С чем связаны депрессивные настроения на рынке недвижимости Биробиджана
Руководитель агентства "Деловой Партнер" Елена Порохова подтверждает эти наблюдения и считает, что в целом рынок недвижимости Биробиджана находится в стадии стагнации, с небольшим оживлением в ценовом сегменте от 1 до 2-х миллионов рублей. Оживляет рынок в этом сегменте уже упомянутые дотации из государственного бюджета в виде сертификатов, средняя сумма которых составляет около 1,5 миллионов рублей. Такие сертификаты получили те, кто в прошлом году потерял своё жильё полностью или частично в результате Амурского разлива.
Елена Прохорова отметила, что лидером продаж рынка недвижимости Биробиджана являются однокомнатные двухкомнатные квартиры. Трёшки продаются на порядок реже. Многокомнатные квартиры практически не пользуются спросом, являясь штучным товаром, который продаётся очень редко.
В остальном сложно выявить какие-либо предпочтения в выборе покупателей.
В настоящее время все районы города пользуются одинаковым спросом.
Предложение давно и устойчиво опережает спрос.
Несмотря на это цены на недвижимость по-прежнему недоступны для большинства населения и держатся в районе 36 тысяч рублей за квадрат. Предпочтения покупателей в выборе квартиры на вторичном рынке или в новостройке разделились практически поровну, отсутствует явный перевес в ту или иную сторону. Это отличает ЕАО от других регионов, где новостройки всё уверенней теснят вторичный рынок. Такому положению дел способствует низкое качество новостроек. К примеру, в Биробиджане в новостройке по ул. Лесная,7 жители уже не первый год страдают от некачественно построенной крыши. Застройщик, даже после решения суда об устранении нарушений, уклоняется от проведения капитального ремонта кровли. Хотя такие случаи не являются характерными для области, тем не менее, не добавляют популярности новостройкам.
Осложняет ситуацию неясность перспектив региона. Еврейская автономная область уже много лет подряд теряет население и отток людей из региона не ослабевает, а имеет тенденцию к усилению. Уезжают не только в традиционно привлекательные регионы, такие как Краснодарский край, Московская область, Санкт-Петербург, уезжают даже в Хабаровский край, экономика которого хоть и не является локомотивом российской экономики, но в целом, благодаря стараниям Ишаева и Шпорта выглядит достаточно уверенно и перспективно. Утечка кадров из Биробиджана пока не очень заметна, поскольку она компенсируется притоком людей из Амурзета, Ленинского и Смидовичского районов. Коммерческая недвижимость как и жилая пользуется определённым спросом, но уже заметно что сдать торговые площади в аренду становится сложнее. Налицо переизбыток торговых и офисных площадей.
Из официальных источников стало известно, что уже третий год подряд снижаются объёмы финансирования капитального строительства. Директора частных строительных компаний, даже в нынешних условиях, заявляют о готовности строить по 15 и более тысяч квадратов в год, но низкая покупательская способность населения и отсутствие продуктивного взаимодействия с властью останавливает инициативу застройщиков. Поэтому за прошлый, 2013 год в Еврейской автономной области было введено в эксплуатацию 63,3 тысячи квадратных метров жилья на 170 тысяч жителей. Как-то не очень заметны старания власти воплотить в жизнь указ президента о том, что в год каждый субъект федерации должен вводить по 1 квадратному метру жилья на каждого проживающего в регионе. Лидером стал Биробиджан, в котором было построено почти половина всего жилья области. Однако, при этом Биробиджан демонстрирует отрицательную динамику. Сокращение объёмов строительства по сравнению с 2012 годом составило почти 19%. Положительную динамику показывают районы, возможно, это как-то связано с отстраиваемыми после наводнения посёлками.
