В России складываются предпосылки для изменения формата загородного жилья
Во всех регионах России загородное строительство жилья сталкивается с рядом одинаковых трудностей, вызывающих одни и те же недостатки возводимых проектов. Так корень зла традиционно кроется в строительстве коттеджных поселков без внедрения их в генеральный план развития района или области. От этого множество проектовне только не взаимосвязаны друг с другом коммуникациями и социальной инфраструктурой, но и зачастую даже не имеют ее.
Складывающаяся ситуация вполне объяснима с точки зрения застройщика, который вынужден работать на опережение региональных властей крайне не расторопных в разработке генпланов. Помимо этого строительство социальных объектов для отдельно взятого коттеджного поселка во многих случаях не рентабельно, так как его жильцы просто не смогут купить дома,в чью стоимость включено строительство близлежащихбольниц, школ, магазинов, спортивных комплексов и других благ цивилизации.В складывающейся ситуации множество поселков просто не пригодныдля комфортного круглогодичного проживания за городом, так как на их территории невозможно удовлетворить простейшие человеческие потребности.
Даже в Подмосковье, где загородное строительство развито наиболее всего состояние социальной инфраструктуры в коттеджных поселках удручающее. Примером этого может послужить Новорижское направление.На нем лишь 59% коттеджных поселков обладают собственными торговыми точками. Еще в 44% проектов имеется инфраструктура для детей. Медицинские центры имеются лишь в 17% новостроек.Об этом сообщает Аналитический центр «МИЭЛЬ-Недвижимость». В более бедных регионах России ситуация еще хуже.
Вместе с тем складывающаяся ситуация существенно сдерживает развитие рынка загородной недвижимости. Спрос на нее существенно ограничивается непригодностью большинства поселков для комфортного круглогодичного проживания. Помимо этого конкурентная борьба в данном секторе происходит по значительно меньшему количеству направлений, чем- то было бы возможно при развитии социальной инфраструктуры.
Именно конкуренция становится тем фактором, который вынуждает застройщиковперейти к комплексному освоению территорий предусматривающего возведение инфраструктуры ориентированной не только на вновь строящиеся поселки, но и уже имеющиеся населенные пункты. Разумеется, подобное строительство не возможно без содействия региональных властей. Последние не только разрабатывают генпланы развития вверенных им территорий, но и финансируют строительство наиболее значимых объектов инфраструктуры. Наиболее часто этоосуществляется в отношении дорог, мостов и т.д.
Примером данной кооперации может послужить застройка Истринского района Подмосковья. Реализуемый там проект «Истринская долина» предусматривает возведение 16 поселков на 650 га земли. Все населенные пункты включены в Генеральный план развития района. Вследствие чего в бюджете Московской области предусмотрены средства на строительство необходимых для поселков дорог. Помимо этого реализация проекта будет координироваться с федеральной программой возрождения Ново-Иерусалимского монастыря.
«Проект «Истринская долина» разрушает сложившиеся стереотипы загородного строительства. Впервые реализован комплексный подход к освоению территории, включая расчет нагрузки на инфраструктуру, в том числе дороги, энергоснабжение, водопользование, канализацию с учетом генплана развития всего района Подмосковья»,- комментирует ситуацию Юрий Воротнин, генеральный директор компании «ПСО-№ 13» являющейся генподрядчиком инфраструктурных проектов «Истринской долины».
Участвующие в проекте риэлторы подчеркивают, что изменения в систему строительства внесены благодаря покупателям. Последние стали более избирательнымии теперь не хотят тратить свои деньги на проекты со слабой инфраструктурой. Если раньше жилье за городом покупалось про запас,то сейчас в условиях дефицита средств люди берут его для круглогодичного проживания, чтотребует наличие в поселках всей сопутствующей инфраструктуры.
По аналогичной схеме происходит строительство ряда коттеджных поселков в Сочи.Речь идет о поселках «Южное Голицыно» в Дагомысе и «Горки-11», расположившегосямежду мысом Видный и горой Малый Ахун. К проектам с собственной инфраструктурой можно и отнестипоселок№231 в Хостинском районе города. На его частном примере можно увидеть наиболее востребованный перечень инфраструктурных объектов для организованного загородного поселения. В данном поселке создана ценрализованная охрана, построены ресторан, минимаркет,SPA центр,фитнес центр,спортивная площадка с бассейном,паркинг на 35 машиномест,бизнес-центр.
Разумеется, в регионе есть поселки возведенные, как и многие их российские собратья по старинке, без создания сопутствующей инфраструктуры. Однако на фоненеразвитости малоэтажного строительства вблизи Сочи, региону еще возможно удастся избежать классических пороков российского рынка загородной недвижимости.
Вместе с тем все вышеизложенное касается лишь новостроек. Как же быть жильцам уже имеющихся коттеджных поселков? Ситуация в последних можетулучшиться за счет возведения рядом жилых проектов предусматривающих наличие социальной инфраструктуры. Помимо этого свой вклад может внести и отдельно взятое строительство объектов коммерческой недвижимости. Речь идет о торговых центрах, развлекательных парках и т.д. Как правило, возведение таких объектов осуществляется вблизи имеющихся жилых пунктов отсутствие торговой и развлекательной инфраструктуры в которых лишь стимулирует реализацию коммерческой застройки независимыми девелоперами. На той же Новой Риге осуществляется строительство спортивно-развлекательного комплекса Величъ Country Club развлекательно-образовательного центра NovaRiga, торгово-развлекательного комплекса натерритории индустриального парка «Кулон-Истра» и т.д. В Сочи генератором инфраструктурных проектов выступает грядущая Олимпиада. В числе крупнейших проектов транспортной инфраструктуры значится строительство железной и автомобильной дороги из Сочи в Красную поляну и возведение объездной трассы вокруг города.Помимо этого в городе возводится бесчисленное множество торговых, офисных спортивных объектов и гостиниц.
Все вышеозначенное свидетельствует о сложившихся предпосылках для изменения формата загородного жилья в стране. В России началось регулярное создание генпланов учитывающих реализацию коммерческих проектов загородного строительства. Помимо этого возросший уровень покупателей требует повышения качества загородных проектов. Идущие навстречу клиентам застройщики активнее вступают в сотрудничество с властями, без которых не возможно комплексное освоение территорий.
Вместе с тем при бесспорности имеющихся предпосылок стоит понимать, что грядущие изменения не будут быстрыми и безболезненными. Такова уж российская специфика.
