Новостройки Уфы. Сравнительный анализ цен на вторичное жильё и новостройки.
Точечная застройка города еще имеет место быть в центральных районах, но крупные застройщики предпочитают осваивать окраины города и берутся за строительство масштабных проектов. К примеру, уже решена участь микрорайонов "Йондоз", "Глумилино" и "Затон". Их ожидает застройка многоэтажными кварталами. В число заметных девелоперов Уфы можно отнести следующие компании: ОАО "Строительный трест № 3", ОАО "СК Трест №21", СУ-10, МУП "ИСК г. Уфы".
Рассмотрим, какие из районов города наиболее привлекательны для покупки недвижимости, как для себя, так и для инвестирования, а также попытаемся отследить динамику строительства и перспективы развития для каждого из районов города.
Дёмский район
Южная часть города, левый берег реки Белая. Называется так по названию реки Дёмы, делящей район на две части. В Дёмском районе находится железнодорожная станция, являющаяся одним из крупнейших работодателей этого района. На территории района проживает более 65 тысяч человек. Дёмский район заметно отделён от остальной части города. Он имеет свои котельные, свои очистные сооружения и водозабор. С начала 2000 годов Дёмский район является одним из самых привлекательных районов для застройщиков ввиду относительно недорогой земли в этом районе. Одними из самых масштабных проектов последних лет стали проекты застройки Дёма-8 и Дёма-9 объединённых названием "Серебряный ручей".
Микрорайон "Яркий". Претенциозный проект призванный воплотить архитектурный стиль пятнадцати столиц мира, в их числе Токио, Рим, Париж, Сидней и т.д. Расположен в экологически чистом месте. В микрорайоне оставлено достаточно места для парковых зон. Судя по проекту район должен просто утопать в зелени. Дополняют идиллию природные водоёмы, благоустроенная набережная и пешеходная улица. Микрорайон будет застроен высотными 12-14 этажей домами. Срок сдачи первой очереди 4-ый квартал 2014 года. О стоимости квадратного метра судить пока рано.
Калининский район
Один из самых крупных районов, находится в северо-восточной части Уфы. Изначально был Сталинским районом, но после развенчания культа личности его скромно переименовали. На территории района находится ТЭЦ-2 и известный Уфимский Моторостроительный Завод, который выпускает двигатели для воздушного щита России – истребители Су-27. В Калининском районе находится спальный район с непривычным названием Инорс, который, в последние годы активно застраивается. Одним из типичных представителей застройки является проект "Полесье".
Жилой комплекс эконом-класса "Полесье". Десять 16-этажных домов возводятся рядом с лесным массивом. До ближайшей остановки общественного транспорта -100 метров. Инфраструктура: магазины, детсад, школа и лицей находятся в шаговой доступности. Два из десяти домов уже введены в эксплуатацию и заселены, остальные будут сдаваться в течении 2013-14 годов.
Новый квартал «Лайм» состоит из трёх 19 этажных одноподъездных домов. Срок сдачи 2ой квартал 2014 года. Располагается на территории благоустроенного микрорайона Инорс. Отдельный плюс это озеро Тёплое в двух шагах и лесной массив. Придомовую территорию планируется облагородить и построить новые дороги к микрорайону Сипайлово. Первые этажи отдаются под коммерческое использование. Дома состоят из 1-2-х комнатных квартир от 28 до 58 кв. метров. Стоимость от 46 до 51тысячи рублей за кв. м.
Кировский район
Имеет нестандартную конфигурацию, он состоит из двух отделённых одна от другой частей. При этом между этими частями имеются районы до сих пор не включённые в городскую территорию, т.е. фактически южная часть Кировского района местами полностью отделена от города. В Кировском районе проживает почти 14% жителей города. В центральной его части находятся: Дом Республики, Национальный музей Башкирии, Пенсионный фонд, академический театр драмы им. М. Гафури, молодёжный театр, национальный банк Башкирии, Торгово-Деловой комплекс "Гостиный двор". Окраины района активно застраиваются. В последние годы здесь появились такие новые микрорайоны как: Новый, Южный, Радио, Янаульский, Караидель, Белореченский, Дружба. На окраинах района расположено более двадцати различных промышленных предприятий изготавливающих продукты питания, медикаменты и группы промышленных товаров.
