Анализ коммерческой недвижимости Хабаровска за период с сентября 2009 по октябрь 2011 г.
Пользуясь открытой статистикой Росреестра Хабаровского края за первое полугодие можно отметить, что по общему количеству зарегистрированных прав на объекты недвижимости ситуация сравнима с 2009 годом. В том году эти цифры казались достаточно существенными, но если бы не результаты статистики за полугодие 2010 года, то выходит, что показатели на общее количество зарегистрированных прав на недвижимое имущество в первом полугодии этого года снизились на 12,4%.
Из этих цифр выходит совсем парадоксальная ситуация: вроде бы как все сегменты рынка недвижимости Хабаровска уже преуспевают в росте, основные показатели экономики страны в целом показывают хорошие плюсы, а самый доходный вид сегмента недвижимости Хабаровска топчется на месте, причем если говорить конкретно, то по показателям Хабаровского Росреестра это глубокий минус.
Продажа офисных помещений в Хабаровске. Средний срок реализации офисного помещения, по оценке наших специалистов, за последние 3 года в Хабаровске составляет чуть больше 6 месяцев, но в каждом из существующих периодов этот показатель был разным. Согласно расчетам аналитического центра агентстванедвижимости «Сделка», на начало 3-го квартала 2011 года, средняя стоимость 1-го кв.м.офисного помещения на вторичном рынке общей площадью до 100 кв.м. в центре составляла чуть больше 84 тысяч рублей. В то время как в Южном или в Северном микрорайоне , которые практически неуступают друг другув стоимости офисного помещения, равна 61100 руб. за кв.м. В центральном районе Хабаровска на начало 2011 года стоимость 1 кв.м. была на 1.2процента меньше и составила 83100руб. Заметим, что в начале этого года уже произошел рост цен, процент изменения которого составил 3,3, но количество объектов выставленных на продажу не уменьшилось, а наоборот увеличилось почти на 7%.Скорее всего,этот факт свидетельствует о том, что за последние два квартала, скопились помещения с вакантными площадями и ценами,и терпеливо дождались своего покупателя. Данное изменение цены ни в коем случаи не говорит, о какой-то тенденции роста, скорее о закономерном становлении рынка коммерческой недвижимости в Хабаровске.
Год 2010, был год непонятных колебаний, где среднеквартальное изменение цен то в плюс, то в минус составляло не более 3%. Для примера, по центральному району г. Хабаровска количество объектов, которые рекламировались во всех средствах массовой информации, медленно но верно увеличилось на 37%. Хотя по другим районамХабаровска в течении всего2010г. коммерческая недвижимость опустошалась и это понятно, это был год выхода рынка коммерческой недвижимости из кризисного периода. Факт, но в 2009 году рынок коммерческой недвижимости в Хабаровске был наиболее активным за последние 3 года, где процент изменения цен составил не более 12,если взять конкретно офисные помещения в центе Хабаровска, то процент изменения цены составил 7,5.
Самое дешевое офисное помещение, которое выставлено на реализацию в центре Хабаровска находится в жилом комплексе «Орлово Поле», площадью 200 кв.м. по цене за 30000 за 1кв.м ну естественно без отделки и в цокольном этаже, есть и самое дорогое торговое помещение, которое экспонируется по 250 тыс. за кв.м. но уже в самом центре по ул. М.Амурского. Данные помещения в Хабаровске, как правило, единичные и, тем не менее, очень популярны у западных инвесторов, срок реализации подобных помещений составляет не более полугода.
Первичный рынок помещений в Хабаровске. Иначе ситуация обстоит на первичном рынке недвижимости Хабаровска. В ранних статьях мы указывали, что ипотечный кризис сильно повлиял на рынок новостроек в Хабаровске, где процент изменения цен по центру составлял не более16. Казалось бы, строительные компании Хабаровска, практически в каждом новом жилом многоэтажном доме, закладывают помещения под офис или торговлю площадью не менее 1000 кв.м.,и уже на завершающей стадии строительства помещения оказываются распроданными. Как правило такая ситуация возникает из-за правильно разработанной бизнес концепции и из-за острой необходимости в таком классе как офисных, так и торговых помещений.Явная потребность в новых коммерческих помещениях существует, но что касаетсяпомещений в бизнес-центрах, то тутвсе наоборот. На стадии ввода в эксплуатацию здания остаются пустыми почти на 40%. Стоит заметить, что из-за отсутствия доступной парковки к прилегающей территории бизнес-центров, этот сегмент коммерческой недвижимости, постоянно будет находиться в аморфном состоянии или будут реализованы совсем по другим ценам. Стоимость таких помещений, как правило, ниже аналогичных помещений, но на первых этажах примерно на 20%, а срок реализации при этом не сокращен, а увеличенна несколько месяцев.
