В Калининградской области больше всего от прироста населения выигрывает первичный рынок жилья

В Калининградской области рост жилищного строительства происходит одновременно с подорожанием нового жилья. При этом снижается не только средняя площадь возводимых квартир, но и их численность на 1 тыс. населения. Все это свидетельствует не только о высоком уровне социально-экономического развития региона, но и о высоком темпе прироста населения области, что является основным драйвером спроса на жилье.

Рассмотрим более детально ситуацию, сложившуюся в данной сфере.

• Так с января по сентябрь 2015 года в Калининградской области построили 848,9 тыс. кв. метров жилья*. Это на 17,4% больше чем в аналогичный период годом ранее. Тогда площадь новостроек составляла 723,3 тыс. кв. метров. Значительная часть введенного жилья представлена в каталоге новостроек Калининградской области.

• На этом фоне средняя стоимость квартир реализуемых на первичном рынке недвижимости Калининграда составила в сентябре 2015 года 59186 руб. за кв.м. Это на 4,77% больше чем месяцем ранее и на 0,98% выше, чем в январе 2015 года. По сравнению с сентябрем 2014 года стоимость новых квартир увеличилась на 8,6%.

Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости Калининграда выше и ее динамика не столь очевидно свидетельствует о высокой востребованности у потенциальных покупателей.

• Так по итогам сентября 2015 годасредняя стоимость квартир реализуемых на вторичном рынке Калининграда составила 61105 руб. за кв.м. Это на 0,12% меньше чем месяцем ранее и на 8,97% ниже цен января 2015 года. По сравнению с сентябрем 2014 года стоимость не новых квартир увеличилась в городе на 4,97%.

На этом фоне средняя площадь новых квартир составила в 2013 году 73 кв.м.

• Для сравнения в 2007 и 2008 годах это же значение равнялось 84,3 и 85,9 кв.м.
• 2009 год отметился аналогичным значением в размере 83 кв.м.
• В 2010 году средняя площадь новых квартир составила 78,2 кв.м.
• 2011 год отметился аналогичным значением в размере 74,7 кв.м.
• В 2012 году это же значение равнялось 71,2 кв.м.

Т.е. налицо пусть и разновекторная динамика, но все-таки снижающаяся в среднесрочной перспективе площадь строящихся квартир. Это же можно сказать об их численностина 1 тыс. населения.

• Так в 2007 и 2008 годах на 1 тыс. жителей приходилось по 10 новых квартир. В 2009 году это же значение составило 8 квартир. В то время как в2010 и 2011 годахна 1 тыс. жителей приходилось 7 и 8 квартир. В 2012 и 2013 годах на каждую тысячу жителей пришлось по 9 квартир.
• При этом численность квартир возведенных в 2007 и 2013 годах практически совпадала и составляла соответственно 8938 и 8751 единиц. Для сравнения в2008 году в Калининградской области построили 9316 квартир. 2009 и 2010 года отметились аналогичными значениями в размере 7322 и 6709 единиц. В 2011 году это же значение составило 7294 квартир. 2012 год отметился аналогичным значением в размере 8177 единиц.

При этом двухкомнатные квартиры традиционно доминируют в общем объеме строительства нового жилья.

• Так в 2007 году на них пришлось 36,4% всех новостроек.
• Тогда же однокомнатные квартиры вобрали 32,5% всего предложения.
• Трех комнатные квартиры обеспечили 19,3% всего предложения.
• Еще 11,8% недвижимости являлось четырех и более комнатными квартирами.

В 2008 году на двухкомнатные квартиры пришлось 36,1% всей недвижимости.

Тогда же одно и трехкомнатные квартиры вобрали 32,6% и 19,2% всего предложения. Четырех и более комнатные квартиры обеспечили 12,1% всех новостроек.

• В 2009 году на двух и однокомнатные квартиры пришлось соответственно 37,7% и 33,7% всего предложения. Трехкомнатные квартиры обеспечили 17,7% всего предложения. Четырех и более комнатные квартиры сгенерировали 10,9% всего предложения.
• В 2010 году двухкомнатные квартиры обеспечили 41,4% всего предложения. Однокомнатные квартиры вобрали тогда 27,7% новостроек. Трехкомнатные квартиры сгенерировали 23,3% всей недвижимости. Еще 7,6% жилья пришлось на четырех и более комнатные квартиры.
• В 2011 году двухкомнатные квартиры обеспечили 39% всего предложения. Тогда же на одно и трехкомнатные квартиры пришлось соответственно 34,4% и 19,4% всего предложения. В 2011 году четырех и более комнатные квартиры сгенерировали 7,2% всех новостроек.
• 2012 год отметился долей двухкомнатных квартир в размере 42,3% от общего объема предложения. Тогда же одно и трехкомнатные квартиры обеспечили 38,4% и 12,2% всего предложения. Четырех и более комнатные квартиры сгенерировали 7,1% всех новостроек.
• В 2013 году однокомнатные квартиры лидировали по доле предложения. На них пришлось 40,8% всех новостроек. Двухкомнатные квартиры обеспечили 39,5% всего предложения. Еще 14,4% новостроек пришлось на трехкомнатные квартиры. Четырех и более комнатные квартиры обеспечили 5,3% всего предложения.

Все это происходит на фоне прироста населения в регионе.

Так на 1 января 2013 года в Калининградской области проживало 954773 человек.

В конце 2014 года это же значение составляло 966036 человек. При этом увеличение численности населения достигается за счет миграции, а не естественного прироста. Так с января по август 2015 года в Калининградской области родилось 8156 человек, в то время как численность умершихсоставила 8715 человек. За этот же период за счет миграции количество жителей региона увеличилась на 5663 человек. То есть население региона растет в основном за счет трудоспособных взрослых людей являющихся потенциальными покупателями жилья. В совокупности с растущим экономическим потенциалом региона, а региональный ВВП последовательно растет с 2009 года**,это создает восходящее давление на рынок жилья. Причем больше всего от этого выигрывает новое жилье, характеризующееся более низкой стоимостью, но сравнительно лучшим качеством.

Все вышеозначенное позволяет высоко оценивать инвестиционные перспективы первичного рынка недвижимости региона. Он же является средством, предоставляющим оптимальные возможности для решения жилищных проблем конечных покупателей жилья.

* Данные Данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Калининградской области

** С 169 519,6 млн. в 2009 году ВВП Калининградской области увеличился до 277362,6 млн. в 2013 году. Позднее данных нет.