Краснодар: Каким стал для застройщиков 2017 год и чего им ждать в будущем
Своим видением ситуации представители профессионального сообщества поделились в ходе Федерального саммита по недвижимости PRO Development.
Так, Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group, рассказал, что в последние три года в городе наблюдается устойчивое снижение объема предложения в новостройках. На первый взгляд, этот тренд сложно назвать положительным. Но для Краснодара он является таковым, поскольку сходит на нет чрезмерное затоваривание квартирами местного рынка, о котором эксперты постоянно говорили на протяжении нескольких лет.
Разрешений все меньше
Пик предложения был зафиксирован в 2015 году, тогда строилось 5,5 млн кв. м жилья. Насколько велика эта цифра? «Это весь жилой фонд, скажем, Таганрога или Новороссийска. То есть одномоментно в 2015 году в Краснодаре в стадии возведения находился один небольшой российский город», — подчеркнул Илья Володько.
А вот с 2015 года началось планомерное снижение объемов строительства — главным образом из-за сокращения закладки новых проектов.
Для сравнения: в 2014 году, который считается «золотым временем» для краснодарских девелоперов, игроки вывели на рынок более 3 млн кв. м строящегося жилья. В 2017 году — 1,3 млн.
Падение показателей произошло по нескольким причинам, рассказывает Илья Володько.
Во-первых, сильно ужесточились требования мэрии к девелоперским компаниям, и вместе с этим сократилось количество выдаваемых разрешений на строительство. Это подтвердил Игорь Мазурок, заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства Краснодара. По его словам, объем инвестиций в области строительного производства за 2017 год сократился на 50%. Для сравнения: в 2015 году было выдано около 1000 разрешений на строительство, 2016 году — 421, в 2017-м — 327.
Второй и, скорее всего, главный фактор — рыночная ситуация и снижение активности покупателей, продолжил Илья Володько.
О том, как складываются дела в строительной отрасли, можно судить, проанализировав объем и срок «поглощения» остатков (т. е. непроданных квартир) в возводимых домах.
Сейчас строится около 100 тысяч квартир, из них более 50 тысяч уже нашли своих покупателей. В продаже — 48,8 тысяч квартир на первичном рынке, это 2,3 млн кв. м. Еще в начале 2016 года в остатке было 60 тысяч квартир, напоминает Илья Володько. Даже несмотря на то, что спрос постепенно снижается, количество остатков все равно уменьшается.
«Если мы разделим количество остатков на число сделок, совершаемых за год, то выясним, что имеющееся предложение можно реализовать менее чем за два года при условии, что спрос останется на нынешнем уровне. Хотя идеально было бы, чтобы все эти 48,8 тысяч квартир продались за полтора года или даже меньше», — уточнил Илья Володько.
Илья Володько
По другим городам России коэффициент поглощения, т. е. скорость реализации остатков, составляет в среднем 0,8–1,2 года. С учетом того, что цикл строительства — около двух лет, возводимые объекты распродаются еще до ввода в эксплуатацию, и это благоприятная для застройщиков ситуация.
А когда коэффициент — около 2 или более, это означает, что при сдаче дома в нем остается много непроданных квартир, и это сказывается не лучшим образом на деятельности компании. Именно так обстояли дела в Краснодаре в 2015 году, когда рассматриваемый коэффициент составлял 2,1.
Жилье дешеветь не будет
И все же главный индикатор здоровья рынка и устойчивости его игроков — не столько скорость продаж, сколько цена на жилье. «Если что-то не так, цена расти не может, она будет либо держаться на одном уровне, либо падать», — подчеркнул Илья Володько.
Поскольку новых проектов выходит все меньше, первичные квартиры в Краснодаре сейчас дорожают.
Сегодня средневзвешенная цена «квадрата» на рынке составляет 47,57 тысяч рублей. «Это цена, с которой уже можно работать, — считает спикер. — Впрочем, стоимость квартир эконом-класса остается очень низкой, и обеспечить качественное жилье в этом случае застройщикам сложно».
По данным аналитиков его компании, средневзвешенная цена 1 кв. м в эконом-классе — 38 тысяч рублей, в среднем и бизнес-классах — 45,7 и 90 соответственно.
Рост цен начался в 2016 году, до этого в городе на протяжении шести лет стоимость жилья в новостройках не увеличивалась. Самые низкие цены зафиксированы в 2014 году (42,4 тысяч рублей за квадратный метр при его себестоимости в 35–37 тысяч). В том же году было заключено самое большое количество сделок по договорам долевого участия — около 36 тысяч. Примечание: в 2015 году этот показатель по всей России упал на 20%, в том числе и в Краснодаре — до 28,6 тысяч сделок, рассказал Илья Володько
Интересно, что в минувшем году в целом по РФ количество заключенных договоров долевого участия по сравнению с 2016-м немного увеличилось. А в кубанской столице упало примерно на 3 тысячи и составило 29 тысяч квартир.