Аренда офисных помещений в Хабаровске. Сравнивая с рынком продажи коммерческой недвижимости, сегмент аренды офисных помещений в Хабаровске всегда был наиболее мобильным. Естественно, как и все другие сегменты рынка недвижимости, аренда нежилых помещений тоже испытала застойный период, но так называемый ипотечный кризис канул в лета, и началась деловая оттепель. Учитывая среднюю стоимость аренды квадратного метра в Хабаровске в начале 2009 г., которая составляла880 руб.,при объеме предложений только по центральной части Хабаровска, напомним, что эта цена была образована вследствие ипотечного кризиса, количество офисных помещений составляло130, в пересчете на конкретную площадь 35500 кв.м. Средняя площадь предлагаемого офиса в аренду, составляла 210кв.м., но по факту эта площадь составляла не более 80 кв.м. В 3-м квартале 2011 года ситуация на рынке аренды недвижимости полностью изменилась. Средняя ставка аренды офисного помещения выросла на 12% и составила чуть больше 980 тыс. руб. за кв.м. соответственно. Объем предложений по аренде офисных помещений сильно сократился,более чемв 2 раза, и составил в среднем около 55по центру Хабаровска,при средней площади 140кв.м. Заметим, что из-за нехватки ликвидных офисных площадей в центре Хабаровска, коммерческая недвижимость в Южном и Северноммикрорайоне,за последнее время набрала серьезный оборот, средняя ставка арендной платы выросла в среднем на 16 и 15% соответственно.
Достаточно спокойная атмосфера с арендой помещений обстоит в зданиях НИИ, с наступлением кризиса собственники некоторых зданий провели мероприятия, посохранению арендаторов снизив ставку арендной платы на 10-15%, а в других со времен докризисного периода до начала этого года никаких изменений цен не происходило. В виду отсутствия свободных офисных помещений в аренду и высоким спросом на такие офисы в этом году произошли изменения, практически во всех зданиях НИИ, причем в «+» на 10-15%, а в некоторых зданиях арендная ставка выросла на 19 % и составила 1300 руб. за кв.м.
Тем не менее, при таком росте цен и при сокращении числа офисного назначения объектов, существуют такие помещения, которые до сих пор стоят на Хабаровском рынке и не двигаются. Их доля составляет 24% от общего числа заявленных при ставке более 1700 руб. за кв.м. или общей площади более 600 кв.м. Если сравнивать с торговой площадью, то тут ситуация еще более динамична, даже кризисная, на самом деле на сегодняшний день торговых площадей в центре Хабаровска в аренду просто не хватает. Сегмент торговой недвижимости в Хабаровске испытывает острый дефицит. Средний срок реализации торгового помещения в аренду составляет не более месяца, в то время как офисные помещения на 3-й квартал 2011г. составляет до 3 месяцев, при адекватной стоимости за 1кв.м.
Прогноз рынка коммерческой недвижимости Хабаровска. Если учитывать цикличность рынка недвижимости в целом, то достаточно все просто. В ранних статьях мы указывали, что на осень планируется некоторый рост цен на жилую недвижимость Хабаровска, который в точности и произошел, но не так активно как планировали, однако год еще не закончился и дело может измениться в корне. Что касается рынка коммерческой недвижимости Хабаровска, то существующую динамику роста все-таки можно определить. Уже на сегодняшний день картина полностью просматривается. Да, существуют внешнеэкономические факторы, влияющие на изменения поведения рынка недвижимости, но учитывая, что ценовой диапазон только- только подходит к докризисному, а еще принять во внимание, что банковское кредитование вновь набрало полный оборот, количество новых предложений ограниченно, это все ведет к явному росту цен. Вопрос на сколько вырастит цена, на самом деле – неблагодарное.Можно заметить, что на сегодняшний день, такое состояние рынка играет в пользу собственника нежилых помещений, как в аренду, так и в собственность. Стоит отметить, что рост в сегменте купли продажи коммерческой недвижимости будет совсем не долгим, так как в будущем году запланирован ввод в эксплуатацию нового торгового центра площадью более 50000 кв.м.
Для большинстважителей нашего города, дом или квартира является самым ценным и дорогим предметом собственности и почти каждого рано или поздно интересует вопрос, насколько он стал богаче, за счет изменения цен на недвижимость. Существует много способов оценки недвижимости, и как один из вариантов мы предлагаем на нашем сайте Агентства Недвижимости "Сделка" сервис онлайн оценка недвижимости.
Филитович Дмитрий, руководитель аналитического центра Хабаровского Агентства Недвижимости "Сделка".
