Сможете ли вы войти в число избранных владельцев апарт-отелей в Курске?
От прибыли голова не болит
Наиболее часто жилую недвижимость Курска переделывают под апарт-отели. Из 61 объекта гостеприимства в городе 32 являются апарт-отелями. Реже всего для гостиниц используют частные коттеджи. В городе всего два официально работающих гостевых дома. Еще на базе жилья создано 5 хостелов. Суммарно в жилом фонде располагается 39 из 61 гостиниц Курска.
Детально структура предложения на рынке гостиничной недвижимости города представлена на данном изображении.
Популярность апарт-отелей у малого бизнеса не случайна.
Именно этот тип недвижимости позволяет получить наибольшую прибыль при всех равнозначных условиях. Так стартовая цена ночевки в данных мини-гостиницах составляет 2 тыс. руб. в сутки. Для сравнения средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Курскеравнялась в ноябре 6052 руб. в месяц*. В среднем номер в апарт-отеле загружен третью часть месяца, что позволяет заработать за 30 дней от20 тыс. руб. Это более чем в три раза больше чем при сдаче стандартной однокомнатной квартиры соизмеримой по площади со средней площадью номера в апарт-отеле.
Для сравнения наименьшую прибыль генерируют гостевые дома.
При стартовой цене от 1200 руб. в сутки их средняя загруженность не превышает 7 дней в месяц. Что при минимальной цене позволяет отбить лишь 8400 тыс. руб. за 30 дней**. К тому же гостевые дома характеризуются наибольшей среди всех мини-отелей площадью в размере 80-100 кв.м., что существенно увеличивает их эксплуатационные расходы. А это в свою очередь понижает итоговую прибыль. Вместе с тем эксплуатация гостевых домов все-таки оказывается выгоднее сдачи частного дома в длительную аренду. Средняя стоимость аренды качественно индивидуального дома в Курске составляет 7000 тыс. руб. в месяц.
В свою очередь хостелы демонстрируют среднюю заполняемость в размере 8 дней в месяц при стартовой цене от 300 руб. за койко-место.
Каждое из них при такой цене позволяет заработать не менее 2400 руб. в месяц. Среднее количество коек в одной комнате составляет в хостеле 6 единиц. Что позволяет за месяц каждой комнате заработать от 14400 руб. Говоря о хостелах, стоит упомянуть законодательные изменения в данной сфере. В стране принят закон об эксплуатации хостелов. Таковой существенно усложнил создание и использование данных отелей, что оказало нисходящее давление на их инвестиционную привлекательность. В ближайшие годы новое законодательство будет сдерживать развитие данного сегмента недвижимости.
Говоря обо всех трех типах недвижимости, стоит отметить, что речь идет о начальном уровне дохода на основании стартовой стоимости услуг. С учетом различных дополнительных услуг: питания, сауны, трансфера и т.д. владельцы мини-отелей получают большую прибыль, чем указывается в подсчетах. Т.е. эксплуатация аппарт-отелей, хостелов и гостевых домов фактически дает еще большую прибыль, чем сдача в аренду частных домов и квартир.
Цена создания
Стоимость организации подобного бизнеса просчитать крайне сложно. Однако в целом можно утверждать, что до законодательных изменений создание хостелов характеризовалось наименьшей себестоимостью. Так как будучи самыми дешевыми объектами размещения, они предполагали менее затратный ремонт, самую дешевую мебель и т.д. Апарт-отели характеризовались средней ценой создания. В них, как правило, делается качественный ремонт, размещается не дешевая мебель и бытовая техника. Однако за счет небольшой площади себестоимость создания номера аппарт-отеля значительно меньше, чем ввод в эксплуатацию гостевого дома представляющего собой отдельно стоящий коттедж.
В целом же создание номера в хостеле обходится в 1,4 млн. руб. Один номер апарт-отеля можно организовать в среднем за 2 млн. руб.Качественный гостевой дом "потянет"8 млн. руб. и выше. Во всех случаях цена указана со стоимостью самой недвижимости, ремонта и меблировки. При этом данные цены не включают так называемые побочные расходы в виде взяток проверяющим органам и т.д.
Перспективы
Хостелы рассчитаны на постояльцев малого достатка. Апарт-отели и гостевые дома ориентированы на клиентов средней руки. Если хостелы фактически не испытываю конкуренции со стороны традиционных гостиниц, то апарт-отели и гостевые дома находятся в постоянной борьбе с дюжиной отелей не прошедших сертификацию. Уже сейчас цена в этих гостиницах начинается от 1400 руб. в сутки.
Как минимум 4 не сертифицированных гостиницы предоставляют своим постояльцам возможность более дешевого или сопоставимого по цене с апарт-отелями пребывания.
Справедливости ради стоит отметить, что оставшаяся часть крупногабаритных отелей характеризуется более высокой ценой проживания достигающей 5500 руб. в сутки. Т.е. не смотря на то, что ряд гостиниц могут оттянуть на себя клиентов апарт-отелей и гостевых домов,основная часть отелей все-таки не конкурентоспособны с объектами размещения малого и среднего бизнеса. Это позволяет говорить о серьезных перспективах развития этого бизнеса в Курске.
С учетом того, что хостелы находятся под законодательными ограничениями, а гостевые дома очень затратны и малорентабельны апарт-отели продолжат оставаться лучшей возможностью для вложения средств на рынке гостиничной недвижимости Курска.
Итоги
Как видим Курск, предоставляет отличные альтернативные инвестиции в гостиничную недвижимость. При правильном подходе таковая принесет малому и среднему бизнесу больший доход чем излюбленное всеми арендное жилье. Вместе с тем успех в данной сфере во многом зависит от "связей" и умения "решать" бюрократические вопросы. Это сильно ограничивает круг потенциальных инвесторов. Однако, эта же причина гарантирует отсутствие переизбытка предложения на рынке, что дополнительно увеличивает его инвестиционную привлекательность. "Смогу ли я войти в число избранных владельцев апарт-отелей в Курске?", - задайте себе этот откровенный вопрос сами.
* Стоимость аренды однокомнатных квартир в Курске
** Без учета еды, напитков и прочего сервиса