В 2012 году были завершёны основные работы по возведению масштабного микрорайона "Колгуевский" от компании МУП "ИСК. Уфы". Построено 19 высотных домов. Квартиры еще имеются в продаже. В настоящее время ведётся стройка инфраструктуры: школы и детских садов. Ближайший сосед микрорайон "Южный" построен в том же стиле. Издалека высокие, красивые новые дома привлекают к себе внимание, но жить в них пока не уютно. Стройка еще не закончена, поэтому о тишине, и хороших дорогах говорить пока рано.
Ленинский район
Западная часть города. Район разделён на две части рекой Белой. По правому берегу находится район Нижегородка, на левом Затон. В этом районе сосредоточены все основные административные учреждения города. На территории района функционирует более десяти промышленных предприятий. Проживает в районе около 80 тысяч человек.
Район с недавних пор украшает новый жилой комплекс "Затон" состоящий из 14-18 этажных домов от компании МУП "ИСК г. Уфы". Дома выкрашены в непривычно яркие цвета. Находятся они в Северо-Западной части Затона. Дома строятся рядом с имеющейся инфраструктурой. Рядом находятся магазины, лечебные учреждения, школа. Но в планах застройщика все эти социальные объекты тоже есть, поэтому в микрорайоне ожидается вполне комфортный уровень проживания. К продаже предлагаются 1-3-х комнатные квартиры площадью от 42 до 88 кв. м. Жилье предлагается в чистовой отделке, первый этаж с помещением для консьержа или охранника. Придомовая территория благоустраивается детскими площадками и газонами. Срок сдачи в эксплуатацию первой очереди в 1-ом квартале 2013 года, последней в 2014 году.
Эко-парк Сосны. Под строительство выделен участок 28.4 га. За счёт заселения нового района планируется обеспечить жильём более 3-х тысяч человек. За шесть лет строители обещают возвести 106 тысяч квадратных метров жилых помещений и 9 тысяч торгово-развлекательных и административных площадей. Это очень интересный малоэтажный проект, в котором трёх этажные дома, образуя замкнутые дворы, удивительным образом, гармонично сочетаются с окружающим природным ансамблем. Проект рассчитан на людей желающих иметь доступное жильё повышенной комфортности. Особое внимание отдано прилегающей территории. Все дворы оборудованы детскими площадками, газонами, пешеходными дорожками. Жилой комплекс будет оснащён собственным спортивным комплексом с бассейном и полями для мини-футбола, тенниса и других видов спорта. Кроме этого предусмотрены помещения для гипермаркета, банков, ресторанов и кафе. Безопасность жильцов будет обеспечивать ограждение комплекса и круглосуточная видео охрана периметра. Цены на жильё уже объявлены и они достаточно демократичны для тех условий, в которых предстоит жить новым жильцам. Квартиры от 1 до 4-х комнат обойдутся новым жильцам от 1,8 до 5 млн рублей.
Октябрьский район
Вследствие бурного роста промышленного производства в 1977 году было принято решение выделить из состава Советского, Калининского и Орджоникидзевского районов часть земель под новый район. Поэтому в Октябрьском районе сосредоточено больше всего крупных промышленных гигантов, а также строительных и торговых предприятий. Это первый район Уфы, в котором появился огромный супермаркет – "Башкирия". Построили его в 1987 году, когда никто и подумать не мог, что подобная практика воплотится повсюду. Одно из недавних достижений Октябрьского района это торгово-развлекательный центр "СемьЯ", который стал излюбленным местом проведения детских праздников. Кроме этого район привлекает ипподромом "Акбузат", Дворцом спорта, Русским академическим театром драмы, Уфимским цирком и государственным татарским театром "Нур". Лесопарковая зона представлена парком культуры и отдыха "Кашкадан" и Центральным парком культуры и отдыха им. М. Гафури.
