РОСРИЭЛТ

Рынок жилой недвижимости Омска все еще не отыграл кризисного снижения показателей

09.04.2012

Рынок жилой недвижимости Омска характеризуется снижением объемов предложения и ростом спроса. За последним не успевают объемы строительства, так же как и цены все еще не отыгравшие кризисные объемы спада. В складывающейся ситуации вполне оправданным выглядит рост цен, чье дальнейшее увеличение в купе со снижением предложения существенно ограничит деловую активность на рынке жилья. Рассмотрим более детально данные факторы.

Цены

По данным исследования портала РосРиэлт средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Омска составила в марте 38 396 руб. за кв.м. Средневзвешенная стоимость новостроек равнялась в городе 30400 тыс. рублей за кв. м. Максимальная стоимость жилья в городе была отмечена в марте 2008 года, когда омские квартиры реализовывались в среднем по 43 тыс. руб. за кв. метр. Текущий уровень цен до сих пор на 12% меньше тех значений. Зато действующая цена на 22% больше чем стоимость квартир на дне рынка в июне 2010 года. Тогда жилье в Омске реализовывалось в среднем по 31.5 тыс. руб. за кв. метр.

В свою очередь новостройки сейчас на 20% дешевле пиковых значений цен марта 2008 года, когда новые квартиры в городе реализовывались по 37.5 тыс. руб. за кв. метр. По сравнению с дном рынка в декабре 2009 года новые квартиры подорожали лишь на 10%, прибавив 2500 рублей к минимальной цене в 27.5 тыс. руб. за кв. метр.

На этом фоне наиболее дешевые квартиры на вторичном рынке недвижимости Омска располагаются в Октябрьском районе, где средняя стоимость данного типа жилья составляет 34750 руб. за кв. метр. Дороже всего квартиры стоят в центре. Средний уровень цен в данном случае равняется 42 тыс. руб. за кв. метр. Для сравнения в Кировском районе Омска средневзвешенная стоимость квартир равняется 38 тыс. руб. за кв. метр. В Ленинском районе, аналогичное значение составляет 36 тыс. руб. за «квадрат». В Советском районе стоимость «вторички» составляла в большинстве случаев 35.5 тыс. руб. за кв. метр.

Между тем самые дешевые новостройки так же размещались в Октябрьском районе, где средняя стоимость жилья равнялась 28 тыс. руб. за кв. метр. Дороже всего «первичка» стоила в Ленинском районе. Средний уровень цен, в нем составлял 34 тыс. рублей «за квадрат». Для сравнения в Кировском районе средневзвешенная стоимость новостроек составляла 30 тыс. руб. В Советском районе и Центре стоимость новостроек составляла соответственно 30 и 31700 руб. за кв. метр.

В свою очередь стоимость элитного жилья на вторичном рынке недвижимости Омска равнялась в марте 65 тыс. руб. за кв. метр. Квартиры бизнес-класса реализовывались в городе по 41.5 тыс. руб. Жилье сегмента эконом продавалось в среднем по 37300 тыс. руб. за кв. метр. Элитные новостройки в городе реализовываются преимущественно по 39 тыс. руб. за кв. метр. Жилье бизнес класса экспонировалось в среднем по 30 тыс. руб. за кв. метр. Квартиры эконом-класса в большинстве случаев продавались по 30 тыс. руб. за кв. метр.

Спрос и предложение

Рынок недвижимости Омска характеризуется стремительным ростом спроса. Так в 2011 году объем заключенных сделок купли-продажи, мены, дарения и ренты жилой недвижимости увеличился в городе на 36% с 10570 до 14370. Положительную динамику рынок демонстрирует и с начала текущего года. Например, по последним данным за февраль количество сделок с недвижимостью выросло на 1 тыс. по сравнению с годом ранее. В январе прирост в аналогичной амплитуде составил 2 тыс. транзакций. Вместе с тем увеличение количества заключаемых сделок во многом обуславливается либерализацией условий ипотечного кредитования. Прирост последнего в прошлом году составил в регионе 100%. При этом в феврале количество выданных ипотечных кредитов выросло на 815 по сравнению с январем текущего года.

На фоне увеличения количества транзакций объемы предложения на вторичном рынке жилья существенно снизились. В марте 2012 года в данном сегменте экспонировалось около 9 тыс. квартир. В свою очередь в сентябре 2011 года количество продаваемого жилья равнялось 13 тыс. единиц. Существенное сжатие вторичного рынка не может компенсировать прирост нового предложения на первичном рынке жилья. Последний в 2011 году увеличился лишь на 16%. Отмечаемое двукратное увеличение строительства в январе-феврале текущего года в силу собственной краткосрочности так же не способно пока внести кардинальных изменений в соотношение предложения и спроса. Всего же в Омске экспонируется около 15 тыс. квартир, из которых на вторичный и первичный рынок жилья приходится соответственно 9 и 6 тыс. единиц недвижимости.

Наибольший спрос в городе отмечается на жилье эконом-сегмента. При этом в сегменте однокомнатных и малогабаритных квартир ощущается настоящий дефицит предложения. Наименее востребовано элитное жилье площадью свыше 100 кв. метров. Так же слабым спросом пользуются квартиры в старых двух и трехэтажных домах с деревянными перекрытиями.

Строительство

Несмотря на отмечаемый рост, объемы жилищного строительства в Омске все еще не превысили пиковые значения докризисного периода. Так в 2011 году общая площадь новостроек после 16% роста закрепилось на уровне в 400 тыс. кв. метров. Данный показатель более чем на треть меньше чем значения 2008 года, когда в городе было построено 698 тыс. кв. метров жилой недвижимости. На фоне растущего строительства рентабельность последнего по-прежнему остается на кризисном уровне в пределах 10-20%. До кризиса аналогичное значение составляло около 80%.

Частными примерами реализуемых в городе жилищных проектов является возведение многоэтажных жилых домов в микрорайоне №5, Чукреевке и Кристалл. Помимо этого новостройки будут возведены на улицах Малиновского, Заозерная и Королева в Советском районе города. В центре Омска будут построены новые дома на улице Завертяева. Всего же в текущем году в городе планируется построить около 450 тыс. кв. метров жилой недвижимости.

Прогнозы

При росте спроса и сокращении предложения недвижимость в Омске продолжит дорожать. В складывающихся условиях большое количество сделок будет обеспечиваться в краткосрочной перспективе ипотечным кредитованием. Вместе с тем во втором полугодии возможна если не стабилизация то снижение цен, которые во многом сейчас растут благодаря конъюнктуре рынка, а не реальной платежеспособности населения. Как только последнее под давлением цен исчерпает свои возможности, рынок недвижимости начнет остывать. Однако до этого периода цены могут вырасти еще на 5-6%.

В свою очередь объемы строительства продолжат увеличиваться. Но резкого их роста ожидать не стоит вследствие низкой рентабельности обуславливающейся недостаточной платежеспособностью местного населения. С учетом глубокого спада в период кризиса и сравнительно слабого роста по факту окончания его докризисные объемы строительства вряд ли будут достигнуты в ближайшее время. Вследствие этого «вторичка» продолжит доминировать по объемам предложения и спроса.

Кулюк Павел

Просмотров: 155 | ID: 257



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код