Обманутые дольщики в Краснодаре: крики о помощи стали громче

Тем, кто приобрел жилье в строящихся домах, сложно попасть в реестр обманутых дольщиков. Нужно соответствовать целому ряду критериев. Как минимум — иметь на руках договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре.

Однако далеко не все проблемные объекты в кубанской столице строились в рамках 214-ФЗ, регулирующего сферу долевого строительства. Соответственно, у многих покупателей нет договоров долевого участия. Порой дома возводили жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), а порой — частные застройщики, вообще не имеющие разрешительных документов.

Масштаб проблемы неизвестен

Точное количество людей, не получивших квартиры, неизвестно. Представители Минстроя заявили, что по данным на конец сентября от действий застройщиков на Кубани пострадал 6 461 человек. Все они приобрели квадратные метры в 59 возводимых объектах.

Сотрудники администрации региона сразу же опровергли информацию федерального ведомства. Они сообщили, что в реестр граждан, чьи деньги привлекались для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, включены 862 человека по 57 объектам 38 застройщиков.

Но уже в декабре мэр Краснодара Евгений Первышов сообщил, что серьезные трудности с достройкой имеются ориентировочно у 100 домов. К проблемным администрация относит объекты, сроки строительства которых задерживаются более чем на девять месяцев.

Эксперты, сходятся во мнении, что количество пострадавших действительно исчисляется тысячами, причем в одном только краевом центре. Их число в городе может достигать 10 тысяч, если оценивать ситуацию не формально, а реально, полагает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. Сейчас, по его информации, в стадии строительства находятся 5 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, и примерно у 35% от этого объема существуют большие сложности со сдачей.

«Данные, имеющиеся у нашей организации, превышают озвученные Минстроем цифры, как минимум, на порядок», — высказывает свою позицию Анна Криндач, председатель Общероссийского общественного движения в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в Движении». Обманутыми она считает всех граждан, которые не получили обещанных квадратных метров независимо от формы заключения договоров. В эту категорию Анна Криндач относит и людей, которые купили, но не получили жилье в «многоквартирниках» на землях под ИЖС, а также дольщиков, оставшихся без квартир и денег после банкротства застройщика. Есть еще жертвы двойных продаж квартир и иных мошеннических схем.

«А если учесть, что дольщики вкладываются деньгами в строительство целыми семьями, то цифра ужасающая», — говорит Анна Криндач.

К примеру, только от действий печально известной СК «Родина» пострадали около 2 тысяч человек, если считать вместе с семьями. А договоров на квартиры заключено около 600. «Это были разные договоры — либо со строительной компанией, либо с физлицом (директором компании). Но все они признаны судом соответствующими требованиям 214-ФЗ», — поясняет Давид Галустов, представитель инициативной группы граждан, пострадавших от действий СК «Родина».

«Есть еще один нюанс, — дополняет Эдуард Давыденко, независимый аналитик в сфере недвижимости. — Если застройщик регулярно обновляет на сайте свою проектную декларацию, в которой честно указывает: да, у нас проблемы, но мы дом сдадим, допустим, через полгода или в следующем году, то фактически никто никого не обманывает». Таким образом, застройщик может не вести работы на объекте, а просто достаточно долго переделывать декларацию. Факта мошенничества нет, разрешение на строительство не отозвано или еще действует, а значит, дольщики обманутыми не считаются, хотя квартиры получить не могут.

Погода и мародеры

«По самым проблемным объектам, несколько лет находящимся в состоянии долгостроев, ситуация совсем не изменилась не только за этот год, но и вообще за последние лет пять. Это, к примеру, жилые комплексы СК «Родина» или дом «ДСК» на улице Карякина», — отмечает Эдуард Давыденко.

А если взять дома, сроки по которым задержали сильно, но не критично, там дела обстоят лучше: некоторые ЖК «подхватывают» и сдают новые компании.

Проблема долгостроев еще и в том, что они разрушаются под влиянием погодных условий, напоминает Эдуард Давыденко. Часть из них можно еще «спасти», а часть — уже нет. Кроме того, не законсервированные здания разворовывают мародеры, добавляет Анна Криндач.

Кто виноват

«Я считаю, что 90% обманутых дольщиков — это люди, которые сэкономили на риэлторе при покупке квартиры. Риэлторы обычно в курсе, какие компании испытывают трудности, и могут подсказать, куда не стоит вкладываться», — рассуждает Эдуард Давыденко.

По его мнению, в том, что проблема обманутых дольщиков существует, косвенно виновата администрация. Она на своем сайте формирует реестр проблемных строек, дает рекомендации по выбору застройщиков, проводит выставки недвижимости и тем самым прививает людям иллюзию того, что они могут сами приобрести квартиру и не прогадать.