Сипайлово-6. Микрорайон Сипайлово продолжает застраиваться новыми жилыми комплексами. Сипайлово-6 представляет собой жилой комплекс бизнес-класса. Четыре высотных одноподъездных дома. Благоустроенная придомовая территория, детские и спортивные площадки, плюс охраняемая территория и парковки для авто. Рядом находится городской пляж. Сдача первых двух домов назначена на 2013 год, детский сад и два других дома на 2014 год.
ЖК "Госстрой-25" Строится в микрорайоне "Глумилино". Место является географическим центром Уфы. Как следствие транспортная доступность, близость офисов и учреждений, как социальной сферы, так и бизнеса. Рядом с жилым комплексом строят торгово-развлекательный комплекс и аквапарк, что, несомненно, сделает район еще более привлекательным для людей ведущих активный образ жизни. Комплекс представляет собой 25 этажный трёхсекционный жилой дом с подземным паркингом. Территория будет благоустроена детскими и спортивными площадками, во дворе будет запущен декоративный фонтан. Рядом имеется лесопарковая зона. Цены уже известны: 1-комнатные от 1, 43 млн. руб., 2-комнатные от 1,96 млн. руб. Окончание строительства планируется в 2015 году.
Орджоникидзевский район
Северо-запад Уфы. Один из крупнейших районов города, в котором проживает около 200 тысяч человек. Район был образован в связи с развитием тяжёлой и нефтяной промышленности. Его доля в общем валовом продукте города составляет 44%.
В ближайшем пригороде Орджоникидзевского района в посёлке Михайловка строится жилой комплекс "Французский двор". Комплекс состоит из 13 пятиэтажных кирпичных домов. Инфраструктура действующего посёлка, большие дворы и панорамные виды из окон делают этот жилой комплекс настоящей находкой для тех, кто хочет жить на природе, но не сильно отрываться от цивилизации. Дома сразу подключены к интернет телефонии. Территория благоустроена детскими и спортивными площадками, а также парковочной зоной для автомобилей. Первая очередь сдана уже в 2011 году, последняя сдаётся в 2013-ом. Стоимость квадратного метра 34 тысячи рублей.
Советский район
Северная часть города. Начала застраиваться уже в 17-ом веке. Первый аэропорт, построенный в 30-е года прошлого века был построен на территории Советского района. Улица, которую сейчас знают, как улица Рихарда Зорге была первой взлётно-посадочной полосой, а в доме с петушком располагалась первая аэродромная служба. В районе проживает около 180 тысяч человек.
Жилой комплекс класса Luxury «Green Park». Участок под строительство выделен в зелёной зоне. С трёх сторон его окружают леса. Комплекс состоит из трёх групп зданий разной этажности объединённых общей подземной парковкой. Первые этажи отданы под объекты инфраструктуры и подсобные помещения. В первой группе 3 дома от 9 до 14 этажей, во второй 3 дома по 6, 7 и 8 этажей, третья группа состоит из одиноко стоящего трёхэтажного коттеджа. Все квартиры имеют прекрасные виды, в каждой квартире имеются террасы и веранды для отдыха. Территория комплекса огорожена, будет контролироваться системой видеонаблюдения и непосредственно охранниками. Внутренняя территория будет облагорожена детскими и спортивными площадками, гостевыми паркингами и ландшафтным дизайном. Собственная придомовая территория составляет 1,7 гектара. Срок сдачи жилого комплекса: 2 квартал 2014 года г. Стоимость квадратного метра уже объявлена. И составляет 85 тысяч за квадратный метр.
Госстрой 21. Новый жилой дом в 21 этаж. Напротив этого строятся еще пять 20 этажных домов. Территория примыкает к городскому парку им. М.Гафури. Дома спроектированы с 2-3 комнатными квартирами. Стоимость их уже определена: 2-комнатная – 3,8 млн рублей, 3-комнатная – 5,15 млн. рублей. Застройщик привлекает покупателей близостью леса и центра города с развитой инфраструктурой. Окончание строительства в 2014 году.
