Из арендаторов — в собственники: как бизнесу выкупить имущество у государства.
- Реально ли, являясь субъектом малого или среднего предпринимательства, стать собственником объектов, арендованных у властей?
- Как грамотно воспользоваться привилегиями МСП?
- И что делать, если вы арендовали объект культурного наследия?
На эти вопросы ведущему канала, управляющему партнеру компании «Митсан Консалтинг» Дмитрию Желнину отвечал управляющий партнер, соучредитель компании «Юридическая фирма «Экстра юс», руководитель практики по недвижимости и корпоративному управлению Дмитрий Егоров.
Насколько популярна приватизация государственного имущества в бизнес-среде?
Дмитрий Егоров ссылается на статистику Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга — по состоянию на 2022 год город продал более 5 тысяч объектов по 159-ФЗ. Общая сумма таких сделок — приблизительно 55 миллиардов рублей. По данным КИО, сегодня в Северной столице остаётся чуть более 1000 объектов, арендуемых МСП, которые можно будет выкупить.
“— Думаю, цифра в 1000 объектов существенно занижена, — говорит он. — Есть большое количество «неучтёнки», так что в реальности таких вариантов — тысяч пять. Это очень интересная тема: ведь есть возможность выкупить целевым образом. Но, когда всё проводится через торги, не может быть 100%-ной уверенности в том, что выиграете именно вы. ”
Что нужно, чтобы выкупить арендованные объекты?
У представителей МСП есть определённые преференции, закреплённые в 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности». Важно лишь грамотно ими воспользоваться.
Больше всего, поясняет юрист, клиентов интересуют три вопроса: подлежит ли имущество выкупу; обжалование отказа; оспаривание завышенной цены.
“— Право аренды сейчас не продается, КИО не даёт на это согласие, — уточняет Дмитрий Егоров. — Поэтому обычно покупается юрлицо, на котором есть договор аренды. Но важно знать: имущество выкупное или не выкупное? Мы полностью проверяем предстоящую сделку на предмет возможности выкупа. Это первая категория обращений.”
Второй вопрос — отказ в выкупе и его обжалование.
Третий, самый распространенный — оспаривание завышенной цены. У нас нет ни одного проигранного суда по этой части, подчёркивает Дмитрий. Объясняется это просто: большим опытом команды и лично Егорова, много лет работавшего в Комитете по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
Когда-то он участвовал в зарождении приватизационного законодательства в Санкт-Петербурге. Представлял интересы города в составе совета директоров нескольких десятков компаний. Егоров — соавтор многих нормативно-правовых актов, касающихся приватизации. Вот почему к его советам стоит прислушаться.
“Обращайтесь к юристам до того, как вы начали процедуру выкупа. Иначе рискуете получить огромный ценник. Или вообще отказ — например, из-за пени за просрочку арендного платежа даже на один день.
Дмитрий рассказывает: когда к нему обращаются клиенты, им обязательно рассчитывают все возможные варианты развития событий. Люди сами оценивают, насколько им это выгодно — или нет.
“Обязательно делайте предварительную оценку объекта. Роль играет всё: этаж, выход во двор/на улицу, высота потолков. Здесь очень важна глубина проработки вопроса.
У Санкт-Петербурга особая специфика.
Город — сплошной памятник. Это ценно, красиво, жители относятся к своему наследию очень трепетно. Но многих предпринимателей откровенно смущает стремление чиновников обнести весь город красной лентой и поставить табличку «Руками не трогать». Потому что это касается вопроса приватизации.
В 2018 году Верховный суд РФ запретил целевую приватизацию памятников. Точнее, оставил шанс бизнесменам стать собственниками, но ограничил желающих общим законом 178-ФЗ, предусматривающим проведение только по итогам конкурсов, в составе имущественного комплекса акционируемого предприятия или через внесение объектов в уставный капитал компании.
“— С 2019 года у нас памятниками не торгуют, — говорит Дмитрий Егоров. — Но, принимая во внимание специфику Северной столицы, представители бизнес-сообщества обратились в наше Законодательное собрание с инициативой о внесении в действующее законодательство изменений, разрешающих продавать памятники именно в рамках 159-ФЗ. То есть, именно субъектам малого и среднего предпринимательства, которые были арендаторами этого имущества. ”
В первом чтении поправки были приняты. Но дальше процесс застопорился. В январе этого года дело вроде сдвинулось с мертвой точки — был назначен ответственный комитет Государственной думы за его дальнейшее прохождение. И снова наступила тишина.
Прошло уже больше месяца. Предпринимательское сообщество Санкт-Петербурга с нетерпением ждет, как будут развиваться события. Здания, как и прежде, сдаются в аренду, но субъекты МСП не могут их приватизировать.
“Задумываясь о выкупе, заранее обращайтесь к профильным юристам. Они полностью проработают вопрос выкупа, просчитают вашу экономику. Если решите действовать самостоятельно, вам либо откажут, либо в итоге вы получите ценник, которому совершенно не обрадуетесь.
Аренда с преимущественными правами выкупа, выкуп с рассрочкой или без, условия, которые должен выполнить арендатор — сложных моментов очень много. Без специальных знаний здесь не обойтись, как и не раскрыть всех нюансов в рамках одной дискуссии.
Собрались стать собственником арендуемого помещения?
Значит, не откладывайте обращение к юристам. И, конечно, смотрите «Диалоги о недвижимости» — мы постоянно держим руку на пульсе событий. А заодно заглядывайте в блог «Митсан Консалтинг», где всегда много интересного.
За помощь в подготовке программы мы благодарим наших традиционных партнёров: «Агентство строительных новостей», официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум «ProNovostroy»; деловой журнал «Точка опоры».
