Ульяновская недвижимость возвращается в докризисное прошлое
Цены
Средняя стоимость квартир в городе увеличилась в маена 1.6% до 32 016 руб. за кв.м. При этом стоимость одного квадратного метра в однокомнатных квартирах была выше всего и равнялась 32.5 тыс. руб. за кв. метр. На этом фоне стоимость двухкомнатных квартир составляла в городе 31 тыс. руб. за кв. метр. Трех и четырехкомнатные квартиры стоят в Ульяновске дешевле всего. Их средняя цена равняется 30.5 тыс. руб. за кв. метр.
На этом фоне дороже всего квартиры стоят в Центральном районе города, где стоимость однокомнатных квартир равняется 1 млн. 300 тыс. рублей. Двух и трехкомнатные квартиры здесь же стоят 1.7 и 2.4 млн. рублей. Стоимость четырехкомнатных квартир равняется 3.1 млн. рублей.В свою очередь дешевле всего жилье стоит в районе Киндяковка,где стоимость однокомнатных квартир начинается от 800 тыс. рублей.
Между тем наиболее дешевая однокомнатная квартира стоит в городе 650тыс. рублей. При этом самая дорогая квартира, четырехкомнатная, стоит в Ульяновске 12 млн. рублей. Примечательно, что оба данных жилья располагаются в Ленинском районе.
В целом же стоимость жилья в Ульяновске увеличилась с 2000 года в 8 раз. В начале тысячелетия стоимость жилья в городе равнялась примерно 4 тыс. руб. за кв. метр. При этом сейчас средний уровень цен составляет 32 тыс. рублей. Вместе с тем кризис несколько снизил глобальный рост цен. Так если с 2000 по 2006 год стоимость жилья выросла с 4 до 22 тыс. руб. за кв. метр, то с 2006 по 2011 год рост цен составил, лишь 10 тыс. рублей за кв. метр.Т.е. за данные четыре года стоимость жилья увеличилась с 22 до 32 тыс. руб. При этом после кризисный спад цен рынок жилья Ульяновска стал уверенно отыгрывать лишь с сентября 2010 года.
Спрос
В настоящий момент наибольшим спросом в Ульяновске пользуются однокомнатные квартиры гостиничного типа, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
В свою очередь трех и четырехкомнатные квартиры мало востребованы. Вместе с тем во время кризиса именно на них был отмечен резкий и кратковременный скачек спроса, что обуславливается более резким сокращением их стоимости по сравнению с жильем меньшей площади. По мере восстановления цен крупногабаритное жилье вновь стало мало доступным для населения вследствие собственной высокой стоимости.
Между тем в городе наиболее востребовано типовое жилье эконом-класса и хрущевки. При этом на первичном рынке наиболее активно приобретаются квартиры в в панельных многоэтажках 75-ой серии. Именно такими домами представлена большая часть новостроек Железнодорожном, Засвияжском ив северной части Ленинского района.
На этом фоне все типы квартир наиболее активно приобретаются на вторичном рынке жилья, что обуславливается какнедоверием к застройщикам во время кризиса, так и общей структурой самого предложения в которомбезраздельно доминируют «подержанные» квартиры.
Вместе с тем на рынке фактически исчезли инвестиционные сделки. Для сравнения до кризиса их количество достигало80% от общего объема транзакций. Сейчас если такие сделки и заключаются, то происходит это на первичном рынке жилья в отношении объектов находящихся на ранних стадиях строительства. Причем наиболее перспективными являются вложения в новостройки эконом-класса.
Взамен снизившихся инвестиционных сделок на территории города возросло количество альтернативных сделок, при которых участники разменивают уже имеющееся у них жилье или же увеличивают его площадь, доплачивая от 150 до 250 тыс. руб. за «комнату».
Помимо этого достаточно много на рынке сделок с использованием жилищных сертификатов выдаваемых ветеранам ВОВ, молодым семьям, военнослужащим и при рождении второго ребенка.
