Рынок недвижимости Воронежа ждут не самые легкие времена
Крупные девелоперские проекты Воронежа
Основные стройки Воронежа планируется вести в двух направлениях:
- Под комплексную застройку выделены земли вдоль проспекта Московский по направлению к Москве,
- кроме этого плановой застройке подлежат пригороды Воронежа такие как Отрадное, Шилово, Подгорное.
Микрорайон Шилово уже в начале 2015 года ожидает начала строительства многоэтажек эконом-класса. Площадь застройки составляет 457 гектар. Администрация города планирует выкупать квартиры в этом микрорайоне для льготников. Ожидаемая стоимость квадратного метра недвижимости в этом районе не будет превышать 35 тысяч за квадратный метр. Администрация не сообщает за счет каких мер будет обеспечена такая стоимость жилья, напомним, что по данным аналитического отдела портала бн.ру стоимость квадратных метров на первичном рынке Воронежа уже в прошлом году держалась на отметке в 45 тыс.руб. Комплексная застройка этого направления предусматривает не только строительство жилых зданий, но и возведение полноценной социальной инфраструктуры. Среди прочих объектов инфраструктуры, в обязательном порядке будут построены 17 детских садов, 7 общеобразовательных школ, два спортивных центра. План застройки рассчитан на 25 лет вперед, закончить застройку этого микрорайона планируется в 2040 году. При этом, первые десятиэтажки будут сданы в эксплуатацию уже во 2-м квартале 2015 года.
Район студенческого городка технологического университета ожидает застройка 25 и 17 этажными высотками. Проект рассчитан на 350 тыс.кв.м. жилья. Строительство начнется уже в этом году, всего, планируется построить 68 новых домов, в которых, ориентировочно будет проживать 12 тыс. человек.
Отрадное также ожидает строительство многоэтажных домов класса эконом. Начало строительства запланировано уже в этом году, окончание намечено на 2025 год. Общий объем застройки составляет 1,2 миллиона квадратных метров, часть из них отойдет бюджету по льготным программам. Микрорайон примет примерно 40 тысяч новоселов. Первая очередь строительства будет сдана в эксплуатацию только в 2017 году.
Микрорайон Подгорный ожидает строительство многоэтажек, объем застройки составляет примерно 700 тыс.кв.м. жилья. В проекте задействовано несколько крупных компаний, однако уже на подготовительном этапе строительства обозначился ряд проблем с инфраструктурой и обеспечением инженерными коммуникациями. По оценкам экспертов подготовительный этап прокладки коммуникаций может продлиться до 2017 года.
Менее масштабная, зато беспроблемная стройка идет в селе Бабяково. Здесь 5 и 11 этажными домами застраивается земельный участок размером в 40 Га. В качестве социальной инфраструктуры будут построены школа и детсад. Первые дома, жилая площадь которых около 30 тыс.кв.м. будут сданы в эксплуатацию уже в этом году. Можно упомянуть о менее масштабной, зато более заметной стройке ЖК «Адмиралтейский». Новый 8-этажный на 101 квартиру будет готов к сдаче в эксплуатацию только в 2017 году. Заметной же стройка стала потому что находится в центре города на перекрестке улиц Большая стрелецкая и Петровская набережная.
Еще один объект комплексной застройки находится в Левобережном районе на улице Ильюшина. Здесь планируется построить почти миллион кв.м. жилья, часть из которого будет выкуплена администрацией под социальные программы.Строительство начнется во втором квартале 2015 года, первый сданный в эксплуатацию дом появится здесь уже в 2016 году.
Всего, по данным риэлторских агентств и информации от застройщиков Воронежа в 2015-16 годах в Воронеже будет сдано в эксплуатацию следующее количество новостроек:
- Коминтерновский район, в 2015 году – 10, в 2016 – 1 новостройка.
- Центральный район в 2015 году – 7, в 2016 – 1 новостройка.
- Ленинский район в 2015 году – 2, в 2016 – 2 новостройки.
- Советский район в 2015 году – 4, в 2016 – 1 новостройка.
- Железнодорожный район в 2015 году –2, в 2016 – 2 новостройки.
- Левобережный район в 2015 году – 2, в 2016 – 1 новостройка.
Скажется ли кризис на планах строителей
Глава организации СРО Сергей Морозов выразил уверенность в том, что кризисные явления не скажутся негативным образом на застройщиках Воронежской области. Он уверен, что они смогут найти средства для завершения тех строек, которые планируется сдать в эксплуатацию в 2015 году. Если и будут задержки со сдачей, то не больше чем на два-три месяца, считает он.
Его оптимизм не разделяет генеральный директор ООО «АН «Адвекс» и по совместительству президент Гильдии риэлторов Черноземья, Алексей Гунькин. Он считает, что ситуация намного сложней, чем её пытаются представить строители.
Он рассказал, что около 70% сделок с недвижимостью, совершенных в прошлом году в Воронеже были совершены с привлечением заемных средств. Естественно, что сокращение этого сектора покупателей скажется на финансовом состоянии строительных компаний. Тяжелее всех переживут кризис те компании, которые ведут свою деятельность с помощью кредитов.
