РОСРИЭЛТ

Оформление сделок по покупке доходной коммерческой недвижимости в Испании

11.08.2015

Подбор рентабельной недвижимости требует тщательной проверки информации и предполагает изучение инвестиционных рисков. Поскольку речь идет о помещениях, которые сданы в аренду, необходимо поинтересоваться платежеспособностью арендатора.

Прежде чем подписывать договор о залоге и резерве, рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • соответствие стоимости рыночным показателям покупки и аренды;

  • востребованность объектов данного типа;

  • наличие лицензий, их стоимость и востребованность;

  • возможность перепрофилирования, разделения или объединения помещения.

Предлагаем рассмотреть поэтапно процесс покупки доходной коммерческой недвижимости:

1.Определение параметров объекта.

  • В заявке на подбор необходимо сформулировать основные критерии, такие как, бюджет и потребность в ипотечном кредитовании, направление экономической деятельности и наличие арендаторов и лицензий, а также, способ оформления сделки – в качестве юридического или физического лица.

2.Получение номера иностранца.

  • Оформить NIE можно в посольстве Испании, или же в Испании. Оформление занимает 7 дней. Справка о присвоении номера действительна на протяжении 3 месяцев.

3.Открытие банковского счета

  • сопряжено с подтверждением происхождения и назначения денег, а также подтверждением источников дохода. Если банк не располагает этой информацией – счет автоматически блокируется. Россиянам для его активации потребуется выполнить денежный перевод со своего российского счета.

4.Регистрация юридического лица

  • займет 48 часов, если вы предварительно открыли счет в банке, оформили номер иностранца и получили сертификат о присвоении коммерческого имени.

Аренда коммерческих объектов облагается 21% НДС.

  • Если вы покупаете доходную недвижимость как юридическое лицо, НДС, оплаченный при покупке недвижимости, вычитается из налога, который вам платит арендатор.

  • Ставка подоходного налога для резидентов, который оплачивают физические лица с дохода от аренды недвижимости, с 11/07/15 снижена до 19,5%.

  • Юридические лица оплачивают налог IS – 15-25%.

  • Не все члены семьи обладают одной и той же финансовой возможностью.

  • Предположим, что супружеская пара регистрирует юридическое лицо, где основной инвестор – супруг. В этом случае, рекомендуется оформить договор займа между основным инвестором и компанией.

  • Также, в случае перепродажи, переоформляются доли компании, а не недвижимость, что избавляет от уплаты налога на передачу прав собственности на недвижимость (в Каталонии 8-10%).

5.Выбор брокера или бизнес-консультанта.

Основная ошибка, которую допускают покупатели – отсутствие официальной заявки.

Предположим, что покупатель отправил запрос нескольким агентствам. Поскольку у агентства не заключен договор с покупателем и отсутствуют его данные, агентство начинает запрашивать информацию у владельца от своего лица. Таким образом, создается впечатление, что существуют несколько потенциальных клиентов на покупку объекта, когда на самом деле, клиент всего лишь один. Такая ситуация негативно влияет на проведение переговоров о снижении стоимости объекта. Если необходима помощь посредников, рекомендуется прибегать к услугам консультантов по инвестициям, поскольку речь идет о более полном сервисе.

  • В зависимости от суммы сделки и предоставляемого сервиса, комиссия составляет от 3% до 5%. Согласно персональным договоренностям, оплата консалтинговых услуг (оформления N.I.E., юридическая и техническая экспертиза, исследование рисков, регистрация юридического лица, сопровождение переводчика и услуги доверенного лица) может засчитываться как предоплата в счет комиссии.

6.Запрос информации и организация просмотра.

В случае с покупкой доходной недвижимости, чаще всего продавец не предоставляет информацию без подписания договора о соблюдении конфиденциальности и письма о намерении.

Основные моменты, которые отображаются в письме:

  • заинтересованность в покупке при условии, если предоставленная информация соответствует действительности;
  • подтверждение наличия денежных средств необходимых для покупки объекта и согласие в случае необходимости предоставить банковский сертификат;

  • сроки подписания договора о резерве и размер залога.

Также, покупатель обязуется не вступать в контакт с арендатором. Письмо о намерении не связывает стороны обязательствами, но в случае не соблюдения договоренностей, до начала сделки можно потребовать компенсацию. Прибегая к услугам посредника, уточните, обязуется ли он посетить объект, проверить информацию, которую предоставил продавец и дополнить ее к вашему визиту (точный адрес, фотографии, описание района и мониторинг цен).