Предложение
До 85% предложения жилья приходится в Ульяновске на вторичный рынок недвижимости. При этом общее количество экспонируемых квартир на рынке колеблетсяв пределах 2500-3500 квартир.
В целом по рынку по объемам предложения доминируют двух и трехкомнатные квартиры, на которые приходится30 и 32% предложения. В свою очередь однокомнатные квартиры составляют 25% предложения. Остальная часть последнего приходится на квартиры иной площади.При этом в общем объеме предложения доминируют эконом-класса квартиры в домах типовых серий, в числе которых значатся 75-серия, 75А, 90-я серия, 90А и «хрущевки». Данные типы жилья занимают около 80% всего предложения вторичного рынка.
На первичном рынке недвижимости наблюдается несколько отличная ситуация от рынка недвижимости в целом. Так большая часть строящегося жилья в уже завершаемых проектах представлена домами улучшенных планировок, в то время как наибольшим спросом в посткризисный период пользуются новостройки эконом-класса типовых 75-х и 90-х серий. На квартиры улучшенных планировок приходится около 65% предложения, в то время как типовые квартиры составляют около 35% экспонируемого жилья.
Между тем большая часть квартир в новостройкахявляется одно и двухкомнатными. На них приходится по 35% от общего объема предложения. В свою очередь трехкомнатные квартиры составляют 20% экспонируемого жилья. При этом на четырех и более комнатные квартиры приходится 10% предложения.
При этом наибольшая часть предложения нового жилья находится в центральной и северной части Ленинского района, Засвияжском (Дальнее Засвияжье)и Железнодорожном (Киндяковка) районах города. Так в Дальнем Засвияжье возводится около 40% новостроек. В Центральном районе строится 20% жилья. В Киндяковке и в Северном районе строится по 12% домов. Остальная часть новостроек приходится на иные районы города.
Строительство
С 2004 по 2009 год объемы жилищного строительства в Ульяновске увеличились в 3. 6 раза с 96.5 тыс. кв. метров до 350 тыс. кв. метров. Вместе с тем 2010 год прервал данный рост. В прошлом году в городе было введено в эксплуатацию 291 тыс. кв. метров жилья, из которых 160 тыс. кв. метров пришлось на многоквартирные дома. Еще 130 тыс. кв. метров недвижимости составили индивидуальные жилые дома.
На этом фоне в Ульяновске и области работает около 750 строительных компаний, из которых наибольшую значимость для многоэтажного строительства играют компания «Река», «ДУС», «Истоки», «ДСК», «КПД-2», МУП «Стройзаказчик», ФСК «Жилстройинвест».
В свою очередь наибольшая часть новостроек возводится в центральной и северной части Ленинского района, Засвияжском (Дальнее Засвияжье)и Железнодорожном (Киндяковка) районах города. Как правило, речь идет о домах улучшенной планировки в редких случаях предполагающей индивидуальные системы отопления.
При этом частными примерами реализованных новостроек являются многоэтажки в микрорайоне «Симбирские высотки» на улице Кирова (ООО «Инвестстрой М»), в микрорайоне «Юго-Западный» (ООО «Запад»). В числе начатых проектов выделяется ЖК «Три богатыря» на улице Орлова ( застройщик ООО ПОИСС»), квартал «Б» в микрорайоне «Искра» (застройщик ГК «КПД-2»), 12-й квартал по улице Созидателей в Заволжском районе (застройщик ООО «Стройподряд»).
Прогнозы
Скорее всего, в ближайшие 12 месяцев стоимость жилья в Ульяновске достигнет своих докризисных показателей. После чего продолжится плавный рост цен на жилье темпами не более чем в два раза превышающий уровень инфляции.
Вместе с тем рынок вторичной недвижимости продолжит доминировать по объемам предложения. Последнее будет по-прежнему значительно превышать спрос. На этом фоне возрастет доля новостроек в общей структуре спроса. А на рынок вернутся инвестиционные сделки.
В целом же можно констатировать, что кризис лишь замедлил развитие местного рынка недвижимости,но не как не повлиял на направляющую его будущего движения.
