РОСРИЭЛТ

Анализ коммерческой недвижимости Хабаровска за период с сентября 2009 по октябрь 2011 г.

27.12.2011

В данной работе мы кратко отразим ценовую политику объектов коммерческой недвижимости в Хабаровске, начиная с сентября 2009 года, с начала ипотечного кризиса, по октябрь 2011 года. А именно: какие произошли перемены за этот период с деловой недвижимостью, определили динамику, тенденцию изменения рынка коммерческой недвижимости Хабаровска. В наше исследование вошли объекты в бизнес-центрах первичного и вторичного рынка недвижимости, а так же помещения в зданиях НИИ, офисные и торговые помещения, находящиеся на первых этажах в жилых домах, малоэтажные, отдельно стоящие здания, выставленные как на продажу, так и в аренду. Мы так же постараемся спрогнозировать поведение рынка Хабаровска по основным сегментам коммерческой недвижимости.

Пользуясь открытой статистикой Росреестра Хабаровского края за первое полугодие можно отметить, что по общему количеству зарегистрированных прав на объекты недвижимости ситуация сравнима с 2009 годом. В том году эти цифры казались достаточно существенными, но если бы не результаты статистики за полугодие 2010 года, то выходит, что показатели на общее количество зарегистрированных прав на недвижимое имущество в первом полугодии этого года снизились на 12,4%.

Из этих цифр выходит совсем парадоксальная ситуация: вроде бы как все сегменты рынка недвижимости Хабаровска уже преуспевают в росте, основные показатели экономики страны в целом показывают хорошие плюсы, а самый доходный вид сегмента недвижимости Хабаровска топчется на месте, причем если говорить конкретно, то по показателям Хабаровского Росреестра это глубокий минус.

Продажа офисных помещений в Хабаровске. Средний срок реализации офисного помещения, по оценке наших специалистов, за последние 3 года в Хабаровске составляет чуть больше 6 месяцев, но в каждом из существующих периодов этот показатель был разным. Согласно расчетам аналитического центра агентства недвижимости «Сделка», на начало 3-го квартала 2011 года, средняя стоимость 1-го кв.м. офисного помещения на вторичном рынке общей площадью до 100 кв.м. в центре составляла чуть больше 84 тысяч рублей. В то время как в Южном или в Северном микрорайоне , которые практически не уступают друг другу в стоимости офисного помещения, равна 61100 руб. за кв.м. В центральном районе Хабаровска на начало 2011 года стоимость 1 кв.м. была на 1.2 процента меньше и составила 83100руб. Заметим, что в начале этого года уже произошел рост цен, процент изменения которого составил 3,3, но количество объектов выставленных на продажу не уменьшилось, а наоборот увеличилось почти на 7%. Скорее всего, этот факт свидетельствует о том, что за последние два квартала, скопились помещения с вакантными площадями и ценами, и терпеливо дождались своего покупателя. Данное изменение цены ни в коем случаи не говорит, о какой-то тенденции роста, скорее о закономерном становлении рынка коммерческой недвижимости в Хабаровске.

Год 2010, был год непонятных колебаний, где среднеквартальное изменение цен то в плюс, то в минус составляло не более 3%. Для примера, по центральному району г. Хабаровска количество объектов, которые рекламировались во всех средствах массовой информации, медленно но верно увеличилось на 37%. Хотя по другим районам Хабаровска в течении всего2010г. коммерческая недвижимость опустошалась и это понятно, это был год выхода рынка коммерческой недвижимости из кризисного периода. Факт, но в 2009 году рынок коммерческой недвижимости в Хабаровске был наиболее активным за последние 3 года, где процент изменения цен составил не более 12, если взять конкретно офисные помещения в центе Хабаровска, то процент изменения цены составил 7,5.

Самое дешевое офисное помещение, которое выставлено на реализацию в центре Хабаровска находится в жилом комплексе «Орлово Поле», площадью 200 кв.м. по цене за 30000 за 1кв.м ну естественно без отделки и в цокольном этаже, есть и самое дорогое торговое помещение, которое экспонируется по 250 тыс. за кв.м. но уже в самом центре по ул. М.Амурского. Данные помещения в Хабаровске, как правило, единичные и, тем не менее, очень популярны у западных инвесторов, срок реализации подобных помещений составляет не более полугода.

Первичный рынок помещений в Хабаровске. Иначе ситуация обстоит на первичном рынке недвижимости Хабаровска. В ранних статьях мы указывали, что ипотечный кризис сильно повлиял на рынок новостроек в Хабаровске, где процент изменения цен по центру составлял не более16. Казалось бы, строительные компании Хабаровска, практически в каждом новом жилом многоэтажном доме, закладывают помещения под офис или торговлю площадью не менее 1000 кв.м., и уже на завершающей стадии строительства помещения оказываются распроданными. Как правило такая ситуация возникает из-за правильно разработанной бизнес концепции и из-за острой необходимости в таком классе как офисных, так и торговых помещений. Явная потребность в новых коммерческих помещениях существует, но что касается помещений в бизнес-центрах, то тут все наоборот. На стадии ввода в эксплуатацию здания остаются пустыми почти на 40%. Стоит заметить, что из-за отсутствия доступной парковки к прилегающей территории бизнес-центров, этот сегмент коммерческой недвижимости, постоянно будет находиться в аморфном состоянии или будут реализованы совсем по другим ценам. Стоимость таких помещений, как правило, ниже аналогичных помещений, но на первых этажах примерно на 20%, а срок реализации при этом не сокращен, а увеличен на несколько месяцев.

