Сможете ли вы войти в число избранных владельцев апарт-отелей в Курске?

Многоквартирные дома и частные коттеджи являются основой рынка гостиничной недвижимости Курска. Именно в них располагается большая часть предложения объектов размещения. Разумеется, специализированные гостиницы лидируют по численности номеров. Однако это не мешает жилью оставаться самой широкой, а главное доступной базой для создания апарт-отелей, хостелов, гостевых домов и прочих мини-гостиниц призванных обеспечить недорогой, но удобный ночлег гостей и жителей города. Рассмотрим более детально гостиничную недвижимость созданную малым бизнесом Курска.

От прибыли голова не болит

Наиболее часто жилую недвижимость Курска переделывают под апарт-отели. Из 61 объекта гостеприимства в городе 32 являются апарт-отелями. Реже всего для гостиниц используют частные коттеджи. В городе всего два официально работающих гостевых дома. Еще на базе жилья создано 5 хостелов. Суммарно в жилом фонде располагается 39 из 61 гостиниц Курска.

Детально структура предложения на рынке гостиничной недвижимости города представлена на данном изображении.

 

Популярность апарт-отелей у малого бизнеса не случайна.

Именно этот тип недвижимости позволяет получить наибольшую прибыль при всех равнозначных условиях. Так стартовая цена ночевки в данных мини-гостиницах составляет 2 тыс. руб. в сутки. Для сравнения средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Курске равнялась в ноябре 6052 руб. в месяц*. В среднем номер в апарт-отеле загружен третью часть месяца, что позволяет заработать за 30 дней от 20 тыс. руб. Это более чем в три раза больше чем при сдаче стандартной однокомнатной квартиры соизмеримой по площади со средней площадью номера в апарт-отеле.

Для сравнения наименьшую прибыль генерируют гостевые дома.

При стартовой цене от 1200 руб. в сутки их средняя загруженность не превышает 7 дней в месяц. Что при минимальной цене позволяет отбить лишь 8400 тыс. руб. за 30 дней**. К тому же гостевые дома характеризуются наибольшей среди всех мини-отелей площадью в размере 80-100 кв.м., что существенно увеличивает их эксплуатационные расходы. А это в свою очередь понижает итоговую прибыль. Вместе с тем эксплуатация гостевых домов все-таки оказывается выгоднее сдачи частного дома в длительную аренду. Средняя стоимость аренды качественно индивидуального дома в Курске составляет 7000 тыс. руб. в месяц.

В свою очередь хостелы демонстрируют среднюю заполняемость в размере 8 дней в месяц при стартовой цене от 300 руб. за койко-место.

Каждое из них при такой цене позволяет заработать не менее 2400 руб. в месяц. Среднее количество коек в одной комнате составляет в хостеле 6 единиц. Что позволяет за месяц каждой комнате заработать от 14400 руб. Говоря о хостелах, стоит упомянуть законодательные изменения в данной сфере. В стране принят закон об эксплуатации хостелов. Таковой существенно усложнил создание и использование данных отелей, что оказало нисходящее давление на их инвестиционную привлекательность. В ближайшие годы новое законодательство будет сдерживать развитие данного сегмента недвижимости.

 

Говоря обо всех трех типах недвижимости, стоит отметить, что речь идет о начальном уровне дохода на основании стартовой стоимости услуг. С учетом различных дополнительных услуг: питания, сауны, трансфера и т.д. владельцы мини-отелей получают большую прибыль, чем указывается в подсчетах. Т.е. эксплуатация аппарт-отелей, хостелов и гостевых домов фактически дает еще большую прибыль, чем сдача в аренду частных домов и квартир.

Цена создания

Стоимость организации подобного бизнеса просчитать крайне сложно. Однако в целом можно утверждать, что до законодательных изменений создание хостелов характеризовалось наименьшей себестоимостью. Так как будучи самыми дешевыми объектами размещения, они предполагали менее затратный ремонт, самую дешевую мебель и т.д. Апарт-отели характеризовались средней ценой создания. В них, как правило, делается качественный ремонт, размещается не дешевая мебель и бытовая техника. Однако за счет небольшой площади себестоимость создания номера аппарт-отеля значительно меньше, чем ввод в эксплуатацию гостевого дома представляющего собой отдельно стоящий коттедж.

