Покупка земельного участка: оцениваем риски
Как правильно купить землю: мнение профи
Собираясь приобрести участок в собственность, многие вообще руководствуются принципом Мартена «Покупайте землю, её больше не производят». Как правильно купить землю?
Выбиpaйте иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, как гocyдapcтвeнныe, так и чacтныe, относятся к oпpeдeлённoй кaтeгopии, yкaзaнной в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. Купить всегда можно — но вот удастся ли потом продать?
К Антону Ревякину часто обращаются владельцы участков,которые, получив на земельную собственность пачку налоговых и штрафных квитанций, не знают, что делать со своим приобретением.
— Земля — хорошее вложение, но надо понимать, зачем оно вам, — подчёркивает он.
Какие проблемы чаще всего возникают при покупке участка? Любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определёнными рисками. Лучший способ избежать их — юридическое сопровождение. Квалифицированный юрист проверит сделку на чистоту, собрав всю необходимую информацию.
Если вы решили заняться этим самостоятельно, придётся перепроверить внушительный массив важной информации.
Категорию земельного участка важно знать сразу, ведь вы приобретаете землю под конкретные нужды.Чтобы установить подлинность предъявленного вам кадастрового паспорта, зайдите на сайт Росреестра и закажите бесплатную выписку. Указав кадастровый номер либо точный адрес участка. Из выписки узнаете категорию земли, конфигурацию участка, вид разрешённого использования (ВРИ). Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хозяйственная деятельность населения. Убедитесь, что ваш участок не входит в такие зоны.
Местоположение. «В отличие от европейцев, мы не можем купить участок дистанционно. Нужно обязательно ехать на место покупки и смотреть, что это такое. Даже если все документы лежат перед тобой», — замечает Антон Ревякин.
Личный визит может дать несоизмеримо больше, чем информация, полученная дистанционно. Зайдите в местную администрацию, узнайте, есть ли на потенциально вашей земле какие-либо ограничения или обременения. Пообщайтесь с соседями, посмотрите в реальности, как обстоят дела с границами участка. По словам Ревякина, законодательство запрещает продажу участков без определённых границ, но…
— Казусы всё же случаются, — говорит адвокат. — Знаю случай, когда земельный участок находился на границе Ленинградской области и Санкт-Петербурга. Чтобы перевести участок из Ленобласти в Санкт-Петербург, ушло 2,5 года.
Прежде чем оформлять договор купли-продажи, в идеале провести осмотр с участием специалистов. К примеру, те, кто намерен строить дом, должны убедиться в том, что на участке близко к поверхности нет подземных источников, т.е. сделать выемку грунта. И вообще нелишне оценить на месте, какие там есть химические производства, ЛЭПы, ж/д пути, автотрассы и т.д. Ведь режим использования земель, попадающих в эти зоны, может диктовать вам не очень интересные условия, вплоть до запрета на размещение каких-либо других зданий, объектов, сооружений любого назначения.
Наличие обременений и сервитутов можно уточнить и в местных органах власти, и в Росреестре, заказав там полноценную выписку. В документе будет содержаться расширенная информация об участке и его владельце. Здесь уже придётся заплатить, но это того стоит: сэкономив, вы рискуете купить не только сотки земли, но и долги по коммунальным выплатам, ограничение прав пользования и прочие неприятные сюрпризы.
Достоверность информации, представленной в документах — это, конечно, забота продавца. Но вы как покупатель должны знать, что с 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН, которая, кстати, действует только 30 дней с даты выдачи. Дополнительно запросите правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.); технический паспорт; технический и кадастровый план.
Самозахват: как раскусить фокусы КИО
На частных земельных участках нередко практикуется самозахват чужой территории. Особенно грешат этим в СНТ: захватываются мелиоративные каналы, сточные ямы, часть дороги. По словам Дмитрия Желнина, в Петербурге практика такова, что могут и оштрафовать за самовольный захват земельного участка по КоАПу. Но сумма штрафа будет незначительной. Зато крупную сумму вам выставит Комитет имущественных отношений (КИО), вчинив иск о неосновательном обогащении за пользование без оформления чужой землёй.
