Что такое эскроу счет?

Что такое эскроу счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке? В последние годы в России, на рынке новостроек, всё чаще используется механизм эскроу счетов. На фоне всевозможных мошеннических схем и недобросовестных строительных компаний, этот инструмент все больше привлекает внимание покупателей. Но что такое эскроу счет, зачем он нужен и как происходит процесс покупки квартиры в новостройке с его использованием? Давайте разберёмся.

Эскроу счет представляет собой специальный банковский счёт, на который покупатель квартиры в новостройке кладет денежные средства с целью их дальнейшего перевода определённому лицу, то есть застройщику, по выполнению заранее оговорённых условий. Денежные средства на счету в банке "замораживаются" или депонируются. Эскроу счет выступает гарантом безопасной сделки между покупателем и продавцом. В случае, если вы покупаете квартиру в новостройке, эскроу счет позволяет защитить интересы и покупателя и застройщика, ведь деньги замораживаются до момента выполнения обязательств, а именно до момента сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Зачем нужен эскроу счет?

- Прежде всего эскроу счет обеспечивает безопасность вложений. Деньги покупателя находятся под защитой банка до тех пор, пока не будут выполнены все условия договора между покупателем и застройщиком. То есть защита покупателя.

- Гарантия застройщика. Для застройщика использование эскроу счетов в сделках является гарантией, что покупатель имеет реальные намерения и возможности по оплате жилья.

- Использование эскроу счетов увеличивает доверие между застройщиком и покупателем. Так как сделка завершается только при выполнении всех обязательств. Повышение доверия.

В каком банке можно открыть эскроу счет?

Открыть эскроу счет можно только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости. то есть обеспечивается проектное финансирование. Этот банк и становится держателем эскроу счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка кредитных организаций, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.

Но при этом покупатель может открыть ипотечный кредит в любом банке с выгодными для себя условиями. А открыть эскроу счет в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.

Как происходит покупка квартиры в новостройке с использованием эскроу счетов?

- Покупатель выбирает понравившуюся квартиру в новостройке.

- Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита. После одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). В ДДУ прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

- ДДУ регистрируется в Росреестре.

- На следующем этапе, открывается эскроу-счет на имя покупателя в одном из банков. Для этого требуются документы, подтверждающие личность, а также ДДУ.

- Происходит перевод денежную сумму, как ипотечных денег так и первоначального взноса за квартиру на эскроу счет. Эти деньги замораживаются и становятся доступными только в соответствии с условиями договора. Ни покупатель ни застройщикне имеют доступа к этим денежным средствам.

- Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.

Что происходит с деньгами, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу?

Денежные средства вернутся обратно к покупателю. Деньги, размещенные на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов. Но в размере суммы, не превышающей 10 млн руб.

Что происходит с деньгами, если обанкротится застройщик?

Покупатель также получает свои деньги в полном объеме обратно. Деньги будут сохраняются на эскроу счете и возвращаются покупателю при банкротстве застройщика. При задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев денежные средства также возвращаются покупателю.

Минусы эскроу счетов.

Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Покупатель может вернуть только 10 млн. руб. Если недвижимость стоит дороже, риски у покупателя все равно остаются.

Деньги на эскроу счете заморожены. Если цена на недвижимость растет и застройщик не выполнит свои обязательства, то купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не получится.

Если застройщик нарушил договоренности, то покупатель получает обратно деньги только со счета эскроу. При покупке квартиры в ипотеку выплаченные банку проценты за время постройки дома ложатся на расходы покупателя. Возместить эти расходы покупатель не сможет.

Если вы хотите купить квартиру на вторичном рынке недвижимости, использовать эскроу счета не нужно.