Оформление сделок по покупке доходной коммерческой недвижимости в Испании
Прежде чем подписывать договор о залоге и резерве, рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:
- соответствие стоимости рыночным показателям покупки и аренды;
- востребованность объектов данного типа;
- наличие лицензий, их стоимость и востребованность;
- возможность перепрофилирования, разделения или объединения помещения.
Предлагаем рассмотреть поэтапно процесс покупки доходной коммерческой недвижимости:
1.Определение параметров объекта.
- В заявке на подбор необходимо сформулировать основные критерии, такие как, бюджет и потребность в ипотечном кредитовании, направление экономической деятельности и наличие арендаторов и лицензий, а также, способ оформления сделки – в качестве юридического или физического лица.
2.Получение номера иностранца.
- Оформить NIE можно в посольстве Испании, или же в Испании. Оформление занимает 7 дней. Справка о присвоении номера действительна на протяжении 3 месяцев.
3.Открытие банковского счета
- сопряжено с подтверждением происхождения и назначения денег, а также подтверждением источников дохода. Если банк не располагает этой информацией – счет автоматически блокируется. Россиянам для его активации потребуется выполнить денежный перевод со своего российского счета.
4.Регистрация юридического лица
- займет 48 часов, если вы предварительно открыли счет в банке, оформили номер иностранца и получили сертификат о присвоении коммерческого имени.
Аренда коммерческих объектов облагается 21% НДС.
- Если вы покупаете доходную недвижимость как юридическое лицо, НДС, оплаченный при покупке недвижимости, вычитается из налога, который вам платит арендатор.
- Ставка подоходного налога для резидентов, который оплачивают физические лица с дохода от аренды недвижимости, с 11/07/15 снижена до 19,5%.
- Юридические лица оплачивают налог IS – 15-25%.
- Не все члены семьи обладают одной и той же финансовой возможностью.
- Предположим, что супружеская пара регистрирует юридическое лицо, где основной инвестор – супруг. В этом случае, рекомендуется оформить договор займа между основным инвестором и компанией.
- Также, в случае перепродажи, переоформляются доли компании, а не недвижимость, что избавляет от уплаты налога на передачу прав собственности на недвижимость (в Каталонии 8-10%).
5.Выбор брокера или бизнес-консультанта.
Основная ошибка, которую допускают покупатели – отсутствие официальной заявки.
Предположим, что покупатель отправил запрос нескольким агентствам. Поскольку у агентства не заключен договор с покупателем и отсутствуют его данные, агентство начинает запрашивать информацию у владельца от своего лица. Таким образом, создается впечатление, что существуют несколько потенциальных клиентов на покупку объекта, когда на самом деле, клиент всего лишь один. Такая ситуация негативно влияет на проведение переговоров о снижении стоимости объекта. Если необходима помощь посредников, рекомендуется прибегать к услугам консультантов по инвестициям, поскольку речь идет о более полном сервисе.
- В зависимости от суммы сделки и предоставляемого сервиса, комиссия составляет от 3% до 5%. Согласно персональным договоренностям, оплата консалтинговых услуг (оформления N.I.E., юридическая и техническая экспертиза, исследование рисков, регистрация юридического лица, сопровождение переводчика и услуги доверенного лица) может засчитываться как предоплата в счет комиссии.
6.Запрос информации и организация просмотра.
В случае с покупкой доходной недвижимости, чаще всего продавец не предоставляет информацию без подписания договора о соблюдении конфиденциальности и письма о намерении.
Основные моменты, которые отображаются в письме:
- заинтересованность в покупке при условии, если предоставленная информация соответствует действительности;
- подтверждение наличия денежных средств необходимых для покупки объекта и согласие в случае необходимости предоставить банковский сертификат;
- сроки подписания договора о резерве и размер залога.
Также, покупатель обязуется не вступать в контакт с арендатором. Письмо о намерении не связывает стороны обязательствами, но в случае не соблюдения договоренностей, до начала сделки можно потребовать компенсацию. Прибегая к услугам посредника, уточните, обязуется ли он посетить объект, проверить информацию, которую предоставил продавец и дополнить ее к вашему визиту (точный адрес, фотографии, описание района и мониторинг цен).
7.Подписание договора о резерве и выбор нотариуса.
Договор о резерве связывает стороны взаимными обязательствами. Если сделка не состоится по причине зависящей от покупателя, он теряет сумму залога. Если виновником является владелец – он возвращает сумму залога в двойном размере. После подписания договора о резерве, наступает момент выбора нотариуса, что является правом покупателя.
