Кризис сделал недвижимость вновь долгосрочным объектом инвестиций
Для сравнениямаксимальныеставки по срочному вкладу составляют сейчас в столице:
- Рубли RUR - 13.5%
- Доллары USD - 10.5%
- ЕВРО EUR - 10%
Аналогичное значение по вкладу до востребования равняется:
- Рубли RUR - 10%
- Доллары USD - 2.25%
- ЕВРО EUR - 2.25%
Как видим,результаты для недвижимости не утешительны. А между тем еще с 2005 по 2008 год жилье в столице способно было окупиться за 2-3 года. На периферии страны темпы окупаемости и показатель доходности были, конечно же, меньше. Однако и здесь оба эти значения позволяли относить недвижимость к выгодным объектам инвестирования.
Сейчас же ситуация резко изменилась. Содействовал этому целый ряд факторов. Во первых с приходом кризиса прекратился стремительный рост цен на жилье. А ведь именно онв большей степени делалроссийскую недвижимость привлекательной для вложений. Особенно это чувствовалось на спекулятивном рынке Москвы, где недвижимость по данным IRN подорожала с января 2000 годадо сентября2008 года в долларовых ценахв 9 раз, ав рублевых – в 8 раз. За данный период времени в столице фактически не было спада цен, за исключением слабой коррекции 2007 года. В это же времяцена жилья в общенациональном масштабе увеличилась не стользначительно. Из года в год стоимость жилья в стране росла на 12 -25%. Но даже этопозволило за восемь лет твердо удвоить стоимость отечественной недвижимости. С учетом того, что она традиционно считается объектом долгосрочных инвестиций,это был весьма солидный результат. Последний в значительной мере уничтожен кризисным снижением цен, которое только по столице с начала кризиса составило более 30%.Конечно с середины осени 2009 года по конец весны 2010 года квадратный метр отыграл по Москве в среднем около 10% прежнего падения. Однако умеренный прирост цен на недвижимость последних 7-8 месяцев с началом лета, фактически сошел на нет.
В свою очередь даже до кризиса аренда не давала столь высокого роста цен, который наблюдался в сфере спекулятивной купли-продажи жилья. По данным "Индикаторов рынка недвижимости" в столице стоимость аренды жилья росла медленнее, чем отпускные цены на него. Единственным исключением стал 2007 год, когда на фоне коррекции стоимости продаж аренда столичной недвижимости в сегментe эконом-класса увеличилась для однокомнатных квартир на 23.7% двухкомнатных – на 34,29%, трехкомнатных – на 25%. Об этом сообщает компания "Миэль-аренда".
В дополнение к этому ибез того, отстающую по темпам роста аренду подкосила фискальная политика государства. Последнее твердо вознамерилось обложить налогом доходы от сдачи квартир. Доходность последних благодаря этому снижается на 13%. Именно столько составляет подоходный налог для физических лиц в России. Смягчить налоговый удар можно сдавая жильев качестве частного предпринимателя. Но даже ПБОЮЛ позволяющий применять упрощенную систему налогообложения заберет у владельца квартиры 6% дохода. Готовы ли будут платить эти деньги в тяжелой экономической ситуации собственники жилья пока не известно. Ведь в эконом-класселегально сдаются не более 20% квартир, в сегменте бизнес-класса - около половины, а при аренде элитного жилья этотпоказатель достигает 75-80%. Об этом сообщает Ивана Лясникова,директорпо связям с общественностью компании Vesco Realty .
Вместе с тем в отличие от кризиса, ужесточение налогообложения не носит краткосрочного характера, что добавляет скептицизма к разговорам о целесообразности инвестиций в недвижимость страны. Если ранее недвижимость сдавалась, как правило, нелегально, то теперь этому явно приходит конец.Ситуация усугубляется отсутствием доступной ипотеки, что делает еще более трудным"вход" на рынок для большей части россиян.
В настоящий момент минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице составляет 20 тысяч рублей в месяц. Средний размер арендных выплат за комнаты составляет 11,4 тысячи рублей в месяц.Об этом сообщает "Инком-Недвижимость". Даже при минимальной стоимости однокомнатной квартиры в размере 3 млн. рублей данное жилье окупитсяне ранее чем через 12.5 лет и это без учета 13% налога, неизбежных ремонтов и тому подобных вещей. В это же время срочный банковский вклад даже в валюте позволит вам удвоить капитал менее чем за 10 лет.
Не удивительно, что эксперты фиксируютрост объема вкладов населения в банках. Так данный показатель в первом полугодии 2010 года увеличился на 12.7% до 8 трлн. 410 млрд. рублей. Годом ранее аналогичный рост составил 9.9%. Соответствующая информация содержится в сообщенииАгентства страхования вкладов (АСВ). При этом там же добавляется, что прирост банковских депозитов произошел, прежде всего, за счет высокодоходных вкладчиков. Что лишний раз свидетельствует о потери интереса к недвижимости со стороны успешных и состоятельных россиян.
Резюмируя все вышеозначенноеможно сделать вывод, что более всего на недвижимости сумели заработать люди, купившие и продавшие ее в период рост рынка до осени 2008 года. При этом их доход мог значительно увеличиться, если в период владения жильем они сдавали его в аренду. В настоящий момент без спекулятивного роста цен на жилье добитьсязначимой прибыли от купленной недвижимости фактически не возможно. В условиях отсутствия дешевой ипотеки и сокращения платежеспособности населения количество людей вкладывающих в жилье стремительно сокращается. А сам рынок аренды, пребывая в зачаточном состоянии,вряд ли является прибыльным делом для собственников жилья. Вместе с тем прежнего роста цен дождаться будет нелегко так как даже на наиболее доходном рынке жилья – московскомценыпочти полностью оторвались от платежеспособности большей части населения и среднего класса. Так для приобретения по ипотеке на 30 лет типовой однокомнатной квартирыв спальном районе Москвы понадобитсядоход в размере 6-7 тыс. долларов в месяц. Покупка трехкомнатной квартиры потребует ежемесячного дохода в размере 10 тыс. долларов в месяц. Жилье бизнес-класса могут приобрести лишь люди с доходом в 20 тыс. долларов в месяц.На периферии страны ситуация не лучше. А это значит, что сокращение доходности жилья, не что иное как следствие прежних спекулятивных тенденций на рынке. Здоровые экономические показатели ни в коей мере не могли обеспечить столь высокую прибыль собственникам недвижимости. Поэтому происходящее сейчас на рынке аренды скорее закономерность, чем кризисный форс-мажор. Арендодателям придется смириться с текущей ситуацией и твердо понять, что недвижимость это долгосрочный объект инвестиций…