Интересным, оказалось, пронаблюдать статистику по региону за последние пять лет. Благодаря Еврстату это стало возможным. 2008 год закончился с показателем ввода в эксплуатацию - 34,3кв.м. жилья (602 квартиры), в 2009 году уже ввели в эксплуатацию 48,2 тыс. кв. м. (751 квартира), 2010-й год снова положительная динамика - 52,6 тыс.кв.м. (812 квартир), в 2012-м - 54,1 тыс.кв.м. (891 квартира) и наконец, в 2013-м – 63,3 тыс.кв.м. (840 квартир). При этом заслугаиндивидуальных застройщиков составляет 68,8%. Доля многоквартирной и малоэтажной застройки распределилась следующим образом – 44,8% и 18,4% соответственно. При этом городская застройка сократилась на 6,8%, а сельская возросла в 3 раза.
Что происходит с недвижимостью подтопленных деревень Еврейской автономной области
Начальник областного управления архитектуры и строительства Виктор Коренев сообщил журналистам о том, что принято решение о строительстве жилья для подтопленцев из традиционных материалов по традиционным для области технологиям из кирпича и блока. Это решение было принято коллегиально с участием пострадавших от наводнения. По информации портала EAOmedia, граждане, пострадавшие от наводнения, не уверены в качестве быстровозводимого жилья поскольку стоимость квадратного метра готового жилья в таких домах оценивается в 15-18 тысяч рублей за квадратный метр. Звучит это, выражаясь мягко, странно! В то время когда с высоких трибун заявляется о приоритетном направлении в строительстве на удешевление стоимости квадратных метров жилья, в ЕАО решают отказаться от недорогого жилья и строить настолько дорого насколько это позволяет бюджет, т.е. за 30 тыс.руб.метр. Налицо, либо непонимание администрацией сути вопроса, либо лоббирование интересов местных производителей строительных материалов.
Практика показывает, что, как правило, ни переселенцев из ветхого жилья, ни подтопленцев не спрашивают о том из каких материалов строить им новое жильё. Это решает администрация на основании имеющихся в бюджете средств. В этом случае очень подходит старинная русская поговорка – "Дареному коню в зубы не смотрят". Тем более что в других регионах уже сложилась практика, когда переселенцы участвуют в приёмных комиссиях, которые принимают решение о соответствии жилья строительным нормам и вводе жилья в эксплуатацию . Это позволяет усилить контроль над застройщиком и избежать коррупционных схем при строительстве социального жилья.
Непонятно также, почему при принятии решения, из какого материала будут строиться дома,решающим стало не мнение экспертов, а сомнения будущих жильцов новостроек. Видимо, администрации Еврейской автономной области неизвестно то, что быстровозводимые дома, построенные с соблюдением технологии сборки, стоят в Канаде уже более ста лет. Вполне вероятно, что в силу неизвестных нам экономических причин быстровозводимые дома будут обходиться области дороже, чем капитальные и администрация области приняла такое решение руководствуясь лишь благом народа, но поскольку такие расчёты не были представлены общественности, то сомнения в объективности данного решения остаются.
О состоянии дел на строительных площадках ЕАО поинтересовался первый заместитель министра строительства и ЖКХ России Леонид Ставицкий, который 17го июня прилетел в область специально с целью проинспектировать положение дел по подтопленцам.
В ходе проверки выяснилось, что на большинстве строительных площадок строительство идёт строго по графику, но имеются и такие где строительство еще даже не начиналось, особую озабоченность вызывает ситуация в Ленинском районе. Тем не менее Виктор Коренев утверждает, что все работы будут закончены к ранее оговоренному сроку – 1 сентября 2014 года. Александр Винников губернатор ЕАО на совещании еще раз уточнил объёмы работ. Всего, по области невозможно восстановить 756 жилых домов оказавшихся в зоне затопления. Из них 148 зданий было выявлено во время повторной проверки. Отказались от новых домов в пользу материальной помощи 282 семьи. Около 100 домов для подтопленцев уже построено. График ввода в эксплуатацию выглядит сегодня так: 10 домов будут готовы к середине лета, 130 домов будут сданы к 15 августа, остальные к 1 сентября. Несмотря на внушительный объём работ и сжатые сроки губернатор уверен, что ситуация под контролем и область выполнит взятые на себя обязательства.