7.Подписание договора о резерве и выбор нотариуса.

Договор о резерве связывает стороны взаимными обязательствами. Если сделка не состоится по причине зависящей от покупателя, он теряет сумму залога. Если виновником является владелец – он возвращает сумму залога в двойном размере. После подписания договора о резерве, наступает момент выбора нотариуса, что является правом покупателя.


Статью разместила ИК «Rapsis Invest»

Rapsis Invest

#Коммерческая недвижимость #Юридический справочник

Просмотров: 101 | ID: 1271



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Пять причин инвестировать в недвижимость Испании

Согласно опросу консалтинговой компании PwC в 2016 году курортная недвижимость Испании (в частности Барселона) вошла в рейтинг 15 рынков недвижимости Европы с лучшими инвестиционными перспективами.

Инвестиции в отели Бенидорма (провинция Аликанте, Испания) - это надежное и прибыльное дело

Заполненность отелей в Бенидорме (провинция Аликанте, Испания) во второй половине сентября составила 94,2%. Точно такой же показатель был достигнут и в первой половине августа. Но если для августовских дней, полноправно занимающих свое место в календаре интенсивного сезона, это – результат, близкий к обычному (хотя и чуть превышающий его), то для финальных двух недель сентября, когда поток отдыхающих начинает снижаться – сюрприз. По наблюдениям экспертов, Коста Бланка является лидером осеннего пляжного туризма в Испании.

Диверсификация инвестиций в Испании

Уже давно Испания интересна не только как «летняя дача», но и как место постоянного проживания. Новая волна иммигрантов в корне отличается от своих предшественников начала 2000-х, когда на пиренейский полуостров прибывали в основном гастарбайтеры. На сегодняшний день потребности соискателей «золотой визы» не ограничиваются резиденцией для инвестора и членов его семьи.

Советы по содержанию недвижимости в Испании. Как поступить, когда обнаружились дефекты в недвижимости

После покупки недвижимости могут возникнуть разные проблемы. Одно из самых частых явлений - появление трещин. Однако не все трещины одинаковы. Некоторые из них поверхностные, другие же намного глубже и шире, что может означать осложнения, поскольку их появление может быть связано со структурными нарушениями.

Покупка конфискованной недвижимости в Испании

Интерес в проблемных и конфискованных недвижимостях очень сильно возрос за последние несколько лет. Проблемные недвижимости появляются на рынке из-за срочной необходимости в продаже. В большинстве случаев, это в результате её конфискации банком, в следствие чего, недвижимость продаётся по очень заниженной цене.

Наследство в Испании

У большинства пар есть совместные счета для совместно нажитых денег и общих платежей. В некоторых странах это достаточно не хлопотно иметь совместный счёт, так как в момент смерти одного из совладельцев все общие деньги автоматически становятся доступны второму партнёру. Однако в Испании это не так просто, и в таких случаях многие люди сталкиваются с неприятной и проблемной ситуацией. Пятьдесят процентов всей суммы на совместном счету замораживаются до момента оплаты налога на наследство. В таком случае совладелец сталкивается ещё с одной стрессовой ситуацией и первое, что ему приходит в голову- это будут ли продолжать оплачиваться все счета.

Покупая новую недвижимость в Испании,следует обратить внимание на следующие моменты

В большинстве случаев новую недвижимость продают агенства. И это для покупателя очень выгодно, потому что при сделках с новой недвижимостью агентства недвижимости в Испании не берут комиссионных с покупателей. Вознаграждение агентство получает от застройщиков, чьи проекты оно предлагает к продаже. Цена недвижимости для покупателя, работающего с агентством, не увеличивается – что самостоятельно, что через агентство, покупатель будет приобретать недвижимость по официальному прайс-листу строительной компании.

Как получить ипотеку на покупку недвижимости в Испании

В последние годы всё больше россиян стали приобритать недвижимость в Испании.Многие желают воспользоваться возможностью купить в недвижимость в кредит.Наша компания предоставлянт возможность оформить ипотеку в испанских банках.


Жилой дом в Таиланде

600 кв.м., 15.32 сот., Пхукет

Квартира в Черногории

1ком., 79 кв.м.

Квартира в Тюмени

1ком., 30 кв.м., Центр, 50 лет ВЛКСМ ул.

Коттедж в Пензе

343 кв.м., 12.5 сот., Терновка, Озерная ул.

Квартира в Тюмени

1ком., 30 кв.м., Центр, 50 лет ВЛКСМ ул.

Квартира в Иркутске

1ком., 55 кв.м., Центр, Советская ул.