Рынок коттеджных посёлков
Охарактеризуйте, пожалуйста, ситуацию на рынке коттеджных поселков комфорт- и бизнес-класса. Какие тенденции вы бы отметили?
Пандемия, геополитическая напряженность и распространение льготных ипотечных программ на рынок ИЖС все больше смещает фокус внимания потребителей на коттеджные поселки. Стремление к приватности и психологической гармонии сформировало новый тип клиентов, которые переезжают загород созидать, а не работать на огороде. Небольшие дома со всеми удобствами и аккуратные участки с цветущими клумбами – это современное представление о жизни в пригороде близкое даже молодым людям.
И, тем не менее, при росте предложения на 16% по итогам прошлого года основной проблемой рынка ИЖС остается недостаток качественного предложения. Особенно эта тенденция касается сегмента бизнес-класса, который остро нуждается не только в платежеспособном спросе, но и в развитии транспортно-логистической, деловой и торговой инфраструктуры локации. Менее требовательный сегмент масс-маркет продолжит расти при условии распространения льготных финансовых инструментов, качественных типовых проектов, выхода на рынок крупных игроков, готовых к комплексному развитию территорий.
В прошлом году эксперты отмечали, что новых поселков было очень мало, в основном – выводились новые очереди уже существующих. Строятся ли новые поселки? Большой ли выбор у покупателя?
Сейчас у покупателей коттеджных поселков очень ограниченный выбор качественных и надежных проектов. Прежде всего, существуют проблемы с транспортной доступностью, наличием коммуникаций и инфраструктуры в загородных проектах. По развитию областные локации сильно отстают от популярных районов мегаполисов. Экономика проектов ИЖС не предполагает комплексного развития территорий. В основном дальше прокладки коммуникаций и благоустройства территорий речи не идет. Поэтому коттеджные проекты концентрируются неравномерно на ограниченных участках рядом с престижными областными центрами. Многие перспективные территории остаются невостребованными.
Какие тонкости при покупке дома и участка в поселке вы бы отметили? На что нужно обращать внимание покупателям?
Важно, чтобы всеми этапами ИЖС занимались профессионалы: от выбора участка до сдачи готового дома. При неправильном выборе участка могут возникнуть юридические проблемы с разрешением на использование земли. Грунт может быть не предназначен для выращивания определенных культур. Отсутствие газификации и централизованного водопровода может повлечь за собой дополнительные расходы на дорогостоящее электрическое отопление и бурение скважины, к которым заказчик будет не готов. Часто застройщики коттеджных поселков привлекают покупателей красочными рендерами, но не имеют денег на благоустройство. Они рассчитывают на доходы с продаж, но продаж нет, потому что реальная ситуация сильно отличается от презентации. Перечислять все тонкие моменты придется очень долго, так как рынок ИЖС находится на начальной стадии своего развития. Минимизировать риски при покупке дома поможет разумный выбор опытного девелопера с надежной репутацией.
Какие ипотечные программы сегодня действуют на загородном рынке при покупке дома, по какой ставке? Работают ли льготная, семейная ипотека?
Финансовые механизмы для повышения доступности ИЖС начали формироваться только в 2021 году. С лета 2022 года на частное домостроение распространилась льготная ипотека со ставкой до 8%. Кроме нее сегодня драйверами спроса на рынке остаются сельская (3%) и семейная (6%) программы. Также действует IT-ипотека (5%) и дальневосточная программа (3%). В 2022 году доля льготных программ в выдаче ипотеки в сравнении с 2021 годом выросла в 4 раза. И, тем не менее, в прошлом году только 10% домов в России строились с использованием ипотечных программ из-за высоких рисков для банков и заемщиков. Правовое регулирование ИЖС сейчас находится на стадии формирования.
Приведите, пожалуйста, примеры поселков с коттеджами, которые строит и/или продает ваша компания. Приведите основные характеристики – расположение, инфраструктура, транспортная доступность, технологии, этажность, цены дома и участка.
Компания SUN RESIDENCE GROUP более 10 лет занимается строительством частных домов под ключ в живописных и перспективных локациях Ленинградской области. Приведем несколько примеров.
КП Симагино-парк реализуется сейчас в самом популярном среди покупателей загородной недвижимости Всеволожском районе. Коттеджный поселок находится всего в 1 км от Симагинского озера, в 18 км от ЗСД и в 15 км от города Зеленогорска. За 25 минут жители Симагино-парк смогут добраться до КАД. В поселке проведены централизованный водопровод и магистральный газопровод. На благоустроенной закрытой территории установлены детская и спортивная площадки, заасфальтированы дороги, есть пункт охраны. Участки от 8 соток. Инвестиции в проект от 12 млн рублей.
Еще один проект во Всеволожском районе «Усадьба в Кавголово» находится всего в 4 минутах от ж/д станции Осельки. До КАД и ЗСД соответственно 20 и 30 минут на машине. Это СНТ с участками от 6 соток. Здесь тоже есть пункт охраны, на закрытой территории установлена детская площадка. Сейчас можно вложить от 11,5 млн и через год после реализации получить до 3 млн рублей.
КП Ладога-village находится всего в 800 км от знаменитого Ладожского озера, в 25 км от города Всеволожска и в 40 минутах езды до КАД. Это ДНП с формой управления УК и централизованным газопроводом. Территория закрыта, есть пост охраны, детская площадка и интернет-оптоволокно. Участки от 6 соток. Сумма инвестиций в проект – от 9,5 млн рублей.
Для инвесторов у нас действует партнерская программа: поэтапное финансирование, строительство по себестоимости и прибыль поровну с инвестором после продажи объекта, годовая доходность от 22 до 64%. Уникальность нашего предложения для инвесторов заключается в том, что это предложение от компании-застройщика. У нас многолетная экспертиза и надеждные подрядчики в сфере строительства частных домов для жизни под ключ: от выбора участка до отделки готового проекта, благоустройства территории и оснащения системой «умный дом».