ЖК "Зодиак". Жилой комплекс бизнес-класса. Дом в 14-этажей в центре Уфы на улице Гафури. Устоявшаяся инфраструктура центра города, близость учреждений являются плюсом этого комплекса. Не смотря на близость центра больших улиц и шума рядом с домом нет. Придомовая территория благоустроена спортивной и детской площадкой, зоной отдыха и парковкой для авто. Придомовая территория и непосредственно вход в здание будут под круглосуточной охраной. В доме имеются 1-3 комнатные квартиры по ценам от 2,6 млн до 5,7 млн рублей.
Комфорт-квартал "Московский" Интересный проект ставший квинтэссенцией работы многих специалистов поработавших над образом жилья будущего. Архитекторы постарались уместить все новомодные тенденции в строительстве в будущем микрорайоне. Основа концепции – комфорт и безопасность для повседневной жизни. Квартал размещается в историческом районе Уфы, там, где издревле была Московская слобода.
Планируется, что квартал будет состоять из 8-ми жилых домов, в которых предусмотрены помещения для детских садов кратковременного пребывания и многоуровневого автоматического паркинга. Плюс к этому спортивный комплекс с большим бассейном. В районе естественного природного родника будет разбита парковая зона.
Придомовые территории благоустроены детскими площадками. Общая площадь квартала составляет 5,3 га. Вокруг инфраструктура Советского района, кроме этого будут построены детский сад, банки, магазины, семейный ресторан и химчистка. Безопасность будет осуществляться при помощи консьержей, видеонаблюдения и огороженной территории.
Первая очередь состоит из двух 14-18 этажных домов. Цены на квартиры от 46 тысяч рублей за квадратный метр. К продаже предлагаются 1-3 комнатные квартиры от 32 до 104 кв. метров.
У данного обзора не было цели рассказать обо всех новостройках Уфы. Мы хотим лишь показать основные направления и динамику строительства современной Уфы, а также сравнить цены на новостройки и вторичный жилой фонд.
Средний показатель цены на новостройки составляет 61,5 тысячу рублей за квадратный метр, цена на вторичном рынке 61,8 тысяч рублей. С учётом погрешности можно смело говорить о том, что цены на "вторичку" и новостройку сравнялись. И те и другие демонстрируют неспешный рост примерно 1% в месяц, не превышающий рост инфляции.
Проведём сравнительный анализ по продаваемым квартирам
Однокомнатные квартиры в новостройках идут по цене от 1,1 млн за квартиру в 32 кв.м. до 3,86 млн. рублей за квартиру в 57,7 кв.м. Путём несложных подсчётов получаем, что цена за квадратный метр у различных продавцов колеблется от 34 до 67 тысяч рублей за квадратный метр.
Однокомнатные квартиры на вторичном рынке идут по цене от 2,15 за 35 кв. метров до 4,3 млн. рублей за квартиру в 70,5 кв.м. Получаем стоимость квадратного метра в 61 тысячу рублей за квадратный метр.
Двухкомнатные: новостройки от 35 т.р. до 96 тысяч рублей за квадратный метр. Вторичные от 53 до 102 тысяч за квадратный метр.
С трехкомнатными квартирами ситуация повторяется. То есть на деле вторичное жильё оценивается дороже новостроек. Удивительного в этом нет ничего. Хоть по Уфе не слышно слухов и скандалов об откровенно плохом качестве новостроек, но общее снижение качества строительных работ отмечается по всей России и это не способствует желанию покупателей иметь дело с новостройками. К тому же на цену в новостройках серьёзно снижает тот факт, что квадратные метры сдаются зачастую в самом экономном варианте, то есть застройщик не устанавливает даже сантехнику и не проводит внутреннюю разводку сетей, одни только голые стены и двери с окнами. Вторичка же, традиционно, считается более надёжным вариантом, к тому же при покупке вторички вам достаточно будет обойтись косметическим ремонтом, а не вкладывать сумму сопоставимую с покупкой жилья.
В заключение хочется сказать, что строительный рынок Уфы представляет огромное разнообразие форм, расцветок и ценовых вариантов. Это один из немногих городов, в которых встречаются действительно интересные архитектурные решения, гармонично вписанные в уже существующую застройку или природный ландшафт. Это говорит о том, что в городе существуют сильные проектные мастерские, которые удалось сохранить профессиональные кадры в тяжёлые годы перестройки.