В целом же создание номера в хостеле обходится в 1,4 млн. руб. Один номер апарт-отеля можно организовать в среднем за 2 млн. руб. Качественный гостевой дом "потянет" 8 млн. руб. и выше. Во всех случаях цена указана со стоимостью самой недвижимости, ремонта и меблировки. При этом данные цены не включают так называемые побочные расходы в виде взяток проверяющим органам и т.д.

 

Перспективы

Хостелы рассчитаны на постояльцев малого достатка. Апарт-отели и гостевые дома ориентированы на клиентов средней руки. Если хостелы фактически не испытываю конкуренции со стороны традиционных гостиниц, то апарт-отели и гостевые дома находятся в постоянной борьбе с дюжиной отелей не прошедших сертификацию. Уже сейчас цена в этих гостиницах начинается от 1400 руб. в сутки.

Как минимум 4 не сертифицированных гостиницы предоставляют своим постояльцам возможность более дешевого или сопоставимого по цене с апарт-отелями пребывания.

Справедливости ради стоит отметить, что оставшаяся часть крупногабаритных отелей характеризуется более высокой ценой проживания достигающей 5500 руб. в сутки. Т.е. не смотря на то, что ряд гостиниц могут оттянуть на себя клиентов апарт-отелей и гостевых домов, основная часть отелей все-таки не конкурентоспособны с объектами размещения малого и среднего бизнеса. Это позволяет говорить о серьезных перспективах развития этого бизнеса в Курске.

С учетом того, что хостелы находятся под законодательными ограничениями, а гостевые дома очень затратны и малорентабельны апарт-отели продолжат оставаться лучшей возможностью для вложения средств на рынке гостиничной недвижимости Курска.

Итоги

Как видим Курск, предоставляет отличные альтернативные инвестиции в гостиничную недвижимость. При правильном подходе таковая принесет малому и среднему бизнесу больший доход чем излюбленное всеми арендное жилье. Вместе с тем успех в данной сфере во многом зависит от "связей" и умения "решать" бюрократические вопросы. Это сильно ограничивает круг потенциальных инвесторов. Однако, эта же причина гарантирует отсутствие переизбытка предложения на рынке, что дополнительно увеличивает его инвестиционную привлекательность. "Смогу ли я войти в число избранных владельцев апарт-отелей в Курске?", - задайте себе этот откровенный вопрос сами.

* Стоимость аренды однокомнатных квартир занесенных в базу портала Росриэлт и экспонируемых в Курске

** Без учета еды, напитков и прочего сервиса

Кулюк Павел

#Коммерческая недвижимость

15.12.2016

Просмотров: 210 | ID: 1636


Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Поделиться:

Читайте также

Гигантский объем нового предложения снизит ставки аренды на рынке торговой недвижимости Курска

В 2015 году Курск будет лидировать среди региональных городов России по объему ввода качественной торговой недвижимости. На территории города планируется ввести в эксплуатацию два ТЦ общей GBA площадью в 370 тыс. кв. метров. Ни один региональный российский центр не может похвастаться вводом сразу двух крупных ТЦ, ровно, как и столь большой площадью торговых площадей.

Рынок жилья Курской области демонстрирует прирост ключевых показателей

Регион характеризуется последовательным приростом жилищного фонда. Так же в Курской области растут объемы жилищного строительства, и увеличивается количество сделок с жильем. Само жилье так же отличается приростом стоимости продажи в годовой амплитуде.

Гигантский объем нового предложения снизит ставки аренды на рынке торговой недвижимости Курска

В 2015 году Курск будет лидировать среди региональных городов России по объему ввода качественной торговой недвижимости. На территории города планируется ввести в эксплуатацию два ТЦ общей GBA площадью в 370 тыс. кв. метров. Ни один региональный российский центр не может похвастаться вводом сразу двух крупных ТЦ, ровно, как и столь большой площадью торговых площадей.

фото

Для россиян, в общем, и курян в частности паводок перестает быть просто стихийным бедствием

Благодаря инициативе надзорных органов это природное явление становится причиной различного рода административных инициатив способных повлиять на рынки недвижимости. В текущем году МЧС анонсировало проверку законности размещения объектов недвижимости в зоне потенциального подтопления. Правильное размещение таковой ровно, как и сооружение необходимых гидротехнических сооружений позволит уберечь ваше имущество от подтопления водой.

