Арендный бизнес в Санкт-Петербурге: рейтинг арендаторов 2016 г.
При составлении рейтинга мы опирались на результаты переговоров с покупателями, вступившими в сделку, а также потенциальными покупателями, которые интересовались этой сферой, но по определенным причинам не совершившими покупку. Общее количество человек, на мнение которых мы опирались, составило порядка 200. Данный рейтинг не претендует на объективность, однако отражает отношение к данному вопросу некоторой части инвестиционно активных участников рынка.
Первая часть рейтинга относится к сфере деятельности арендатора, поскольку для большинства арендодателей не все равно, какой бизнес ведется в его помещении. Этот рейтинг составлен на основе предпочтений инвесторов. Мы попросили каждого инвестора выбрать 3 желаемых арендатора из общего списка. Результаты опроса представлены в следующей таблице.
Рейтинг наиболее востребованных арендаторов
Арендатор % проголосовавших Рейтинг
Федеральные продуктовые сети 83% 1
Банки 61% 2
Ювелирные магазины, элитные подарки 49% 3
Алкогольные магазины 45% 4
Сетевые магазины промтоваров 34% 5
Кафе, рестораны 22% 6
Медицинские центры 22% 7
Мини-отели, хостелы 13% 8
Салоны красоты 11% 9
Бытовые услуги 6% 10
По итогам опроса с большим отрывом лидируют федеральные продуктовые сети – их в качестве арендаторов хотели бы видеть более 80% инвесторов.
Среди основных факторов привлекательности таких арендаторов называются:
- Надежность бизнеса. Даже в условиях кризиса продуктовые магазины продолжают пользоваться спросом, а часть дискаунтеров в кризисных условиях фиксирует рост спроса, что связано с тем, что люди начинают экономить на питании в кафе и ресторанах, и чаще покупают продукты для самостоятельного приготовления.
- Стабильность арендных платежей. Федеральные сети в большинстве случаев платят аренду исправно и стабильно, что является в том числе частью их общего имиджа. Исключение составляют единичные случаи, когда реальный оборот магазина существенно ниже нормативного.
- Долгосрочный договор аренды. Инвестиции в открытие нового магазина составляют в среднем от 7 до 15 млн. руб., в связи с чем федеральные сети рассматривают только долгосрочные договоры аренды, для того, чтобы вложенные инвестиции окупились. Практикой последних лет является подписание договоров аренды на срок в 10 лет.
- Фиксированная индексация. Сети с пониманием относятся к фактору инфляции. Типичной практикой последних 3-х лет являлось прописывание в договоре ежегодного увеличения аренды на 5-7%. С 2015 года многие арендаторы перешли на фиксацию аренды в твердой сумме (с учетом ежегодного увеличения) на весь период аренды. Эта ситуация выгодна для арендодателей, поскольку позволяет избежать лишних согласований индексации аренды каждый год.
Многие арендодатели выбрали в качестве желаемых арендаторов банки. Преимущества банков во многом совпадают с федеральными ритейлерами: стабильность, долгосрочный договор аренды, прозрачный график платежей. В то же время, банки зачастую предъявляют повышенные требования к самому помещению, а также следует учитывать, что крупные банки предпочитают покупать объекты в собственность, в связи с чем объекты с такими арендаторами являются достаточно редкими для рынка.
Достаточно популярными являются также такие арендаторы, как ювелирные и алкогольные магазины, они занимают 3 и 4 позицию в рейтинге. Ключевыми факторами здесь также являются долгосрочные договоры аренды и понятность бизнеса для арендодателей.
Остальные арендаторы пользуются меньшим спросом, что объясняется следующими причинами:
- Зависимость от общей экономической ситуации в стране. В наибольшей степени это характерно для кафе и ресторанов – в кризисные моменты обороты этой сферы существенно снижаются, в связи с чем существенно увеличивается риск ухода арендатора или снижения арендной ставки.
- Сезонность бизнеса. Это относится прежде всего к гостиничным объектам, а также промтоварной группе. Например, многие мини-отели предпочитают подписывать договоры аренды с дифференцированной ставкой в течение года – в высокий летний сезон ставка выше, в остальное время года – ниже.
- Высокая конкуренция, специфические риски бизнеса. В таких отраслях как медицина и индустрия красоты бизнес во многом зависит ключевых сотрудников, которые в случае ухода забирают существенную часть клиентской базы. Итогом является снижение выручки и невозможность платить за аренду.
- Краткосрочные договоры аренды. Практикой несетевых магазинов является подписание договоров аренды на 11 месяцев. С одной стороны, эта дает арендодателям возможность вести более гибкую арендную политику, но с другой – сказывается на стабильности и прогнозируемости арендного дохода. Большинство арендодателей отдает предпочтение стабильности – а значит, договорам аренды от 5 лет и более.
В целом же, выбор арендаторов из позиций 5-10 рейтинга обусловлен прежде всего предлагаемой арендной ставкой, а также личными предпочтениями собственников. Так, женщины более склонны к выбору салонов красоты, а пожилые люди – к медицинским центрам.
