Рынок жилой недвижимости Омска все еще не отыграл кризисного снижения показателей

Рынок жилой недвижимости Омска характеризуется снижением объемов предложения и ростом спроса. За последним не успевают объемы строительства, так же как и цены все еще не отыгравшие кризисные объемы спада. В складывающейся ситуации вполне оправданным выглядит рост цен, чье дальнейшее увеличение в купе со снижением предложения существенно ограничит деловую активность на рынке жилья. Рассмотрим более детально данные факторы.

Цены

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Омска составила в марте 38 396 руб. за кв.м. Средневзвешенная стоимость новостроек равнялась в городе 30400 тыс. рублей за кв. м. Максимальная стоимость жилья в городе была отмечена в марте 2008 года, когда омские квартиры реализовывались в среднем по 43 тыс. руб. за кв. метр. Текущий уровень цен до сих пор на 12% меньше тех значений. Зато действующая цена на 22% больше чем стоимость квартир на дне рынка в июне 2010 года. Тогда жилье в Омске реализовывалось в среднем по 31.5 тыс. руб. за кв. метр.

В свою очередь новостройки сейчас на 20% дешевлепиковых значений цен марта 2008 года, когда новые квартиры в городе реализовывались по 37.5 тыс. руб. за кв. метр. По сравнению с дном рынка в декабре 2009 года новые квартиры подорожали лишь на 10%,прибавив 2500 рублей к минимальной цене в27.5 тыс. руб. за кв. метр.

На этом фоне наиболее дешевые квартиры на вторичном рынке недвижимости Омска располагаются в Октябрьском районе, где средняя стоимость данного типа жилья составляет 34750 руб. за кв. метр. Дороже всего квартиры стоят в центре. Средний уровень цен в данном случае равняется 42 тыс. руб. за кв. метр. Для сравнения в Кировском районе Омска средневзвешенная стоимость квартир равняется 38 тыс. руб. за кв. метр. В Ленинском районе, аналогичное значение составляет 36 тыс. руб. за «квадрат». В Советском районе стоимость «вторички» составляла в большинстве случаев 35.5 тыс. руб. за кв. метр.

Между тем самые дешевые новостройки так же размещались в Октябрьском районе, где средняя стоимость жилья равнялась 28 тыс. руб. за кв. метр. Дороже всего «первичка» стоила в Ленинском районе. Средний уровень цен, внем составлял 34 тыс. рублей «за квадрат». Для сравнения в Кировском районе средневзвешенная стоимость новостроек составляла 30 тыс. руб. В Советском районе и Центре стоимость новостроек составляла соответственно 30 и31700 руб. за кв. метр.

В свою очередь стоимость элитного жилья на вторичном рынке недвижимости Омска равнялась в марте 65 тыс. руб. за кв. метр. Квартиры бизнес-класса реализовывались в городе по 41.5 тыс. руб. Жилье сегмента эконом продавалось в среднем по 37300тыс. руб. за кв. метр.Элитные новостройки в городе реализовываются преимущественно по 39 тыс. руб. за кв. метр. Жилье бизнес класса экспонировалось в среднем по 30 тыс. руб. за кв. метр. Квартиры эконом-класса в большинстве случаев продавалисьпо 30 тыс. руб. за кв. метр.

Спрос и предложение

Рынок недвижимости Омска характеризуется стремительным ростом спроса. Так в 2011 году объем заключенных сделок купли-продажи, мены, дарения и ренты жилой недвижимости увеличился в городе на 36% с 10570 до 14370. Положительную динамику рынок демонстрирует и с начала текущего года. Например, по последним данным за февраль количество сделок с недвижимостью выросло на 1 тыс. по сравнению с годом ранее. В январе прирост в аналогичной амплитуде составил 2 тыс. транзакций. Вместе с тем увеличение количества заключаемых сделок во многом обуславливается либерализацией условий ипотечного кредитования. Прирост последнего в прошлом году составил в регионе 100%. При этом в феврале количество выданных ипотечных кредитов выросло на 815 по сравнению с январем текущего года.

На фоне увеличения количества транзакций объемы предложения на вторичном рынке жилья существенно снизились. В марте 2012 года в данном сегменте экспонировалось около 9 тыс. квартир. В свою очередь в сентябре 2011 года количество продаваемого жилья равнялось 13 тыс. единиц. Существенное сжатие вторичного рынка не может компенсировать прирост нового предложения на первичном рынке жилья. Последний в 2011 году увеличился лишь на 16%. Отмечаемое двукратное увеличение строительства в январе-феврале текущего года в силу собственной краткосрочности так же не способно пока внести кардинальных изменений в соотношение предложения и спроса. Всего же в Омске экспонируется около 15 тыс. квартир, из которых на вторичный и первичный рынок жилья приходится соответственно 9 и 6 тыс. единиц недвижимости.

Наибольший спрос в городе отмечается на жилье эконом-сегмента. При этом в сегменте однокомнатных и малогабаритных квартир ощущается настоящий дефицит предложения. Наименее востребовано элитное жилье площадью свыше 100 кв. метров. Так же слабым спросом пользуются квартиры в старых двух и трехэтажных домах с деревянными перекрытиями.

Строительство

Несмотря на отмечаемый рост,объемы жилищного строительства в Омске все еще не превысили пиковые значения докризисного периода. Так в 2011 году общая площадь новостроек после16% роста закрепилось на уровне в 400 тыс. кв. метров. Данный показатель более чем на треть меньше чем значения 2008 года, когда в городе было построено698 тыс. кв. метров жилой недвижимости. На фоне растущего строительства рентабельность последнего по-прежнему остается на кризисном уровне в пределах 10-20%. До кризиса аналогичное значение составляло около 80%.

Частными примерами реализуемых в городе жилищных проектов является возведение многоэтажных жилых домов в микрорайоне №5, Чукреевке и Кристалл. Помимо этого новостройки будут возведены на улицах Малиновского, Заозерная и Королева в Советском районе города. В центре Омска будут построены новые дома на улице Завертяева. Всего же в текущем году в городе планируется построить около 450 тыс. кв. метров жилой недвижимости.

Прогнозы

При росте спроса и сокращении предложения недвижимость в Омске продолжит дорожать. В складывающихся условиях большое количество сделок будет обеспечиваться в краткосрочной перспективе ипотечным кредитованием. Вместе с тем во втором полугодии возможна если не стабилизация то снижение цен, которые во многом сейчас растут благодаря конъюнктуре рынка, а не реальной платежеспособности населения. Как только последнее под давлением цен исчерпает свои возможности,рынок недвижимости начнет остывать. Однако до этого периода цены могут вырасти еще на 5-6%.

В свою очередь объемы строительства продолжат увеличиваться. Но резкого их роста ожидать не стоит вследствие низкой рентабельности обуславливающейся недостаточной платежеспособностью местного населения. С учетом глубокого спада в период кризиса и сравнительно слабого роста по факту окончания его докризисные объемы строительства вряд ли будут достигнуты в ближайшее время. Вследствие этого «вторичка» продолжит доминировать по объемам предложения и спроса.