— Могу поделиться лайфхаком, — говорит Антон Ревякин. — Конечно, вам могут предъявить все мыслимые способы использования, от ИЖС до промышленного. Важно знать: вам достаточно доказать фактическое использование для основного участка. Тогда сумма будет существенно снижена.
— В практике «Митсан Консалтинг» был такой кейс. Обратился гражданин, получивший требование от КИО. Если я правильно помню, ему выставили на 400 тысяч рублей неосновательного обогащения. Нам удалось снизить сумму штрафа до 7 тысяч рублей.
— С точки зрения закона вы взяли чужое имущество, — возражает Антон Ревякин. — Они не знают, как вы его используете. Вы ничего не оформляли. У вас есть любая возможность его использования. Поэтому вам выставляют максимальный штраф.
— Тут уж извини: КИО, выявляя факт самозахвата, выезжает на объект. Оно понимает, для чего ты используешь основной земельный участок. Если у тебя основной земельный участок 12 соток, и ты случайно сотку прихватил, перенося забор, то вряд ли ты эту сотку будешь использовать для размещения торгового центра. Понятное дело, ты эту сотку тоже будешь использовать для ИЖС и эксплуатации земли в целях обеспечения этого ИЖСа, а не для коммерции. КИО это знает. Так что вполне возможно вставлять в формулу расчёта нужный коэффициент. Но вернёмся к теме разговора.
Итак, вы получили выписку, проверили юридическую чистоту земельного участка, наличие прав, ограничений, обременений, вместе со специалистами проверили границы.
Что ещё необходимо сделать? Изучить градостроительные правила, ПЗЗ, которые распространяются на данный земельный участок. Хорошим примером для многих муниципальных образований является Санкт-Петербург, где создана региональная геоинформационная система (РГИС), дающая максимум информации. В отличие от других городов, где, чтобы определить. в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок, придётся постараться. «Вам понадобится микроскоп, — замечает Желнин, — потому что чаще всего границы территориальных зон выкладываются в виде картинки на сайт муниципального образования, которую, как вы её не увеличивайте, всё равно ничего не поймёте. Где находится ваш земельный участок, приходится выяснять методом научного тыка. Вы уверены, что ваш участок находится в зоне ИЖС, а при детальном рассмотрении может выясниться, что там «сельхозка».
ПЗЗ и генплан: во избежание сюрпризов
— Я бы ещё одну вещь сказал, которая важна с точки зрения ПЗЗ, — говорит Антон Ревякин. — Нужно смотреть, насколько часто ПЗЗ меняются. Это хорошо видно. Если меняются часто, это свидетельствует о нестабильном землепользовании.
По возможности, нужно посмотреть генплан, но для этого придётся обратиться к специалистам. Это избавит вас в дальнейшем от неприятных сюрпризов. Допустим, у вас квартира за 40 миллионов на Крестовском острове. Вы её купили с прекрасным видом на реку. А потом рядом вырастает «Газпром-Арена», куда периодически ходят посмотреть футбол 70 тысяч человек. Права на вид у нас не существует. При покупке вы заплатили 40 миллионов, но потом ваша недвижимость стала стоить гораздо дешевле.
Конечно, все слушатели не побегут искать генплан, но при хорошей, дорогой сделке я бы посмотрел. Особенно, если это касается всё-таки права на вид, которое в законе никак не прописано.
…. Главная рекомендация: если вы в чём-то сомневаетесь, если есть хоть толика сомнения в юридической, землеустроительной, градостроительной чистоте приобретаемого земельного участка, обратитесь к профессионалам. Попросите провести градостроительный и землеустроительный анализ, который выявит все возможные риски. К сожалению, клиенты часто приходят к юристам тогда, когда сделка уже состоялась. А ведь гораздо проще предупредить конфликт, чем разбирать его последствия.
Покупка земельного участка — серьёзный шаг. Чтобы не ошибиться, обязательно советуйтесь с профессионалами. Канал «Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости» ещё не раз вернётся к этой актуальной и многогранной теме. За помощь в подготовке программы мы благодарим наших традиционных партнёров: «Агентство строительных новостей», официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум «ProNovostroy»; деловой журнал «Точка опоры»; Большой сервер недвижимости BSN.ru.
