В Екатеринбурге магазины превратятся в хостелы
По данным Уральской палаты недвижимости, за последние двенадцать месяцев ставки аренды для магазинов на первых этажах новых жилых домов снизились на 15%. Стоимость «квадрата» в стрит-ритейле на вторичном рынке начала снижаться три месяца назад. За этот период площади подешевели на 4,6%. И это еще не предел. По оценкам экспертов, до конца текущего года стоимость аренды может упасть еще на 20-30%, цены на рынке продажи — до 20%.
«В аренде нет планки, которая бы не давала снижать ставку. Аренда — это генерация денежных потоков. Если есть арендатор, который платит даже 350 руб., а не 500 или 1,5 тыс. за квадратный метр, как это было раньше, то он дает положительный денежный поток. Как только арендатор уходит, поток становится отрицательным. То, что ставки аренды по многим объектам торговой недвижимости, еще вчера очень востребованным, упали — это факт», — говорит генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» (управляет ритейл-парком «ДОКЕР») Игорь Суханов.
С тем, что пустующие помещения заполняются новыми арендаторами по сниженным ценам, согласен и президент РС центр недвижимости «МАН» Николай Савин. По его словам, нередко арендная ставка для новых пользователей квадратных метров становится в два раза ниже прежней. Так, например, если раньше «квадрат» сдавался в аренду за 850, то теперь его можно взять и за 450 руб. Компании, у которых были заключены длительные договоры, также попросили скидку на аренду от 10 до 15%. И если управляющая компания объекта не готова идти на уступки, то в большинстве случаев арендаторы съезжают.
«В некоторых европейских странах пустующие коммерческие площади начали распродавать как жилье. Возможно, эта тенденция коснется и нас. Объекты будут перепрофилироваться. Допустим, был на первом этаже магазин, сделали в центре платную парковку, и торговая точка умирает. На ее месте может появиться, например, хостел на 20 человек. Мы задумываемся о том, чтобы часть площадей на первых этажах нового ЖК в Арамиле продать под опорный пункт полиции. С подобной проблемой уже столкнулись в Крыму. Там много объектов, которые по 2-3 года стоят недостроенными. В основном это комплексы апартаментов, с площадью каждого номера от 100 кв. метров. Сейчас их начинают делить, проводить реконцепцию и реконструкцию проектов»,— говорит Николай Савин.
По словам генерального директора ТРЦ «Гринвич» Дмитрия Сарапульцева, стрит-ритейл в формате аптеки, магазина, салона красоты «у дома» в спальных районах города пользуется спросом. Арендаторам интересны достаточно небольшие помещения с низкой арендной ставкой. Большим площадкам или объектам, расположенным в центре Екатеринбурга, где нет парковки и запредельные арендные ставки, приходится сложно.
«В стрит-ритейле на месте, где есть техническая возможность, магазины превращаются в кафе. Как ни странно, общепит развивается сегодня опережающими темпами, чем розница. Там, где общепит открыть нельзя, площади стоят пустыми с ценовым предложением на грани фантастики. Некоторые магазины в ДЦ города перешли на голый процент от оборота. Те, кто инвестировал в стрит-ритейл, к таким схемам не готовы, им нужен понятный платеж. Ритейлеры напротив хотят договор надолго в рублях и, желательно, в проценте с оборота. Поэтому договорится сторонам трудно», — говорит Дмитрий Сарапульцев.
Перепрофилировать торговые площади можно под офисы или отдать под сферу услуг, говорит генеральный директор УК «R.management» Алексей Мальцев. Однако арендаторы ТЦ, как и предприятия сферы услуг, платят меньше, чем ритейлеры. В связи с этим вместо перепрофилирования, которое требует финансовых затрат, собственникам объектов стоит снизить свою доходность.
Наряду с увеличением предложения на рынке аренды коммерческих площадей, растет и объем выставленных на продажу объектов. Правда, желающих приобрести их сегодня единицы. Это связано с отсутствием кредитных ресурсов и общим неудовлетворительным состоянием экономической ситуации в стране. Кроме того, инвесторы ждут ценового «дна». Основная проблема стрит-ритейла в том, что он перестал быть источником пассивного дохода и поэтому неинтересен инвесторам.
«В нынешней ситуации ликвидность объектов коммерческой недвижимости испытывает трудности. Внешние рынки для финансирования закрыты, внутренний рынок сокращается, зарплаты падают, и общие перспективы довольно туманные. Это приводит к постепенному сокращению в сфере торговли и услуг сегментов «средний», «средний+» и «премиальный». Торговля от «среднего» уровня до «эконома» будет оптимизироваться: снижать арендные ставки, избавляться от лишних площадей, переезжать в более удобные и выгодные с точки зрения локации места»,— говорит Игорь Суханов.