По итогам года уровень спроса глобально не изменится, возможны лишь небольшие корректировки в ту или иную сторону, прогнозирует Илья Володько.
Дело в том, что рынок зависит от макроэкономической ситуации и роста/падения доходов населения. Покупательская активность пока не увеличивается. Что касается ставок по ипотеке, то они еще никогда не были столь низкими, и в этом году, скорее всего, продолжат продать. Но они не приведут новых покупателей на рынок.
«Низкие ставки увеличивают число заемщиков, которые покупают жилье в ипотеку. Но на общее количество людей, готовых приобрести квартиры, они не влияют», — комментирует Илья Володько.
Ипотека, по его мнению, не служит драйвером роста рынка, она лишь позволяет ему не упасть.
Так что спрос в этом году, скорее всего, составит 28 тысяч сделок, а вот объем предложения, вероятно, уменьшится. Не последнюю роль сыграют новые требования законодательства к застройщикам, которые начнут действовать 1 июля.
Кстати, в связи со вступлением в силу этими изменениями возможен локальный всплеск закладки новых домов: девелоперы будут стремиться по максимуму получать разрешения на строительство и начинать возведение объектов. Но уже во втором полугодии этот показатель точно упадет, а в 2019-м продолжит снижение.
Результатом станет подорожание недвижимости. Средние цены в следующем году могут подрасти до 48,5 и даже до 49 тысяч рублей за кв. м. «Но если мы перешагнем за 50 тысяч, произойдет снижение спроса. Поэтому «квадрат» не преодолеет этот рубеж», — полагает Илья Володько.
Продажи: почему упали
По мнению Ильи Володько, застройщиков на краснодарском рынке можно условно разделить на три группы: те, у которых дела идут плохо, у которых — «так себе», и у которых — хорошо. В каждой группе примерно по 30% от общего числа работающих в городе компаний.
Доля проблемных объектов составляет примерно 35% от количества строящихся домов в Краснодаре. По ним сроки сдачи неоднократно переносятся на шесть, девять месяцев и даже на год.
Эти застройщики испытывают большие проблемы с продажами. «Получается, что те 35% клиентов, которые теоретически могли прийти к проблемным компаниям, достаются самым лучшим игрокам и тем, кто имеет средние темпы строительства», — отмечает докладчик.
О причинах падения продаж стоит рассказать отдельно.
В 2012-2014 годах порог выхода на рынок для застройщиков был практически нулевым. Достаточно было иметь земельный участок и порядка 5 млн рублей, сделать проект, получить разрешение на строительство и начать собирать с дольщиков деньги.
Это привлекло в девелоперский бизнес много новых предпринимателей, многие из которых не были профессионалами в строительной сфере.
«Когда рынок рос, он прощал любые ошибки. Но достаточно было падения спроса с 36 до 28 тысяч сделок, чтобы у некоторых компаний рухнула налаженная схема работы», — говорит Илья Володько.
А дальше пошла цепная реакция. Если дом находится, скажем, на уровне возведения 2-го этажа (а это очень капиталоемкая стадия), а застройщик не досчитывается денег, соответственно, темпы строительства замедляются, продажи падают в несколько раз. Из подобной ловушки выйти почти невозможно, кроме как где-то достать денег. Но такая возможность есть не у всех. Очень многие застройщики поняли, что этот бизнес очень сложный и не приносит сверхприбылей. Те, кому удалось достроить дома, ушли с рынка. Но некоторые вынуждены еще «барахтаться», т.к. пока не могут закончить свои объекты.
В более северных городах России такого не происходило: там не было столь повального появления новых компаний.
Альтернативная площадка
Александр Попонин, генеральный директор ООО «Южные выставки», рассказал, что одним из основных каналов привлечения клиентов для девелоперов является Интернет. Тем не менее, необходимо прорабатывать все возможные инструменты продаж, чтобы усилить эффект. И в этом плане большое значение имеют выставки недвижимости.
«В 2014 и 2015 годах мы собирали на выставках до 80 экспонентов, из которых процентов 70 были застройщики. Сейчас их количество не превышает 35%, остальные — это банки, представители смежных производств, компании, занимающиеся обустройством интерьеров», — рассказал спикер.
Но выставки, по его мнению, «не умрут», потому что стоимость реализации квартир на них составляет 1,8–2% от полной цены, а это намного дешевле, чем прибегать к услугам риэлторов. Всего на таких мероприятиях продается от 200 до 300 квартир.
Порядок цифр, по словам Александра Попонина, таков: средняя стоимость продаваемой на выставке квартиры — 2,5 млн рублей, площадь — около 50 кв. м. Некоторые застройщики за три дня выставки реализуют порядка 50 квартир, плюс после нее в течение двух-трех недель еще столько же.
