Будут ли падать цены на жилье в Кемерово
К примеру, стоимость квартир на вторичном рынке снизилась на 2% опустившись до отметки 53,9 тыс. руб. за квадратный метр, новостройки просели на 2,5% их стоимость в марте составила 49,5 тыс. руб. Второй месяц подряд теряют в цене дома, в марте зарегистрирован спад на 11,6%, обвальное падение демонстрируют земельные участки – 69,3%.
Мы попытались разобраться, опираясь на общероссийские тенденции, что ожидает рынок недвижимости Кемерово в сложившейся ситуации, дать простые рекомендации как вести себя простым гражданам и инвесторам.
Наблюдая общие тенденции в целом по России можно отметить, что рынок недвижимости вошел в период рецессии. При этом, несмотря ни на что, во многих регионах, цены на недвижимость продолжают расти.
Происходит это отчасти из-за сделок, решение о которых было принято еще на волне панических настроений начала года. Рынок жилой недвижимости демонстрирует активность, которая имеет тенденцию к затуханию.
Уже сегодня просматриваются тенденции на снижение активности, в силу вступают не шоковые тенденции панических настроений, а более фундаментальные факторы, которые складывались годами.
Есть основания полагать, что развитие рынка недвижимости в регионах пойдет по одному сценарию дифференцируясь лишь во времени, какие-то регионы имеют больший запас прочности, какие – то меньший. Таким образом, в среднем, по России к концу года мы, с высокой долей вероятности, будем наблюдать цены на уровне конца 2014 года с отклонением в обе стороны не более 10%.
В настоящий момент, по сообщениям из различных открытых источников, мы можем наблюдать, что спрос на недвижимость повсеместно снижается. Однако, во многих регионах, цены на недвижимость продолжают расти, и даже мартовское снижение цен в Кемерово еще не говорит об уверенной тенденции в этом направлении.
Попробуем разобраться почему при снижении спроса цены продолжают двигаться вверх. Рецессия — это процесс снижения спроса, однако не всегда это сопровождается снижением цен.
Так, в ряде крупных городов спрос на недвижимость упал, особенно это касалось новостроек, до того, как правительство объявило о программе льготного кредитования. Но до сих пор спрос доминирует над предложением.
То есть пока на диаграмме мы не увидим, что кривая спроса пересечется с кривой предложения, то ожидать падения цен не стоит. Применительно к Кемерово, можно сказать, что эти кривые уверенно стремятся друг к другу и если в ситуации не наступит перелом, то уже в ближайшие месяцы можно будет ожидать уверенного снижения цен на недвижимость, особенно это касается первичного рынка недвижимости.
Давайте рассмотрим насколько велика вероятность того, что кривые спроса и предложения пересекутся в ближайшее время.
Благодаря господдержке, строительство в Кемерово активно развивалось, в 2014 году в Кемерово было введено в эксплуатацию 283,4 тыс. кв.м., планы администрации на 2015 ввести в эксплуатацию не менее 280 тыс.кв.м.
В настоящее время строительство жилых домов в Кемерово не прекращается. Общая площадь, выделенная под строительство, составляет порядка 800 гектар. Насчитывается шесть основных площадок комплексной застройки, это:
- м-он N 12/1 Центрального района, S участка 43,2 га;
- м-он N 12 Рудничного района, S участка 34,3 га;
- м-он N 7б Центрального района, S участка 31,2 га;
- м-он N 15а Центрального района, S участка 22,3 га;
- м-он N 68 Ленинского района, S участка 43,2 га;
Кроме этого имеются площадки, выделенные под индивидуальную и малоэтажную жилую застройку, их площадь составляет 250 га. Проводится работа над выделением новых площадей, ориентировочно еще 400 гектар для освоения малоэтажной застройкой. Среди крупнейших образований малоэтажной застройки можно упомянуть такие как:
- Жилой район "Лесная Поляна";
- Жилой район Кедровка;
- Жилой район Ягуновский;
- Заводский район, микрорайон «Казачий»;
- Рудничный район, микрорайон «Октябренок»;
- Кировский район, микрорайон «Кировский»;
Таким образом, мы видим, что жилищное строительство в Кемерово набрало хорошую динамику и целенаправленно сокращать объемы строительства пока никто не планирует, во всяком случае, заявлений подобного рода от застройщиков, в прессе до сих пор не звучало.