«Если человек хочет купить жилье, он выходит в информационное поле недвижимости как стажер первой сделки. Новичку сложно разобраться в проектных декларациях, технических условиях или в том, как было изменено назначение земельного участка. А ведь от корректности действий застройщика по этим и другим пунктам и зависит процесс строительства», — говорит Эдуард Давыденко.

Помощь «для галочки»

В основном руководство города и края занимается решением проблем дольщиков, которые официально числятся в реестре обманутых. На остальных пострадавших граждан оно обращает гораздо меньше внимания, уточняют эксперты.

Помощь властей заключается в поиске инвесторов, разработке дорожных карт по достройке объектов, координации работы существующих застройщиков, помощи с подключением к сетям.

«Но результаты этой работы видны мало, основная часть домов как стояла, так и стоит. Иногда мэрия находит инвесторов в принудительно-рекомендательном порядке, иногда — идет на компромиссы и обещает им бонусы за достройку ЖК (например, «вкусный» участок). Разрешений на строительство в этом году выдано критически мало, и получают их только «свои». Чтобы попасть в пул «приближенных», застройщикам приходится брать проблемные объекты», — акцентирует Эдуард Давыденко.

Бывает и такое, что директор обанкротившейся компании сам находит инвестора для завершения своего объекта без участия мэрии.

«Дорожные карты разрабатываются формально для отчетности в федеральный центр. Мы за последние десять лет неоднократно сталкивались с ситуацией, когда региональные власти чертили графики строительства на проблемных площадках, писали алгоритмы решений, назначали так называемых инвесторов, которые плодили других обманутых дольщиков. Все это часто заканчивалось новыми банкротствами, но уже инвесторов. Главный вопрос — контроль за финансами дольщиков так и не решен», — подчеркивает Анна Криндач.

Эдуард Давыденко уверен: когда что-то происходит с застройщиком, мэрии надо срочно бить в колокола и объявлять, что объект проблемный. Об этом должны знать не только риэлторы, но и общественность. «Кроме того, по затянувшимся стройкам нужно проводить тендеры, аукционы для входа новых инвесторов. Я считаю, что если власти не могут найти инвестора, значит, либо предлагают невыгодные условия, либо плохо ищут», — говорит собеседник издания.

Варианты выхода

Анна Криндач рассказала о трех способах помощи людям, чей дом превратился в долгострой.

1. Создание ЖСК. Образовать его должны сами граждане, а инициировать это может лишь конкурсный управляющий застройщика-банкрота.
2. Продажа предмета залога. Он применим только, если недвижимость находится в обременении. Но в этом случае 60% вырученных денег пойдут на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом. И только 25% средств — на погашение требований дольщиков.
3. Передача имущества и обязательств застройщика. Эта норма, по мнению многих экспертов, на сегодня является неработающей, «мертвой» из-за отсутствия экономической целесообразности. Привлекать другого инвестора для достройки выгодно лишь тогда, когда из этого можно извлечь выгоду. Но большинство квартир в проблемных домах обычно распроданы, и новой компании остаются лишь расходы на строительство.

Подводные камни ЖСК

В нашем городе есть примеры, когда дома частных застройщиков люди достраивали путем создания ЖСК. Эдуард Давыденко перечислил объекты по улицам Байбакова, Комарова, Тенистой, Тепличной, Ратной Славы и др. Но этот способ подходит далеко не всем. Ведь на достройку домов гражданам приходится докладывать свои деньги. Сумма зависит от степени готовности здания и порой бывает внушительной.

«Некоторые покупатели квартир у компании «Родина» (в частности в ЖК «Столичный парк») создали ЖСК. Но это делалось по настоянию администрации города: ей было выгодно, чтобы люди брали на себя ответственность по завершению домов. А в итоге ни один объект в рамках ЖСК не был достроен», — отмечает Давид Галустов.

И причина не только в том, что нужно «скидываться» деньгами. У кооперативов так и не появилось документации для строительства и узаконивания объектов. Получить разрешения на строительство невозможно, потому что дома не соответствуют нормам, которые требуются для выдачи таких документов, подчеркивает Давид Галустов.

Более того, в случае с «Родиной» процедура по закреплению прав дольщиков и передачи их долей в ЖСК проходила с нарушениями закона на основании решений суда общей юрисдикции, комментирует Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры».

«Я считаю, арбитражный управляющий обязан обжаловать все указанные решения, добиться отмены регистрации прав на доли и вернуть их в конкурсную массу. Думаю, он так и сделает, потому что в процедуре банкротства предпринимателей Холодняков (владельцев СК «Родина» — Прим. ред.) фактически произошел незаконный вывод имущества из конкурсной массы», — уточняет Роман Домащенко.