Александр Попонин
Город не готов принять переселенцев
Примерно 45% сделок в новостройках приходится на мигрантов из других регионов, еще 30% — из других городов Кубани, отметил Илья Володько. Жители Краснодара приобретают в новостройках 20–25 квартир из 100. Покупателей из других субъектов РФ привлекает в наш город низкая стоимость недвижимости. К примеру, в Хабаровске или Владивостоке 1 кв. м на первичке стоит 60–70 тысяч рублей, на вторичке — 80 тысяч.
Игорь Мазурок рассказал, что одновременно в городе пребывает более 2 млн человек. Помимо постоянно проживающих граждан (1,3 млн человек, по данным МВД) есть те, кто приезжает на работу из соседних населенных пунктов, и гости из других городов и регионов.
Многие туристы, направляясь на курорты края, в сезон отпусков проезжают Краснодар. Впрочем, каждый приезжий не только оставляет финансовые ресурсы, но и потребляет их, а также увеличивает нагрузку на имеющуюся инфраструктуру.
Александр Спасов, независимый эксперт, добавил, что не все переселенцы приносят региону и городу доход. Часть людей перебираются сюда только из-за климата и только с целью отдыхать на пенсии, но не зарабатывать. Эта категория переселенцев увеличивает нагрузку на инфраструктуру и бюджет, поскольку властям приходится направлять больше ресурсов на социальные выплаты, а не на строительство значимых для города объектов.
Есть и другой поток приезжих — это трудовые мигранты, они открывают свой бизнес либо работают на действующих предприятиях, увеличивая доходную составляющую бюджета и помогая развитию Кубани. И вот приток этой категории граждан край должен стимулировать, всячески поддерживая бизнес и инвестиционные проекты, уверен эксперт.
И хотя привлекательность краевого центра — позитивный момент, местные власти признаются, что не готовы принять слишком большое количество людей с их потребностями и пожеланиями к городской среде.
Краснодару «светят» новые дороги
«Приведение в соответствие возможностей Краснодара и притока дополнительных потребителей — очень сложная задача, мы решаем ее, участвуя в различных федеральных программах», — сказал Игорь Мазурок.
В частности, в январе проходило совещание, на котором решался вопрос строительства Дальнего Западного обхода. Новая магистраль позволит вынести на периферию грузовые транзитные перевозки, а значит — ликвидировать дополнительную нагрузку на улицы. Кроме того, дорога увеличит инвестиционную привлекательность Краснодара, т. к. по ней будут следовать грузы в Крым.
Игорь Мазурок
Также в мэрии планируют при помощи федеральной власти провести реконструкцию некоторых крупных инфраструктурных сооружений, модернизацию проходящей мимо города трассы М4 «Дон».
«Зная об этих планах, мы начинаем увязывать развитие территорий с учетом создания съездов с этих трасс в будущие микрорайоны», — добавил Игорь Мазурок. Одним из таких жилмассивов со всей необходимой инфраструктурой появится между поселками Лорис и Знаменский, где федеральные власти выделяют 2 тысячи га земли.
Кроме того, необходимо создавать новые транспортные артерии непрерывного движения, параллельные существующим магистралям.
«Мы запланировали несколько таких коридоров, среди которых — дублеры улиц Дзержинского и Ставропольской. Примечательно, что новые технологии, которые пришли в наш город после Олимпийских игр в Сочи, позволят уменьшить экономические затраты на строительство этих объектов, и у инвесторов появится возможность вложить освободившееся ресурсы в качество застройки микрорайонов», — сказал Игорь Мазурок.
Он подчеркнул, что город концентрирует бюджетные ресурсы на тех направлениях, где ожидается «прорыв» в развитии, ремонтирует дороги там, где в них есть наибольшая потребность и создаются новые жилые комплексы.
Сейчас мэрии необходимо увязать проекты, прописанные в генеральном плане Краснодара, с экономическими возможностями, «обеспечить желаемое действительным». Но суммы, необходимые для реализации некоторых из них, неподъемны для бюджета. Так, только на авторазвязки требуется в общей сложности более 100 млрд рублей. К примеру, в Восточно-Кругликовском микрорайоне запланирована 4-полосная магистраль, но она не строится, т.к. нет средств.
Точечная застройка нужна
В связи с озвученными факторами власти настраивают инвесторов на смену приоритетов. Обычно застройка районов начинается с жилых домов, а создание комфортной среды откладывается на неопределенный срок. Сейчас же, по словам Игоря Мазурка, администрация предлагает девелоперам сначала создавать коммуникации, дороги, социальную инфраструктуру и только потом строить жилье (особенно это касается объектов «в чистом поле»).