Аренда офисных помещений в Хабаровске. Сравнивая с рынком продажи коммерческой недвижимости, сегмент аренды офисных помещений в Хабаровске всегда был наиболее мобильным. Естественно, как и все другие сегменты рынка недвижимости, аренда нежилых помещений тоже испытала застойный период, но так называемый ипотечный кризис канул в лета, и началась деловая оттепель. Учитывая среднюю стоимость аренды квадратного метра в Хабаровске в начале 2009 г., которая составляла 880 руб., при объеме предложений только по центральной части Хабаровска, напомним, что эта цена была образована вследствие ипотечного кризиса, количество офисных помещений составляло 130, в пересчете на конкретную площадь 35500 кв.м. Средняя площадь предлагаемого офиса в аренду, составляла 210кв.м., но по факту эта площадь составляла не более 80 кв.м. В 3-м квартале 2011 года ситуация на рынке аренды недвижимости полностью изменилась. Средняя ставка аренды офисного помещения выросла на 12% и составила чуть больше 980 тыс. руб. за кв.м. соответственно. Объем предложений по аренде офисных помещений сильно сократился, более чем в 2 раза, и составил в среднем около 55 по центру Хабаровска, при средней площади 140кв.м. Заметим, что из-за нехватки ликвидных офисных площадей в центре Хабаровска, коммерческая недвижимость в Южном и Северном микрорайоне, за последнее время набрала серьезный оборот, средняя ставка арендной платы выросла в среднем на 16 и 15% соответственно.

Достаточно спокойная атмосфера с арендой помещений обстоит в зданиях НИИ, с наступлением кризиса собственники некоторых зданий провели мероприятия, по сохранению арендаторов снизив ставку арендной платы на 10-15%, а в других со времен докризисного периода до начала этого года никаких изменений цен не происходило. В виду отсутствия свободных офисных помещений в аренду и высоким спросом на такие офисы в этом году произошли изменения, практически во всех зданиях НИИ, причем в «+» на 10-15%, а в некоторых зданиях арендная ставка выросла на 19 % и составила 1300 руб. за кв.м.

Тем не менее, при таком росте цен и при сокращении числа офисного назначения объектов, существуют такие помещения, которые до сих пор стоят на Хабаровском рынке и не двигаются. Их доля составляет 24% от общего числа заявленных при ставке более 1700 руб. за кв.м. или общей площади более 600 кв.м. Если сравнивать с торговой площадью, то тут ситуация еще более динамична, даже кризисная, на самом деле на сегодняшний день торговых площадей в центре Хабаровска в аренду просто не хватает. Сегмент торговой недвижимости в Хабаровске испытывает острый дефицит. Средний срок реализации торгового помещения в аренду составляет не более месяца, в то время как офисные помещения на 3-й квартал 2011г. составляет до 3 месяцев, при адекватной стоимости за 1кв.м.

Прогноз рынка коммерческой недвижимости Хабаровска. Если учитывать цикличность рынка недвижимости в целом, то достаточно все просто. В ранних статьях мы указывали, что на осень планируется некоторый рост цен на жилую недвижимость Хабаровска, который в точности и произошел, но не так активно как планировали, однако год еще не закончился и дело может измениться в корне. Что касается рынка коммерческой недвижимости Хабаровска, то существующую динамику роста все-таки можно определить. Уже на сегодняшний день картина полностью просматривается. Да, существуют внешнеэкономические факторы, влияющие на изменения поведения рынка недвижимости, но учитывая, что ценовой диапазон только- только подходит к докризисному, а еще принять во внимание, что банковское кредитование вновь набрало полный оборот, количество новых предложений ограниченно, это все ведет к явному росту цен. Вопрос на сколько вырастит цена, на самом деле – неблагодарное. Можно заметить, что на сегодняшний день, такое состояние рынка играет в пользу собственника нежилых помещений, как в аренду, так и в собственность. Стоит отметить, что рост в сегменте купли продажи коммерческой недвижимости будет совсем не долгим, так как в будущем году запланирован ввод в эксплуатацию нового торгового центра площадью более 50000 кв.м.

Для большинства жителей нашего города, дом или квартира является самым ценным и дорогим предметом собственности и почти каждого рано или поздно интересует вопрос, насколько он стал богаче, за счет изменения цен на недвижимость. Существует много способов оценки недвижимости, и как один из вариантов мы предлагаем на нашем сайте Агентства Недвижимости "Сделка" сервис онлайн оценка недвижимости.

Филитович Дмитрий, руководитель аналитического центра Хабаровского Агентства Недвижимости "Сделка".


Статью разместило агентство недвижимости «Сделка»

Сделка

Просмотров: 47 | ID: 207



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Квартира в Иркутске

1ком., 50 кв.м., Октябрьский район, Советская ул.