Если все сделать правильно по закону, люди могут получить искомые квадратные метры, уверен адвокат. Правда, им все равно придется вносить дополнительные средства и достраивать ЖК самостоятельно.

Надежда на фонд

Теоретически поддержать просевшие стройки может компенсационный фонд, куда застройщики отчисляют средства. Положения о создании этой «подушки безопасности» недавно вступили в силу в рамках 214-ФЗ.

«Но опасность того, что это новшество не заработает, очень велика. Такое мы уже видели на примере саморегулируемых организаций. Застройщики обязаны были вступить в них, но так и не вступили. Или вспомним норму о страховании ответственности застройщиков, которая должна была защитить дольщиков от потери вложенных средств. Она тоже не прижилась», — рассказывает Эдуард Давыденко.

Денег в компенсационном фонде, по его мнению, может хватить всем — и покупателям квартир в давно «заглохших» стройках и в тех, которые остановились недавно. Вопрос только, кто и как будет распределять их.

Что делают юристы

Дольщики сейчас активно обращаются к юристам по взысканию неустойки за просрочку сдачи объекта, а также за помощью по защите своих интересов в случае затягивания сроков строительства, рассказывает Роман Домащенко.

Кроме того, приходят представители инициативных групп дольщиков, которые уже стоят в реестре обманутых. Юристы занимаются консультированием, сопровождением, взаимодействием с администрацией города по вопросам завершения возведения проблемных домов.

«Приводить конкретные примеры с названиями жилых комплексов я не могу, пока дела не выиграны», — говорит Роман Домащенко. Где-то принято решение регистрировать за дольщиками права на объект незавершенного строительства в долях с последующей передачей этих долей в ЖСК, чтобы потом ЖСК его достроило. Где-то будут искать инвестора и менять застройщика.

И хотя администрация тоже ищет инвесторов, гораздо активнее этим занимаются сами дольщики, уверяет Роман Домащенко. Среди них есть крупные бизнесмены, некоторые из которых выкупали квартиры в возводимом доме этажами или даже целыми подъездами. Такие дольщики легко могут найти инвестора для завершения строительства.

Польза от пикетов

Краснодарцы предпринимают и другие действия, чтобы сдвинуть проблему с мертвой точки.

Те, кто не состоит в реестре обманутых дольщиков, все же рассчитывает в него попасть. «Никого из покупателей квартир у «Родины» пока не включили в этот список. У нас было соответствующее постановление суда, но мэрия добилась его обжалования», — рассказывает Давид Галустов.

Недавно при Госдуме создали рабочую группу, которая должна внести изменения в приказ о включении в реестр лиц, пострадавших от действий застройщиков. «Надеемся, что в итоге нас всех включат в этот реестр», — делится Давид Галустов.

«Позиция граждан стала более активной, чем еще пару лет назад. Курс доллара вырос, строительство отодвинулось на более далекие сроки. И «крики» дольщиков стали громче. Кроме того, их вдохновил пример достройки проблемного дома по улице Димитрова. Там люди активно заявляли о своих правах: устраивали акции протеста, голодовки, и администрация действительно им помогла. Другие горожане увидели, что если применять подобные весьма спорные методы, например, перегораживать дороги, жить в палатках, ходить с плакатами возле мэрии, то дела решаются быстрее. И они тоже активизировались, стали чаще пиариться в соцсетях и обращаться в СМИ», — утверждает Эдуард Давыденко.

Когда лучше молчать

Но иногда люди начинают тревожиться раньше, чем следует, считает Илья Володько. Задержка на срок от одного до трех кварталов происходит сплошь и рядом и в строительном бизнесе является нормой, т. к. возможны различные накладки.

Но если дольщики громко заявляют о своей проблеме слишком рано, это приводит к негативным последствиям: застройщик лишается финансирования (другие потенциальные дольщики опасаются вкладываться в объект), начинаются проверки со стороны контролирующих структур.

«Если работы на строительной площадке совсем не ведутся, а компания не идет на контакт и ни о чем не информирует своих клиентов, тогда точно надо беспокоиться. Но если она объясняет причины задержки, пытается урегулировать вопрос, надо дать ей возможность нормально работать. В любом случае, самая большая вероятность сдачи объекта — когда это делает сам застройщик», — резюмирует Илья Володько.

Администрация края сообщает, что до конца года намерена решить проблемы более 4,5 тысяч дольщиков в краевой столице. Правда, она не уточняет, как именно собирается это делать и что подразумевает под решением проблем. Слишком много факторов влияют на это, начиная от документов по каждому проблемному объекту и заканчивая позицией федеральных властей. Часть домов однозначно будет введена в эксплуатацию, и не исключено, что среди них окажутся те, которые сейчас кажутся безнадежно брошенными.

Количество обманутых дольщиков в регионах, данные Минстроя РФ на сентябрь 2017 года