фото

Жилая недвижимость Курска, стоит ли ожидать падения цен

Строительная отрасль Курской области находится на подъёме. Подведены итоги 2013 года. За прошлый год в области ввели в строй 494,2 тыс.кв.м. жилья – 6,6 тысяч квартир, из них 124,2 тыс.кв.м. построено в сельской местности. Эти показатели превысили достижения 2012 года на 16% и стали новым рекордом области за всю историю её существования. Но власти области на достигнутых показателях останавливаться не планируют. Сергей Дюмин – заместитель губернатора Курской области сообщил, что по их расчётам в 2014 год строители смогут ввести в эксплуатацию не менее 500 тысяч квадратных метров, из них от 40% до 50% будет относиться к сегменту малоэтажного строительства.

Рынок жилой недвижимости Курска - наиболее перспективный для инвестиций в Центральном Черноземье России

Cтроящееся жилье является наиболее эффективным инвестиционным инструментом, так как увеличение стоимости квартир во время всего цикла строительства дома составляет 15-25% от конечной стоимости, что в совокупности с общим приростом цен за последний год могло принести курским инвесторам до 40% прибыли.

фото

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

фото

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

фото

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Два пути снизить налоговые обременения на коммерческую недвижимость

Налоговая реформа коснулась недвижимого имущества не только граждан, но и организаций. Согласно статье 378.2 Налогового кодекса (НК РФ), ряд объектов, включая торговые и деловые центры, с 2014 года облагаются исходя из их кадастровой стоимости. В результате, по подсчётам экспертов РБК, всего за год отчисления со столичной коммерческой недвижимости выросли сразу в шесть с лишним раз.

фото

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды

Какой размер государственной пошлины подлежит уплате в случае одновременного представления на государственную регистрацию договора аренды, заключенного на срок более 1 года и дополнительного соглашения к данному договору?

О государственной регистрации договора аренды земельного участка

Необходима ли государственная регистрация договора аренды земельного участка в случае, если первоначальный договор заключен на срок на 11 месяцев и имеется дополнительное соглашение к договору об изменении срока аренды? Какой размер государственной пошлины подлежит уплате, если фактически заключено 2 договора аренды (основной и дополнительный)?

При запрете хостелов о россиянах позаботились за счет их самих

В России возможно 20 октября* будет окончательно запрещена работа хостелов в прежнем формате. Т.е. владельцы мини-гостиниц больше не смогут использовать в бизнес целях жилые помещения - реконструированные квартиры. Таковые сначала необходимо будет перевести в нежилой фонд и лишь, потом с соблюдением целого ряда требований сдавать постояльцам. Законодательная инициатива властей вызвана заботой как о жильцах самих хостелов, так и о владельцах квартир расположенных рядом с ними. Приведение хостелов в соответствие с новым законом потребует от их владельцев значительных средств. Расходовать которые они конечно не хотят. Практически не обсуждается на данном фоне возрастающая налоговая нагрузка на хостелы. Всмотримся пристальнее в складывающуюся ситуацию.

Нотариус Комаров Алексей "Покупка коммерческой недвижимости: как избежать рисков?"

Процесс приобретения коммерческой недвижимости имеет свои особенности: зная о них, можно застраховать себя практически от всех рисков, связанных с покупкой таких объектов. Как грамотно оформить договор, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем? На эти вопросы отвечает нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Комаров.

фото

В регионах России по степени развития складской недвижимости лидируют Екатеринбург, Новосибирск и Самара

По итогам первого полугодия 2014 года в Новосибирске насчитывалось 610 тыс. кв. метров складов. Екатеринбург и Самара характеризовались аналогичными значениями в размере 559 и 330 тыс. кв. метров. Не смотря на столь большой объем предложения данные города характеризуются сравнительно не большой долей вакантных площадей.

фото

Согласование границ – подписывать ли Акт?

Оформление земельных участков – процесс, имеющий значительные юридические последствия для любого правообладателя земельного участка. Одним из важных элементов является оформление Акта согласования местоположения границ, которое проводится в ходе работ по межеванию.

Объявление 529151

Офис, 147 м2

5 и более комн., класс B

ЮАО, Даниловский район, Павелецкий 2-й проезд

21 900 000 руб.