РОСРИЭЛТ

Новостройки Краснодара: экономия 5 тыс. руб. с "квадрата" достаточная цена за ожидание новоселья до весны

28.10.2016

Рынок жилой недвижимости Краснодарского края и Краснодара в частности является одним из наиболее популярных в России. До 40% сделок на нем заключается приезжими из других регионов России и стран СНГ. Активный спрос стимулирует такое же строительство. Таковое традиционно ведется в объемах превышающих спрос, что является фактором сдерживающим прирост цен. Они с учетом инфляции последовательно снижаются более 5 лет*. Причем с начала кризиса в 2014-15 годах спад цен существенно усилился за счет возросшей инфляции. Пока что номинальные цены продолжают расти, скрывая от глаз несведущих сокращение фактических цен. Однако при дальнейшем ухудшении экономической ситуации спад цен может перерасти в обвал, вот тогда то и настанет счастливая пора для желающих купить качественное жилье по доступной цене. Рассмотрим более детально факты заставляющие утверждать о необходимости отсрочки заключения сделки на полгода, год.

Объемы предложения и спроса

В первом квартале 2016 года в Краснодаре было введено в эксплуатацию 600 тыс. кв.м. жилья. Это на 5% больше чем в аналогичный период годом ранее. В 2015 году общий объем жилищного строительства составил 2 млн. кв.м., что на 17% больше чем в 2014 году. Благодаря данным объемам в городе сконцентрировано 55 тыс. квартир, находящихся в домах на различных стадиях строительства. В 2014 году данное значение составляло лишь 27 тыс. единиц. При этом общая структура предложения выглядит следующим образом.

Как видим в общей структуре предложения доминируют квартиры студии и однокомнатные квартиры, что снижает стоимость входа, позволяя покупателям приобретать сравнительно небольшие квартиры, характеризующиеся меньшей стоимостью. Наибольшие объемы предложения географически сконцентрированы в Прикубанском и Карасунском районах города. После корректировки генерального плана основные объемы предложения останутся на западе и востоке города, что окажет давление на социальную и инженерную инфраструктуру данных районов. Там в ближайшие годы могут возникнуть проблемы с местами в детских садах, школах. Местные поликлиники, возможно, отметятся очередями, а маршруты общественного транспорта недостаточной частотой движения машин.

 

Большая часть жилья в Краснодаре относится к эконом-классу. Элитная недвижимость, как и положено ей, представлена незначительными объемами предложения. А вот комфорт и бизнес-класс присутствуют в недостаточном количестве. В целом же, возможности генерального плана Краснодара позволяют построить еще 6-8 млн. кв.м. жилья в ближайшие 20 лет.

На фоне прироста предложения спрос оставляет желать лучшего.

Увеличение количества не проданных квартир свидетельствует о том, что объемы предложения как минимум в два раза превосходят объемы спроса. Таковой устойчиво держится в пределах 10 тыс. квартир в год. С учетом того, что на начало 2016 года в Краснодаре строилось 5,5 млн.кв.м. жилья. Превосходство предложения над спросом в ближайший год-два удвоится.

А между тем для стимуляции сбыта ценовой конкуренции, предполагающей контролируемое снижение цены уже не достаточно. Ситуация балансирует на грани краха. Девелоперы предоставляют скидки до двух лет или разрабатывают специальные ипотечные программы совместно с банками. Еще одним маркетинговым ходом является реализация жилья посредством различных социальных программ. Такая недвижимость в среднем продается по цене в 50 тыс. руб. за кв.м. В то время как новые квартиры в Краснодаре продаются по средней цене в 43 тыс. руб. за кв.м. Но помогает это мало. Виной всему снижающаяся платежеспособность населения. С рынка буквально вымывается клиентура среднего класса. Не случайно уже сейчас новостройки становятся недоступными для большинства потенциальных покупателей жилья. В Краснодаре уже сейчас наиболее популярным типом квартир являются однокомнатные квартиры в домах 80-х годов постройки. Средняя стоимость продажи данного жилья составляет 1,7 млн. руб. Составить им конкуренцию на первичном рынке недвижимости могут не многие новые жилые комплексы Краснодара. Например, жилые комплексы «АБВГДейка», «Авиатор», «Акварели», «Андерсен» и ряд других. Многие из них содержит каталог новостроек Краснодара. При покупке такового необходимо ориентироваться на следующие ценовые показатели.

Что, почем?

Себестоимость строительства в Краснодаре на начало 2016 года составляла 32-35 тыс. руб. за кв.м. Любое новое жилье, реализуемое по цене ниже данного, может оказаться небезопасным для покупки. Т.е. цена продажи ниже среднего размера себестоимости может свидетельствовать либо о очень плохом качестве строительства, либо о недобросовестности самого застройщика собирающего деньги, но не ведущего строительство. Разумеется, в обоих случаях речь идет о строящихся домах. В завершенных объектах такая низкая цена может являться крайним проявлением ценовой конкуренции. В любом случае стабильно работающие застройщики Краснодара ориентируются при реализации проектов на рентабельность в размере 7-15%. Именно такой прибыли с учетом себестоимости должна соответствовать конкурентоспособная цена жилья. Все что дороже или дешевле приводит к неоптимальному расходованию средств или вообще потере таковых.

В целом же самая дешевая новая квартира в Краснодаре оценивается в 250 тыс. руб. Именно по такой цене продается студия площадью в 20 кв.м., что дает стоимость одного квадратного метра в 12,5 тыс. руб. Это почти в три раза меньше чем себестоимость строительства! Не поддаться влиянию низких цен главная задача. О средней цене, а следовательно разумной стоимости жилья свидетельствуют следующие цифры.

 

Как видим средняя стоимость новостроек примерно на 30% больше чем такая же себестоимость строительства. Причем это цена без учета различных дисконтов и подарков. Благодаря таковым строители привлекают покупателей. Если вы относитесь к ним не спешите искать скидку сейчас. Все прибывающий объем предложения, и ухудшающиеся экономические условия заставят наименее благополучных в финансовом плане застройщиков снизить цену примерно на треть, приблизив ценники к себестоимости проекта. А это и есть те заветные 32-35 тыс. руб. за кв.м. введенного в эксплуатацию жилья. Произойдет это примерно через 4-6 месяцев. Именно тогда покупатели смогут сэкономить при покупке 8-11 тыс. руб. за кв.м. по сравнению с текущими ценами.

Возможно, прогноз не сбудется.

Но, то, что цены с учетом инфляции снизятся еще больше неоспоримый факт. При текущей инфляции и существующих темпах прироста номинальных цен фактическая стоимость жилья может снизиться за полгода до 5%, что составляет примерно 2300 руб. за кв.м. С учетом среднего дисконта эта сумма увеличится вдвое. Почти 5 тыс. руб. с "квадрата" достаточная цена за ожидание новоселья до весны.

Итоги

Возможно, отложить заключение сделки на полгода многим покажется опрометчивым решением. Однако порой тратить деньги труднее, чем их зарабатывать. В данном случае ничегонеделание как нельзя лучше позволяет сэкономить семейный капитал. Ведь, как известно экономика это принцип сообщающихся сосудов. Если денег больше у вас-то их меньше у застройщика и на оборот. Если застройщикам необходимо спешить, то потенциальному покупателю жилья как раз нужно наоборот ждать.

*Без учета инфляции цены наоборот растут

Кулюк Павел

#Покупка квартиры #Новостройки

Просмотров: 272 | ID: 1619



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код