

Как видим средняя стоимость новостроек примерно на 30% больше чем такая же себестоимость строительства. Причем это цена без учета различных дисконтов и подарков. Благодаря таковым строители привлекают покупателей. Если вы относитесь к ним не спешите искать скидку сейчас. Все прибывающий объем предложения, и ухудшающиеся экономические условия заставят наименее благополучных в финансовом плане застройщиков снизить цену примерно на треть, приблизив ценники к себестоимости проекта. А это и есть те заветные 32-35 тыс. руб. за кв.м. введенного в эксплуатацию жилья. Произойдет это примерно через 4-6 месяцев. Именно тогда покупатели смогут сэкономить при покупке 8-11 тыс. руб. за кв.м. по сравнению с текущими ценами.

Возможно, прогноз не сбудется.

Но, то, что цены с учетом инфляции снизятся еще больше неоспоримый факт. При текущей инфляции и существующих темпах прироста номинальных цен фактическая стоимость жилья может снизиться за полгода до 5%, что составляет примерно 2300 руб. за кв.м. С учетом среднего дисконта эта сумма увеличится вдвое. Почти 5 тыс. руб. с "квадрата" достаточная цена за ожидание новоселья до весны.

Итоги

Возможно, отложить заключение сделки на полгода многим покажется опрометчивым решением. Однако порой тратить деньги труднее, чем их зарабатывать. В данном случае ничегонеделание как нельзя лучше позволяет сэкономить семейный капитал. Ведь, как известно экономика это принцип сообщающихся сосудов. Если денег больше у вас-то их меньше у застройщика и на оборот. Если застройщикам необходимо спешить, то потенциальному покупателю жилья как раз нужно наоборот ждать.


*Без учета инфляции цены наоборот растут

Кулюк Павел

#Покупка квартиры #Новостройки

28.10.2016

Просмотров: 760 | ID: 1619


Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Поделиться:

Читайте также

«Жилые помещения» прощайте! Здравствуй «долевая собственность»?

В 2019 году стоимость квартир вырастет не только по конъюнктурным соображениям, но и в связи с вымыванием «дешевых» предложений, так называемых «жилых помещений». Вообще с такими помещениями нужно попрощаться по причине законодательных уточнений, разрешающих делить недвижимое имущество только с образованием ему подобных объектов по назначению и функционалу. Поэтому популярные «квартирники» с «жилыми помещениями» в сегменте ИЖС станут историей или видоизменятся в «квартирники» с «долевой собственностью».

Все об ипотеке в Краснодаре и крае: реальность и перспективы развития

В Краснодаре ставки по ипотеке падают и становятся все более доступными для населения. Если не будет скачков инфляции, в 2018 году кредиты на покупку жилья могут «подешеветь» до 8% годовых. Вот только платежеспособность граждан оставляет желать лучшего и тормозит развитие ипотечного рынка.

Как делать ремонт, если Вы не в городе, где приобрели недвижимость?

Часто бывает, что, купив черновую квартиру в Сочи, люди сталкиваются с проблемой ремонта. Причём, хочу заметить, работая с разными сегментами недвижимости, с этим сталкиваются как те, которые купили квартиру в комплексе класса "комфорт", так и те, кто купил квартиру в "бизнес" сегменте, или в элитной новостройке. Как правильно выбрать ремонтную бригаду? Обязательно ли находиться в городе в момент ремонтных работ? Нужно ли экономить, и если нужно, то в чём? Попытаемся разобраться с этим вместе.

Что нужно знать о дистанционной покупке квартиры в новостройке Анапы

Рынок новостроек в Анапе год от года становится всё более прозрачным и цивилизованным, к тому же, последние изменения в ФЗ-214 предоставляют потенциальному покупателю всё больше оснований полагать, что его деньги находятся под защитой государства. Поэтому, процедура дистанционной или удаленной покупки квартиры в Анапе становится всё более распространенным способом приобретения квартиры в новостройке, для иногородних граждан.

Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства: материнский сертификат, программа для молодых семей, обеспечение жильём по социальному найму, кроме этого существуют варианты возвратных дотаций, рассрочек платежей на безвозмездной основе, льготное кредитование и социальная ипотека. Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

Как правильно принять квартиру в новостройке?

В статье " Как правильно принять квартиру в новостройке" я хочу предостеречь покупателя квартиры в новостройке от ошибок, которые в дальнейшем тяжело исправить. Прием долгожданной квартиры в новостройке сложный и волнительный процесс. Человек, который не занимается приемом квартир от застройщиков постоянно может и растеряться и не заметить подвоха. Данные советы это результат многолетней работы на рынке недвижимости. Надеюсь мои советы помогут кому нибудь не растеряться и принять квартиру правильно.

