Доходы низкие или квартиры дорогие. Дилемма, с которой сталкиваются москвичи
Не так давно журнал Metrinfo.ru проводил исследование народного мнения, итоги которого были опубликованы под заголовком «Не жилье дорогое, а зарплаты маленькие». Отвечая на предложенные вопросы, респонденты не преминули заметить, что жилье остается недоступным для рядового жителя столицы. Но дорого жилье не само по себе, а по сравнению со средними московскими зарплатами, которые неоправданно низки: «у нас в стране социальное неравенство, люди порой и за всю жизнь не смогут заработать на квартиру, с их зарплатами»; «не те зарплаты у людей, хотя для Москвы адекватная цена»; «дорого по сравнению с зарплатами»; «у нас не тот уровень жизни».
К такому повороту менталитета немалую долю усилий приложили и сами участники рынка – строительные, девелоперские, риэлторские компании, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Их пиарщики годами объясняли людям, что сложившийся уровень цен обусловлен спросом и предложением, как и положено в цивилизованной экономике. А отдельные возгласы аналитиков о перегретости рынка дружно объявляли паникерством.
И кризис не сильно заставил людей задуматься. Не прошло и полгода-года, как появились первые признаки оздоровления рынка, а уже вовсю рога трубят о грядущем повышении цен, о дефиците предложения, о спадах объемов строительства… Лукавство все это.
Действительно, на большинстве стабильных, развитых рынков недвижимости средний уровень ежемесячного дохода человека соответствует цене квадратного метра среднего типа жилья. В Москве, да и в других городах России такого нет, хотя в статье про справедливый уровень цен на квартиры в Москве и некоторых других (см. «Дефицита квартир нет, есть недостаток доступного жилья») портал www.irn.ru отмечал, что завышенная стоимость новостроек повышенной комфортности во многом поддерживается за счет дефицита дешевого типового предложения.
Но 20 лет назад, когда сделки с жильем только начинались, цены в $500-1000 за квадратный метр тоже большинству людей казались завышенными. Хотя теперь они кажутся смешными и вполне доступными. Сейчас общественное мнение склоняется к тому, что квартиры будут доступны при уровне зарплат в $2500-3500 в месяц. Но никто не задается двумя важными вопросами: откуда такие средние зарплаты возьмутся, и как поведут себя цены, когда на рынок выйдет сразу много потенциальных покупателей с такими бюджетами.
Нельзя сказать, что в Нью-Йорке уровень зарплат ниже, чем в Москве. Но средняя стоимость квадратного метра там – $2475 (примерно 75 000 руб.), что почти в полтора раза ниже, чем в российской столице. Сиэтл – весьма крупный город с хорошо развитой экономикой, но там цены держатся на уровне $1870 за метр. Что уж говорить про курортный Майями – всего $1342 за метр. Понятно, что за эти деньги не приобрести виллу на первой линии побережья, но и в Москве средняя стоимость жилья считается без учета пентхаусов.
Или взять самую мощную экономику Европы – Германию. Согласно данным германского журнала D-Realty News, сегодня самый дорогой квадратный метр жилья в Германии находится в Гамбурге - средняя цена около 2,9-3,1 тыс. евро. Далее следуют по мере убывания стоимости: Дюссельдорф (2,3-2,6 тыс.евро), Мюнхен (2,2- 2,6 тыс.), Берлин (1,9-2,1 тыс.евро). Не будем трогать страдающие от кризиса Грецию, Испанию и иже с ними, но во вполне благополучной Вене средняя цена – 3450 евро, относительно стабильной Праге – 3050 евро.
Поэтому напрашивается вывод, что рынок жилья в Москве, хотя и развивается по вполне рыночным законам, остается очень сильно разогрет, по крайней мере, в соотношении цена/качество. Получается, что москвичи готовы переплачивать за товар, менее качественный, чем в других странах, одновременно жалуясь на его дороговизну и объявляя низкие зарплаты причиной его недоступности.
Но так ли это? Наверное, не совсем. Портал www.irn.ru неоднократно писал о завышенной стоимости жилья в Москве. Среди ее причин нужно рассматривать и административные барьеры при застройке (см. «Прежняя рентабельность без повышения цен») и психологическую неготовность продавцов снижать цены («Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорого жилья»).
С другой стороны, нужно понять, что высокие зарплаты не возьмутся из воздуха, пока производительность труда в России не повысится, пока макроэкономические процессы не перестанут зависеть только от мировых цен на нефть, отмечают в аналитическом центре www.irn.ru. И наконец, пока люди не будут сами задаваться вопросом: а что я могу сделать, придумать, какой бизнес создать, чтобы больше зарабатывать.