Следовательно, можно сделать вывод, что при соблюдении заданной динамики в строительстве, мы скоро сможем наблюдать превышение предложения над спросом и тогда наметившееся снижение цен, превратится в уверенную тенденцию на рынке новостроек Кемерово.
Ослабить тенденцию может уже упомянутая нами льготная программа кредитования, запущенная правительством в марте этого года, но эксперты не связывают с этой программой больших ожиданий по оживлению рынка.
Во-первых, выдача кредитов под 12% осуществляется с серьезными ограничениями, это должно быть первая покупка жилья, претенденты должны иметь не менее 20% собственных средств для покупки недвижимости. То есть, внушительная часть частных инвесторов, скупающих недвижимость на ранних этапах строительства, будет выбита из процесса.
Во-вторых, в прессе уже звучали мнения о том, что, судя по популярности программы в народе, денег, выделенных государством на господдержку, хватит только до лета. Напомним, сумма, которую правительство выделило для субсидирования ипотеки составляет 20 миллиардов рублей. Таким образом, даже то небольшое оживление, вызванное помощью государства может свестись на нет, когда выделенные из бюджета деньги закончатся.
Как скажется на застройщиках падение спроса
В условиях падения спроса застройщик должен будет находить новые конкурентные преимущества для своих покупателей. Вероятней всего, что девелоперы начнут снижать класс возводимого жилья, использовать более дешевые материалы во внутренней отделке, закупать более дешевые лифты и иное оборудование.
Но бесконечно удешевлять строительство не получится, в условиях обострившейся конкуренции заказчик начнет более тщательно выбирать жилье среди имеющихся вариантов. Важное значение будет играть расположение новостроек и состояние инфраструктуры района. Загнать покупателя в отдаленные районы станет сложнее.
Что касается уже начатых объектов строительства, то все силы застройщики бросят сейчас на окончание строек, которые находятся на финишной прямой. Что же касается строек, окончание строительства которых намечено на 2016-17 годы, то, если строительная компания работает за счет привлеченных средств, очень велика вероятность переноса сроков сдачи их в эксплуатацию.
В крупных компаниях, имеющих собственные средства и полный замкнутый производственный цикл от добычи материалов до их производства и монтажа на объекте, объекты будут сдаваться вовремя. Но снижение объемов производства неминуемо коснется и эти компании.
Что можно порекомендовать в сложившейся ситуации людям, желающим приобрести недвижимость, как для себя, так и с целью инвестирования.
Наблюдая за валютным рынком и видя укрепление рубля можно было бы радоваться и говорить о том, что острая фаза кризиса прошла и наступает оздоровление экономики, но если смотреть на вещи шире, то можно заметить, что объективных причин для усиления, равно как и падения рубля, не наблюдается.
Отсюда вывод, происходящее на валютном рынке колебания национальной валюты является не более чем спекулятивными играми крупных участников процесса. Поэтому ориентироваться сейчас на курс рубля и строить прогнозы основываясь на его положении относительно других валют было бы неверно.
Поэтому, если у вас имеются рублевые сбережения, то лучше их перевести в нечто более материальное. В нашей стране, где финансовая грамотность населения находится в зачаточном состоянии инвестируют, в основном, в недвижимость. Ничего плохого в этом нет, но не меньшую доходность дают инвестиции в ценные бумаги, паевые фонды, золото и другие драгоценные металлы. В нынешней ситуации, когда велик риск попасть на долгострой, это будет более безопасным вложением.
Что же касается граждан, желающих приобрести недвижимость для себя, то мы бы не рекомендовали тянуть с этим, если у вас есть такая возможность или возможность взять льготную ипотеку, то лучше воспользоваться такой возможностью сейчас, причем вкладываться в новостройку не менее 80% готовности.
Почему не стоит ждать дальнейшего падения цен, если вероятность их падения очень велика? Не следует забывать, что мы строим прогнозы исходя из здравого смысла и логичных последствий на уже принятые правительством решения. Однако, мы живем в непредсказуемой России, и поэтому лучше рассчитывать на что-то определенное только в ближайшей перспективе.