«Эта модель комплексной застройки в наших условиях кажется сложной и идеалистической. Но уже есть компании, которые ее претворяют в жизнь, и их ЖК получают дополнительную привлекательность в глазах покупателей», — подчеркнул главный архитектор Краснодара.
Наблюдаемое замедление процессов в сегменте многоквартирных домов используется прогрессивными девелоперами для «перезагрузки» своей работы. Они вкладывают большие средства в проектную документацию, прежде всего, в планировочную, поэтому в городе растет количество проектов планировки.
На первый план выходит комплексная застройка, которая позволит в будущем избежать проблем с использованием территорий: сразу планируются места не только для жилой застройки, но и для зеленых зон, детсадов, школ.
При этом понятие «точечная застройка», которое в последние пару лет приобрело резко негативную окраску, нуждается в пояснении. В 80–90-е годы этот термин употреблялся в положительном значении — в качестве восполняющей застройки. Если в новом микрорайоне по каким-то причинам отсутствовали помещения для службы быта или магазинов, со временем свободные участки обязательно застраивались необходимыми объектами.
«Смена знака с плюса на минус произошла тогда, когда вместо положенных инфраструктурных учреждений на незастроенных землях стали появляться другие объекты. Но теперь нам нужно все поставить на свои места. И там, где нужна точечная, восполняющая застройка, она должна быть», — отметил Игорь Мазурок.
Связь бизнеса и власти
И все же как бы ни вкладывались бизнесмены в благоустройство города и самостоятельное строительство дорог и соцобъектов, основную роль в создании комфортной среды играет государственное финансирование. А вот его бесперебойность напрямую зависит от налогов, отчисляемых хозяйствующими субъектами.
Александр Спасов привел пример, как несколько лет назад один из успешных предпринимателей рассказал ему, что хочет платить больше налогов. Мужчина пояснил, что у него есть небольшое предприятие по переработке фермерской продукции, которое для того населенного пункта, в котором оно расположено, является градообразующим. Логика бизнесмена такова: «Если я плачу много налогов, уровень жизни в моем городке немного поднимается, приезжают квалифицированные и — что немаловажно — непьющие специалисты, готовые на меня работать».
Город со своей стороны начинает больше поддерживать своего основного инвестора. В итоге бизнес процветает.
Когда владелец компании «включает» режим экономии, запускаются прямо противоположные процессы: уровень развития социальной инфраструктуры падает, люди начинают пить, вести асоциальный образ жизни, приток новых кадров прекращается.
Такая круговая порука наглядно демонстрирует, что интересы бизнеса и власти нельзя разделять, резюмирует Александр Спасов.
Александр Спасов
Скорее всего, в ближайшие годы в Краснодаре останутся работать только «крепкие» строительные компании, способные инвестировать средства в возведение не только жилья, но и сопутствующей инфраструктуры, а также делать внушительные налоговые отчисления. Предпосылки к этому создаются уже сейчас — благодаря и рыночным процессам, и вмешательству властей. Так что в ближайшем будущем можно ожидать качественных преобразований в городской среде.
__________________
Саммит по недвижимости PRO Development в Краснодаре прошел при поддержке Администрации и гордумы Краснодара, администрации Краснодарского края, учебного центра Academy of Real Estate (ARE), а также Российской гильдии управляющих и девелоперов. Организатором мероприятия выступила компания PROEstate Events. Партнеры саммита — компания «ODIN», AVA Group, консалтинговая компания MACON, сервис Jcat.ru, СК «Легион».
Генеральный отраслевой партнер: ИД «Импресс Медиа».
Информационные партнеры: отраслевой журнал «Вестник», «Вестник торгов», портал Life-realty.ru, «РосРиэлт», «ЮГ Times», портал «Юга.ру», «Ярмарка жилья», NOVOSTROI-KI.
Справка
Тенденции относительно структуры спроса и предложения на рынке первички в Краснодаре не меняются с 2015 года.
Квартирограмма в новостройках начала корректироваться в 2011 году, т. к. девелоперы подстраиваются под предпочтения покупателей. Еще в 2010 году доля однокомнатных квартир в общем объеме строительства составляла 35%, в 2015-м их стало уже 65%.
Средняя площадь одной жилой единицы в 2010 году составляла 62 кв. м. К 2015 году она уменьшилась до 49 кв. м, а к 2018-му — до 47,4 кв. м, поскольку был спрос на маленькие квартиры.
Происходящие сейчас изменения в спросе и предложении касаются увеличения доли квартир-студий. За год — с IV квартала 2016 года по IV квартал 2017-го — она выросла более чем на 2%. Произошло это за счет однокомнатных квартир, количество которых снизилось: они перешли в статус студий со средней площадью 25-27 кв. м.
Данные Macon Realty Group