Повышение ключевой ставки Центральным банком уже сказалось на общем процессе. Так, региональное отделение Росреестра сообщало о том, что в декабре 2014 года было рекордное количестве заявок на получение кредитов. Люди старались успеть взять ссуду до повышения ставки, и количество обращений достигало 1600 в день. Центробанк сообщал, что в декабре сумма выданных кредитов по Воронежской области составила 2,29 миллиардов рублей, эта сумма распределилась среди 3,24 тысяч кредитов. Увеличение количества выданных кредитов составило 73%, а количество выданных банкам средств увеличилось на 52%. После увеличения процентных ставок по кредитам количество обращений за ипотекой резко сократилось, теперь их регистрируется не более 200 в день. Для того, чтобы избежать риска покупки квартиры в долгострое. А. Гунькин рекомендует инвесторам тщательней изучать всю имеющуюся в открытом доступе информацию о застройщике. Внимание обращать, в первую очередь на его закредитованность. Даже известная компания, которая раньше не подводила покупателей, но которая строит сегодня на заёмные средства оказалась сегодня в зоне риска.
В нынешней ситуации предпочтение стоит отдавать тем компаниям, которые имеют полный производственный цикл от производства строительных материалов, до строительных работ. В более выигрышной ситуации оказываются крупные девелоперские компании, которые имеют возможность перераспределять силы и средства с более поздних объектов на более срочные. Не рекомендуется в создавшихся условиях участие в строительстве на основе ЖСК, долевое строительство намного надежней оформить с помощью 214 – ФЗ.
Цены на недвижимость Воронежа в 2015 году
Вопрос что будет с ценами на недвижимость в 2015 году волнует всех участников рынка.
Портал InfoLife провел опрос среди экспертов рынка недвижимости.
Так, к примеру Виталий Регеда, директор АН «ИК Воронеж» считает, что заметное повышение, в среднем в 5% в январе состоялось за счёт панических настроений из-за падения рубля, но дальнейшего роста стоимости квадратных метров он не ожидает.
Более того, если ипотечное кредитование будет находится в состоянии, по сути заградительных процентных ставок, то уже в ближайшее время можно ожидать снижение стоимости недвижимости на первичном рынке до 10%.
Рекордное количество квартир, купленных в ноябре-декабре 2014 года не смогут повлиять на ценообразование на рынке недвижимости Воронежа поскольку куплены в большинстве своем, на этапе котлована и в реальности появятся только в конце 2015-начале 2016 годов. По этой же причине не смогут эти квартиры оказать влияния и на рынок аренды недвижимости.
На рынке аренды эксперты также не ожидают оживления и заметного повышения стоимости.
- Во-первых, ожидается отток рабочей силы, задействованной ранее на стройках,
- а во-вторых, западные санкции, всё-таки оказывают влияние на крупный бизнес, который вынужден идти на сокращение рабочих мест. Поскольку рынок аренды зависит, в первую очередь от интенсивности на рынке труда, то в случае депрессивных тенденций на рынке труда, рынок аренды недвижимости ожидает, как минимум стагнация, а то и рецессия. Предпосылок к увеличению арендной платы за жилье, в настоящее время не наблюдается.
Подводя итог можно с уверенностью сказать, что, если ситуация с ипотекой останется в нынешнем состоянии, то рост цен на недвижимость вряд ли возможен. Вероятны небольшие колебания в десятые доли процента в месяц за счет выхода на рынок новых объектов.
Оживить рынок сможет государственная программа софинансирования ипотеки
Оживить рынок сможет государственная программа софинансирования ипотеки, которая предлагает комплекс мер для того чтобы удержать процентную ставку по жилищным кредитам на уровне 13%. Но уже сейчас становится понятным, что государство не сможет удовлетворить спрос на ипотеку всех слоев населения. Поэтому льготная процентная ставка будет доступна не всем.
В долгосрочной перспективе возможно снижение цен в связи с появлением на вторичном рынке квартир, которые были куплены в декабре 2014-го. Алексей Москалев, директор ООО «Инвест оценка» считает, что на понижение может сыграть и то, что рынок новостроек уже несколько лет выдавал больше жилья нежели способны приобрести граждане для собственных нужд. Этот перекос компенсировался за счёт инвесторов, вкладывающих в недвижимость на ранних этапах строительства с целью дальнейшей перепродажи. В сегодняшней непростой ситуации эта категория покупателей станет намного аккуратней выбирать площадку для инвестиций.
Общий итог по первичному рынку Воронежа следующий. Количество предложений на первичном рынке недвижимости вырастет за счет достраиваемых объектов в пригородах. Появилась вероятность появления замороженных объектов от небольших компаний. Заметный рост цен невозможен, вероятней всего Воронеж ожидает стагнация на нынешнем уровне с постепенным откатом до уровня цен 2014 года.
