Первичный рынок жилья в Омске: цены, тенденции, прогнозы
Цены снизились впервые с 2005 года
В 2015 году в Омской области было введено в строй 780 тыс. кв.м. жилья. План в итоге был серьезно перевыполнен – он был установлен на отметке 700 тыс. «квадратов». Тем не менее, к уровню 2014 года губерния снизила объемы строительства на 6,8 процента. В среднем же по стране строительство-2015 почти не упало – уровень составил 99,5 процента. Так что до среднероссийского показателя область не дотянула. Если говорить о введенных «квадратах» на душу населения, то в Омске этот показатель в 2015 году составил всего 0,22 кв.м. Даже в Сибирском округе это скромное 9-е место из 12. Показатель почти в три раза ниже, чем у лидера – Новосибирской области (0,65 кв.м. на человека). В свою очередь, округ занял третье место по объемам ввода жилья в эксплуатацию, уступив Центральному и Приволжскому. Еще более серьезно сократились объемы строительства в столице региона – городе Омске. Если в 2014 году здесь рапортовали о введении в строй 640,3 тыс. кв.м., а это рост к 2013 году на 12 процентов, то в 2015-м скромно объявили, что жилья было построено лишь 576 тыс. «квадратов». А это уже падение на 10 процентов.
Уменьшается строительство, сокращается и рынок первичного жилья. Казалось бы, это должно привести к повышению спроса и, соответственно, цен. Но на деле в Омске все оказалось иначе. В 2015 году здесь было зафиксировано снижение цен на квартиры, в среднем, на 5 процентов (для сравнения, «вторичка» подешевела на 10 процентов). Такое произошло впервые за последние 10 лет. Впрочем, похожая ситуация сложилась во многих крупных городах РФ. Причина – в ажиотажном спросе на квартиры в декабре 2014 года, когда резко упал курс рубля. Тогда скупалось буквально все и, соответственно, застройщики этим активно пользовались, повышая цены. А затем произошел своеобразный «откат». Деньги у людей закончились, спрос резко упал – по данным Росреестра, в 2015 году было заключено сделок купли-продажи на «первичке» на 22 процента меньше.
Значительно – примерно на треть – сократилось количество фактов приобретения квартир по ипотеке. Люди в нестабильной экономической ситуации стали бояться залезать в кредиты. На этом фоне существенно вырос срок поиска покупателей, в том числе, и в новостройках. Наиболее привлекательные объекты реализуются за месяц, средненькие «висят» до полугода. Все это вынудило застройщиков снижать цены. Поэтому 2015-й год вошел в историю Омска, как первый с 2005-го, когда жилье подешевело.
Самая дешевая "однушка" эконом-класса в Кировском районе, самая дорогая – элитная многокомнатная квартира в Центральном
Так или иначе, новостройки в Омске есть, и квартиры в них продаются. В марте 2016 цены на первичном рынке жилья вновь растут. Если сравнивать стоимость новых квартир марта 2016 года с мартом 2015-го, то в новостройках «квадрат» подорожал, в среднем, на 887 рублей. Правда, растут цены неравномерно, а в зависимости от района.
- Так, в Центральном 1 кв.м. стал дороже на 2 тыс. рублей. Тут самое дорогое первичное жилье – в среднем «квадрат» стоит 48,6 тыс. рублей.
- Меньше всего подорожали квартиры в Кировского района, на который приходится около 33 процентов всех новостроек – на 62 рубля за кв.м.
- Здесь, равно, как и в Советском районе, самая дешевая «первичка». Квартиры в среднем стоят 40,8 тыс. рублей за «квадрат».
- В золотой середине находятся Ленинский район (41,3 тыс. рублей)
- и Октябрьский (42,7 тыс. рублей).
В новостройках Омска преобладают 1-комнатные квартиры, так как это самый ходовой товар. На них приходится порядка 42 процентов всего нового жилья столицы области. Доля «двушек» тоже солидная и составляет 36 процентов, на трехкомнатные – 17 процентов, остальное – на многокомнатные.
Самыми дешевыми при этом являются 2-комнатные квартиры – их средняя цена составляет 42,4 тыс. рублей за кв.м. «Однушки» чуть дороже – 43,1 тыс. рублей, за «трешки» просят 44,5 тыс. рублей, за квартиры большей площади – 45,4 тыс. рублей.
Львиная доля жилья в новостройках относится к классам «эконом» и «комфорт». Это самые дешевые варианты, предлагаемые на рынке. Цены на «квадрат» в первом сегменте составляют 44,4 тыс. рублей, в среднем, во втором – 48,4 тыс. рублей. Жилье бизнес-класса в Омске стоит порядка 68,5 тыс. рублей за кв.м., а элитное жилье продается по ставке в 130 тыс. рублей. Предложений по двум последним сегментам в городе явно недостаточно.
Забудьте о докризисном уровне. Пока
О планах строительства жилья в 2016 году в Омске говорят осторожно. Говорят разве что, что «рынок будет диктовать». Иными словами, можно предположить, что какого-то серьезного роста не предвидится. В связи с этим, стоит вспомнить, что ранее заявлялось: в 2015 – 2016 годах в городе будет построено около 1,3 млн. кв. м. жилья. Если это брать за истину, минус 576 тыс. «квадратов» 2015 года, получается, что план-2016 составит 724 тыс. То есть, почти столько же, сколько пришлось на всю область в году минувшем.
Не нужно быть пророком, чтобы понять – этот план невыполним. Более того, учитывая, что спрос не растет, экономическая ситуация в стране не улучшается, скорее всего, построено в 2016 году будет даже меньше, чем в 2015-м. Об этом говорит и тот факт, что в прошлом году многие застройщики выходили не «в поля», то есть не на объекты «с нуля», а выкупали ранее недостроенные здания. И завершаться в 2016 году, в основном, будут дома, строительство которых начало в 2015-м. Тем не менее, уже известны площадки, где в 2016 году будет вестись комплексная застройка. Таковых будет пять – в каждом из районов города.
Что будет с ценами, предположить тоже пока сложно. Застройщики утверждают, что снижать стоимость квартир они не будут – дальше некуда, ведь себестоимость работ при низком курсе рубля, не падает, а растет. Так что строительные компании обещают небольшое подорожание. В меньшей степени оно коснется жилья эконом-класса, в большей – элитного. Тем не менее, полагают эксперты, будут и определенные акции, и периоды, когда квартиры подешевеют (например, в «мертвый» летний сезон). Но снижение составит не более 15 процентов. Вернуться на показатели до кризисного декабря 2014 года – и по объемам строительства, и по спросу, и по ценам – по мнению участников рынка, вряд ли удастся в ближайшие года два.
