Насколько сократились объемы нового строительства в Москве и Подмосковье?
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за актуальными тенденциями на рынке новостроек Москвы и Подмосковья в рамках мониторинга различных сегментов многоквартирного жилья. Так, по результатам маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», сегодня отмечается уменьшение количества объектов, выставленных на продажу в Москве за пределами ТТК и Подмосковье, примерно на 3% по сравнению с показателем 1 квартала 2009 года. Наиболее заметное снижение этого показателя характерно для Москвы от ТТК до МКАД – на 11%. Как указывали специалисты www.irn.ru в статье «Насколько сократились объемы предложения жилья во 2 квартале 2009 года?», причиной отрицательной динамики стало преобладание числа ушедших с рынка объектов над количеством новых домов.
При этом среди оставшихся в продаже новостроек растет объем готового жилья. Если в предыдущие годы (2006-2007 гг.) доля сданных объектов в рассматриваемых сегментах составляла около 30% рынка, то в результате кризисной ситуации прошлого года данный показатель увеличился до 40%. Во-первых, с осени 2008 года резко упала покупательская активность во всех сегментах недвижимости Москвы и Подмосковья из-за снижения реальных доходов населения. Это привело к невысокому темпу продажи квартир, а значит, и к увеличению сроков реализации объектов. В результате, в отличие от прошлых лет, многие новостройки Москвы и Подмосковья остались на рынке и после сдачи ГК. Во-вторых, заметно снизилось количество домов на ранних стадиях строительства, поскольку именно такие объекты наименее востребованы покупателями в ситуации экономической нестабильности.
Однако для разных сегментов рынка новостроек Московского региона характерна различная динамика, в зависимости от специфики развития каждого из них в предыдущие периоды. Так, по результатам маркетинговых исследований, в Москве от ТТК до МКАД доля готовых и сданных ГК новостроек, предлагавшихся на продажу, в 2006-2007 гг. была на уровне 38%. Но после ухудшения ситуации на рынке осенью 2008 года данный показатель начал увеличиваться: сначала до 43% в 1 квартале 2009 года, а еще через 3 месяца – до 51%. Таким образом, сегодня можно констатировать тот факт, что каждая вторая реализуемая новостройка в Москве уже прошла гос.комиссию.
Стоит отметить, что это является максимальным показателем по сравнению с другими рассматриваемыми сегментами. По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», основная причина заключается в том, что в последние несколько лет в Москве преобладающая доля нового строительства приходилась на дорогое жилье бизнес- и премиум-класса. В условиях кризиса такую недвижимость реализовать гораздо сложнее, чем эконом-класс, практически не представленный на рынке жилья, предназначенного на продажу, в Москве от ТТК до МКАД. Поэтому из-за увеличения сроков экспозиции новостроек, как было указано выше, доля сданных объектов значительно выросла.
На фоне этого в сегменте Москвы за МКАД и ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД) основная доля новостроек относится к экономичному жилью, которое из-за своей ценовой доступности имеет бОльший покупательский спрос. То есть время экспозиции объектов здесь заметно ниже, чем в столице в пределах МКАД, а значит, меньше объем рынка готового жилья: в первом полугодии 2009 года доля сданных домов находится на уровне 35-40%. Хотя общая тенденция рынка к увеличению количества построенных объектов (как следствие кризисной ситуации) сохраняется и в районах Москвы за МКАД, а также городах-сателлитах. Отметим, что, по данным www.irn.ru, в 2006-2007 гг. доля рынка таких новостроек была заметно ниже и составляла здесь около 25-30%.
Наиболее интересная динамика показателя объемов готового жилья, представленного на продажу, за прошедшие периоды отмечается в среднем Подмосковье (5-30 км от МКАД). Как известно, наиболее активное развитие рынка здесь началось с 2005 года. Во многом это стало следствием принятого 214 ФЗ, что негативно сказалось на объемах строительства в Москве и привело к резкому росту цен на квартиры в Москве. В результате основной вектор спроса сместился в сторону Подмосковья, для которого характерна меньшая стоимость жилья. Но поскольку в ближнем Подмосковье и районах Москвы за МКАД уже тогда количество свободных площадок под застройку было ограничено, а конкуренция среди застройщиков была очень высокой, многие компании обратили внимание на города средней удаленности.
В результате, уже через год (в конце 2006 года) на рынке нового жилья в среднем Подмосковье наблюдались 2 тенденции. Во-первых, резко выросло число продаваемых новостроек (222 объекта против 170 домов в 4 квартале 2005 года), следовательно, возросла доля строящегося жилья. А во-вторых, высокая потребительская активность (связанная, главным образом, с ограниченным объемом предложения квартир в Москве в этот период) привела к увеличению темпов продаж новостроек в среднем Подмосковье и уходу с рынка в первую очередь готовых объектов. В результате, доля сданного жилья, выставленного на продажу в Подмосковье средней удаленности, в конце 2006 года составила 22% (минимальное значение в сравнении с другими рассмотренными сегментами).
Однако, как было отмечено в статье «Что будет с рынком новостроек Москвы и Подмосковья?», в 2007 году рынок находился в состоянии стагнации, спрос на недвижимость был невысоким. Многие объекты, строительство которых было заложено в предыдущие периоды активного развития рынка в среднем Подмосковье, в течение 2007 года прошли гос.комиссию, но распроданы не были. В результате, доля готовых домов в среднем Подмосковье выросла тогда примерно до 41%.
По итогам 2008 года этот показатель несколько снизился, составив около 38%. С одной стороны, на это повлияла высокая покупательская активность в первой половине года, с другой стороны, незначительное снижение показателя связано с выходом на рынок большого количества новых строящихся объектов. Как показывают данные исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», отрицательная динамика сохраняется и по настоящий момент. В среднем Подмосковье так же, как и в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье, по итогам 2 квартала 2009 года доля готовых объектов продолжает сокращаться (до 35%). Причина: бОльшая доступность жилья по сравнению с Москвой вследствие заметной разницы в ценах.
Таким образом, по данным www.irn.ru, только в сегменте Москвы от ТТК до МКАД в первом полугодии 2009 года отмечается увеличение доли сданного жилья. В то время как на рынке новостроек в Москве за МКАД и Подмосковье до 30 км от МКАД число готовых объектов снизилось примерно на 3-4% по итогам 2 квартала 2009 года. Сроки реализации новостроек здесь заметно ниже, чем в столице, за счет более доступного по цене предложения. Однако, как показывают маркетинговые исследования, в течение следующего года (то есть до 2 квартала 2010 года) в рассматриваемых сегментах будет сдано примерно 85-93% домов. При этом количество новых объектов на стадии подготовительных к строительству работ, предлагающихся на продажу, в истекшем квартале крайне мало: порядка 1,5%-3% в зависимости от сегмента против 5%-15% в предыдущие годы (т.е. меньше в 3-5 раз). Это позволяет сделать вывод, что число сданных новостроек, оставшихся в продаже, в дальнейшем будет расти как в Москве, так и в подмосковных городах разной удаленности.
Более подробную информацию о тенденциях отдельных сегментов рынка новостроек Московского региона, а также прогноз их развития на ближайшие годы, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуальных маркетинговых исследований и консалтинга.