Военная ипотека в Сочи

Что же может предложить Сочинский рынок на конец первого квартала 2017 года на актуальный «военноипотечный» запрос: меблированная двухкомнатная квартира площадью 50 кв.м. в развитом инфраструктурном плане микрорайоне в пешей доступности к морю с потенциалом сдачи в аренду по цене не более 3600000 рублей?

Плюсы и минусы газового отопления в Анапе

В Анапе строятся дома как с индивидуальным газовым отоплением, так и с центральным, от городской котельной. Бытует мнение, что индивидуальное газовое отопление выгодней для жильцов, удобней в плане того, что отопление можно включить, когда вдруг весной неожиданно наступил холод или наоборот, когда зимой в Анапе температура поднимается до 20 градусов тепла.

Нужен ли на самом деле риэлтор?

Рано или поздно почти перед каждым взрослым человеком встаёт проблема покупки или продажи жилья. Кто-то самостоятельно решает её, полагаясь, что сам разберётся во всех вопросах. Хотя чаще это делают из экономии, не желая отдавать лишний рубль чужому человеку. Часто такие люди сталкиваются с массой проблем и доверяют не тем людям, которым следовало бы. И в итоге сделка не всегда заканчивается благополучно.

Просторная квартира по отличной цене в Краснодаре? Мечта осуществима!

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья, знает, насколько это сложный и кропотливый процесс, ведь существует множество нюансов, которые необходимо учесть, делая свой выбор. Здесь важно, чтобы совпали все факторы: надежность застройщика, качество строительства, расположение района, наличие инфраструктуры и всех коммуникаций. И конечно, хочется, чтобы квартира была просторной, будь там три комнаты или одна.

Как вернуть ошибочно или излишне оплаченную госпошлину

По ошибке государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость оплачена в большем размере. Что делать и как вернуть деньги?

Покупка квартиры - несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя

Покупка квартиры - это серьёзная сделка, требующая особого внимания со стороны покупателя. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обратить внимание на несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя, и совершить сделку не переживая за то, что Вас обманут или выселят.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Кто сегодня может получить бесплатное жилье

Согласно Конституции, Россия является социальным государством, которое обеспечивает условия, необходимые для достойной жизни и развития человека. В соответствии с этими положениями, в России у граждан есть возможность получить жилье бесплатно от государства. Как правило, это малоимущие и нуждающиеся граждане, которые сами не в состоянии приобрести жилые помещения в собственность. Жилье предоставляются в порядке очередности, но у некоторых категорий граждан есть приоритет. Кто сегодня имеет право на бесплатную квартиру, рассказал адвокат Олег Сухов.

Что делать, если в купленной квартире прописан посторонний

На рынке недвижимости не так редко встречается ситуация, когда покупатель обнаруживает, что в приобретенном помещении прописан незнакомый ему человек. Данное обстоятельство не влечет отмену договора купли-продажи, но дает зарегистрированному человеку право проживания в квартире. Выписать такого человека принудительно в большинстве случаев можно в судебном порядке, однако то, насколько это легко будет сделать, зависит от категории зарегистрированного лица. Какие действия в такой ситуации стоит предпринять, рассказал адвокат Олег Сухов.

Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ

Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги – неприятная неожиданность.. Советы опытного юриста и его мнение о новой инициативе властей.

Отвечаем на вопросы: ипотека на вторичном рынке, как проверить квартиру? кто может претендовать на жилье, если участник долевого строительства ушел из жизни до окончания строительства?

Собираемся с супругом взять ипотеку на вторичное жилье. Но в наше время нужно проверять абсолютно все. Каким образом можно обезопасить себя при покупке квартиры? Как быть, если участник долевого строительства ушел из жизни до того, как строение сдадут в эксплуатацию? Кто может претендовать на жилье, которое будет построено? Ведь деньги за жилое помещение застройщику были уже уплачены, а по факту оформить на него право собственности невозможно.

Основные правила оформления кооперативной квартиры при невыплаченном пае

Эра кооперативов канула в лету, оставив после себя богатое наследство в виде неоформленных в собственность квартир, недоплаченных паевых взносов и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре ими не являются. Адвокат Олег Сухов рекомендует придерживаться определенных правил оформления кооперативной недвижимости, когда пай полностью не перечислен.

Подозрительные личности: 5 продавцов, у которых нельзя покупать квартиру

Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть, как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Ипотека 2016 - проверка на прочность

Удивительно, но факт: в нынешнее непростое время финансово-экономического кризиса, именно ипотека становится единственным доступным ресурсом для приобретения собственного жилья. Просто потому, что все остальные варианты, слишком кабальные.