Рейтинг арендаторов – продуктовых сетей
Как показали результаты исследования, большинство арендодателей Санкт-Петербурга хотели бы видеть в качестве арендатора федеральную продуктовую сеть. Мы решили изучить этот вопрос глубже, и понять, какой именно сети отдается наибольшее предпочтение.
Прежде всего, мы установили наиболее важные факторы, которые влияют на отношение арендодателей к арендаторам, и они оказались следующими:
- Масштаб компании. Чем крупнее сеть, тем выше уровень доверия к ней.
- Вероятность снижения арендной ставки. Несмотря на долгосрочный характер договоров аренды, прецеденты требования арендаторами снижения арендной ставки не так уж редки. Особенно ярко это проявляется в периоды общего экономического спада.
- Вероятность ухода арендатора. Не секрет, что в погоне за занятием своей доли рынка, ритейлеры иногда выбирают сомнительные локации для новых магазинов, которые в итоге не могут обеспечить достаточный товарооборот. И через какое-то время такие магазины вынуждены закрываться. Не смотря на достаточно глубокое изучение местоположения на предварительной стадии до подписания договора аренды, прецеденты ухода арендатора через год-два имеют место быть.
- Вероятность неплатежей или просрочки. Хотя такие случаи для федеральных сетей достаточно редки, они иногда случаются, особенно на этапах, близких к возможному уходу арендатора с неоправдавшего себя места. Взыскание просроченных платежей через суд может стать настоящей головной болью для владельцев помещения.
- Уровень арендной ставки. У каждой сети есть свои нормативы арендных ставок в зависимости от оценки привлекательности помещения. У некоторых сетей они выше, у других – ниже. Понятно, что для арендодателя этот вопрос во многом принципиален.
- Состояние помещения после арендатора. Одни сети максимально экономят на ремонте и обслуживании помещения, другие – наоборот, стараются поддерживать полный порядок, видя в этом часть своего имиджа. Поскольку инвестиции в недвижимость являются долгосрочными, для арендодателей достаточно важно, в каком состоянии находится их актив.
Мы попросили клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank) оценить по пятибалльной шкале основных федеральных ритейлеров Санкт-Петербурга, и составили по результатам этих оценок рейтинг продуктовых сетей как арендаторов. Итоговый рейтинг представлен в следующей таблице.
Рейтинг федеральных продуктовых сетей как арендаторов
Продуктовая сеть Рейтинг Масштаб Вероятность снижения ставки Вероятность ухода Вероятность неплатежей Уровень ставки Состояние помещения Общий балл
Пятерочка/Перекресток 1 5 3 4 5 5 4 31
Магнит 2 5 4 4 3 4 3 28
SPAR/Семья/Идея 3 3 4 3 4 4 5 26
Дикси 4 4 3 3 4 4 3 25
Полушка/Лайм 5 3 3 4 4 4 3 24
Верный 6 2 3 3 3 3 3 19
По результатам оценок, первое место в рейтинге заняли магазины сети X5 – «Пятерочка» и «Перекресток». Сеть активно и успешно развивается по всей стране, не уступая по масштабу «Магниту», но поддерживая при этом более высокий уровень арендных ставок и стабильность платежей. Не смотря на прецеденты снижения арендных ставок, эта сеть на текущий момент наиболее востребована среди инвесторов как арендатор.
Второе место в рейтинге заняла сеть «Магнит». Среди недостатков можно выделить более худшее состояние помещений, а также некоторые случаи просрочки арендных платежей. Хотя эти случаи не столь часты, они получают достаточно широкий резонанс в средствах массовой информации, что отпугивает некоторых инвесторов. В то же время масштаб сети покрывает эти недостатки, и «Магнит» также является желаемым арендатором для большинства владельцев недвижимости.
Третье место Торговому дому Интерторг обеспечили прежде всего магазины, открытые по голландской франшизе SPAR. Магазины активно открываются в новостройках, и привлекают в том числе внутренним комфортом, что сказывается на предпочтениях инвесторов.
Сеть «Дикси», несмотря на более крупный масштаб по сравнению соSPAR, уступила в рейтинге за счет нескольких прецедентов, связанных с выездом из занимаемых помещений, а также со снижением арендной платыи отказом от индексации.
Магазины «Полушка» и «Лайм» уступают «Дикси» только более скромными масштабами сети, в остальном же они оцениваются инвесторами одинаково.
Наконец, замыкает рейтинг сеть универсамов «Верный». Арендные ставки сети ниже, чем у конкурентов, при этом известны случаи ухода сети из помещений, а также предшествующие этому сбои в платежах. В то же время, сеть активно пытается выйти на федеральный масштаб, что само по себе обеспечивает место в нашем рейтинге.
В наш рейтинг не попали такие локальные ритейлеры, как «Реалъ», «Нетто», «Лэнд», «Лукошко» и ряд других, прежде всего потому, что отношение к ним инвесторов примерно одинаковое. Они, конечно предпочтительнее несетевых арендаторов, но в то же время уступают федеральным компаниям своим масштабом и поэтому субъективно выглядят менее надежными.
Игорь Внуков, группа компаний «Банк Готового Бизнеса» (Biz-Bank),
