Ставрополь покупают только «для себя»
Цены
Рассмотрим более детально все выше озвученные факторы. Средняя стоимость квартир в Ставрополе составила в сентябре 32 510 руб. за кв.м., что на 1.42% больше, чем месяцем ранее. На этом фоне средняя стоимость новостроек равнялась в городе 25 тыс. рублей.
При этом жилье эконом и элитного класса оценивалось на первичном рынке преимущественно по 23 и 40 тыс. руб. за кв. метр. Для сравнения средневзвешенный уровень цен на вторичном рынке жилья равнялся 33 тыс. руб. за кв. метр. В свою очередь дороже всего жилье стоило в районах Ботаника, Центральный и Осетинка. Здесь разброс цен составлял от 33 до 34 тыс. руб. за кв. метр. Наиболее дешевая недвижимость располагалось в районе Ташлы, где средняя стоимость жилья составлялалишь 22 тыс. руб. за кв. метр.
В целом же стоимость трехкомнатных квартир составляла в городе 31 тыс. руб. за кв. метр. Площадь двух и однокомнатных квартир оценивалась в среднем по 29 и 30 тыс. рублей за квадрат.
Предложение
На этом фоне около 85%экспонируемых в Ставрополе квартир относится к эконом-классу. Причем на вторичном рынке недвижимости фактически отсутствуют объекты элитной жилой недвижимости. А вот на первичном рынке недвижимости к таковым можно отнести до 10% экспонируемого жилья. Выделяются среди «элитки» проекты «Гарден-Сити» и «Александровский парк». На этом фоне высший ценовой сегмент вторичного рынка представлен преимущественно домами бизнес-класса.
Между тем на одно и двухкомнатные квартиры приходится по 35% от общего объема реализуемого жилья. «Трешки» составляют около 25% рынка. Оставшаяся часть недвижимости представлены четырех и пятикомнатными квартирами.
На этом фоне больше всего жилья предлагается в Юго-Западном районе, где экспонируется от 35 до 50% от общего объема реализуемых квартир. Обуславливается это тем, что данный район изначально задумывался как «спальный». Вследствие этого на его территории доминируют пяти и девятиэтажные жилые дома. Для сравнения меньше всего квартир продается в районе Биофабрики и Ташлы. Данная местность застроена преимущественно частными домами, что вполне объясняет нахождение здесь лишь 0.5%-1.5% квартир от общего объема предложения.
На этом фоне в Центре традиционно продается около 30% квартир. Оставшиеся объемы предложения делят между собой Северо-Западный район и районы Осетинки и Ботаники.
В зависимости от состояния рынка в Ставрополе единовременно реализуется от 10 до 20 тыс. квартир. При этом сейчас данное значение близко к верхнему значению. Причем около 7 тыс. квартир продается на первичном рынке недвижимости. Многие из них расположены в домах еще находящихся на различных стадиях строительства.
Спрос
На текущий момент наибольшим спросом в городе пользуются двухкомнатные квартиры. Данное жилье приобретается горожанами для собственных нужд. При этом до кризиса на пике популярности были однокомнатные квартиры. Значительная их часть приобреталась в инвестиционных целях. Сейчас подобные сделки фактически сошли на нет. Вследствие чего снизился спрос и на однокомнатные квартиры. Исключение составляют лишь «однушки» в центре города. Они по-прежнему успешно сдаются в аренду и как следствие покупаются инвесторами. Так же утратили популярность крупногабаритные квартиры. Так как существенно снизилась платежеспособность населения.
На фоне предложения превышающего спрос (70% от докризисного) медленнее всего продаются квартиры на средних этажах новостроек. А вот дешевле и доступнее всего по-прежнему остаются квартиры на верхних этажах. Вследствие этого данное жилье особенно востребовано у лиц с небольшим достатком или впервые приобретающих жилье.
Еще одной спецификой текущего спроса является то, что большая часть квартир приобретается либо за материнский капитал, либо за различные государственные сертификаты. За наличные средства обычно приобретается жилье после предшествующей реализации уже имевшегося объекта недвижимости.
Строительство
На Ставрополь традиционно приходится до половины строящегося в Ставропольском крае жилья. Последний год количество реализуемых жилищных проектов колеблется в городе от 30 до 40. При этом общее количество квартир в них составляет 7-8 тыс.Большая часть домов возводится в городе из кирпича.
Монолитная и панельная технология строительства представлена примерно равными долями. На этом фоне в большинстве случаевновостройки обладают 10-13 этажами. Имеются и высотные дома как 18-ти этажная новостройка на улице Дзержинского, 158. Почти все дома возводятся с открытыми плоскими стоянками. Случаи строительства гаражей или подземных паркингов носят единичный характер. Например, гаражами обладает один из жилых комплексов в 529 квартале.
Вместе с тем во время кризиса в Ставрополе не случилось провального спада в объемах строительства. Так в 2007 году в городе было построено 365 тыс. кв. метров жилья, в то время как в 2010 строители возвели 484.5 тыс. кв. метров недвижимости, что оказалось на 4.3% больше чем в 2009 году.
Подобная динамика содействует формированию предложения превышающего спрос. Что в свою очередь препятствует резкому взлету цен и в то же время создает ситуацию, когда значительная часть экспонируемого жилья относится к новостройкам.
Прогнозы
В ближайшее время Ставрополь продолжит оставаться городом с существенной долей первичного рынка в общем объеме реализуемого жилья. Вместе с тем развитие ситуации на его рынке недвижимости будет всецело зависеть от общероссийских тенденций. При благоприятном сценарии развития ситуации цены не только стабилизируются, но даже вырастут. Особенно активно будут дорожать новостройки, чья стоимость может увеличиться на 5-7% по итогам текущего года. Не смотря на это, новостройки будут по-прежнему дешевле жилья на вторичном рынке жилья, что будет обуславливать доминирование спроса на новое жилье.
