Подмосковье дешевеет в ответ на настойчивость и смекалку
Разумеется, что бы найти подобное жилье необходимо знать, где и как искать, что само по себе военной тайной не является, но особо сильно и не афишируется. Последнее обуславливается тем, что дешевые объекты традиционно приносят меньшую прибыль чем дорогие, а следовательно профессиональные участники рынка больше заинтересованы в стоимости сделки чем решению проблем небогатых покупателей.
Как видим в данном частном случае интересы небогатых покупателей и большинства профессиональных участников рынка расходятся. Поэтому первое, что можно сделать, так это посоветовать искать жилье самостоятельно. Причем делать это лучше на вторичном рынке, демонстрирующем не только более низкий уровень цен, но высокие требования к безопасности заключаемой сделки. Безопасность последней потребует присутствие квалифицированного юриста или риэлтора. Не побоявшиеся рискнуть могут обнаружить в Шатуре однокомнатные квартиры на первом этаже домов по цене от 400 тыс. рублей. Об этом сообщает Левина Наталья Львовна, управляющая Таганского отделения (№1) компании Хирш. Маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова говорит о комнатах за 500 тыс. рублей в Воскресенске или Орехово-Зуевском районе. «В городе Рошаль однокомнатную квартиру можно прикупить за 790 тыс. рублей», - подсказывает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж. При этом в Воскресенске и Серпухове однокомнатные квартиры видятся специалисту по цене от 1.25 и 1.4 млн. рублей.
Вместе с тем подыскивая недорогое жилье лучше остановить свой выбор на комнатах или квартирах, а не на частных домостроениях. Последние намного быстрее разрушаются и намного медленнее продаются. В свою очередь квартиры лучше покупать в старых панельных или кирпичных домах. Именно такое жилье по факту восстановления рынка можно будет легко перепродать. По крайней мере, так считает Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».
Между тем наименьший уровень цен гарантируют старые 2-3-этажные кирпичные, блочные и деревянные дома с минимальными удобствами (горячей воды нет, может даже не быть ванной), без ремонта. Чуть дороже стоят полноценные однокомнатные в панельных пятиэтажках.
Стоит отметить, что вторичный рынок гарантирует абсолютный минимум цен. Однако это действительно лишь тогда когда речь идет о изношенных многоквартирных домах и малогабаритных квартирах, которые сейчас уже не строят. Если же речь идет о сравнительно новых многоэтажках с крупногабаритными квартирами, то первичный рынок может дать фору вторичному. Это стоит учитывать, подчитывая имеющиеся средства. Так минимальная стоимость новых квартир начинается в Подмосковье от 2 690 000 млн. рублей. Причем в данном случае речь идет о двухкомнатной квартире(67,2 кв.м) в 10-этажном кирпично-монолитном доме в центре Электрогорска. Об этом сообщает руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева. При этом она же сообщает о двухкомнатных (103,3 кв.м.) с оформленным правом собственности по цене в 2 845 364 млн. руб. Еще дешевле вам обойдется приобретение нового жилья в строящемся доме. По информации Ольги Гусевой сэкономить в данном случае удастся до 30% от стоимости жилья.
«К тому же, качество новостроек выше, чем старого жилого фонда, площади больше, планировки комфортней, используются более прогрессивные технологии строительства. Самые низкие цены встречаются при продаже новостроек на начальном этапе реализации»,- детализирует эксперт.
При этом Ольга Гусева отмечает, что приобретать новостройку лучше молодым людям или людям среднего возраста. Для таких покупателей первостепенное значение имеет удаленность от места работы, наличие хорошей детской и образовательной инфраструктуры, при этом квартирный вопрос не стоит остро и есть возможность подождать.
Как видим, покупка квартиры в строящемся доме может быть вполне сопоставима по цене с приобретением крупногабаритного жилья в хрущевке. Вместе с тем в период кризиса подобный подход к заключению сделок может оказаться не вполне безопасным, вследствие финансовых проблем застройщиков. Так «НДВ-Недвижимость» сообщает о том, что в Москве с соблюдением закона о дольщиках не продается ни одной новостройки «эконом-класса». А в сегментах «комфорт» и «бизнес» с соблюдением данного законодательного акта реализуется лишь 8% жилья. Маловероятно, что бы в Подмосковье дела с защитой дольщиков обстояли лучше.
Вместе с тем цена, как нового, так и первичного жилья существенно зависит от ряда факторов, зная которые можно существенно снизить цену в период торга. Об этом детально рассказывает Алексей Шленов. Так стоимость жилья в панельной пятиэтажке на 30-40% меньше чем в современном монолитно-кирпичном доме. Первый этаж снижает стоимость еще на 10%. Однако в данном случае могут быть исключения когда речь идет о квартирах, располагающихся в домах вблизи проходных мест. Как правило, такие квартиры превращают в нежилые помещения для коммерческого использования. Это существенно повышает стоимость данного жилья. Вместе с тем жилье с окнами на шумную улицу, железную дорогу или промзону стоит на 5-10% дешевле. Квартиры на последнем этаже так же оцениваются на 2-5% дешевле. В такую же сумму может продавцу обойтись и не приглядный подъезд. В свою очередь снизить стоимость жилья могут помочь и юридические факторы. К числу последних например относятся претензии к покупателю квартиры со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены. Просчитать снижение цен вследствие отсутствия юридической чистоты значительно труднее. Однако достоверно известно, что свободная (без альтернативы) квартира стоит на 3-7% дешевле.
В заключение хотелось бы отдельно коснуться комиссионных риэлторов и процедуры оформления сделки. По мнению Натальи Львовны из компании Хирш стоимость комиссионных риэлторов в Подмосковье колеблется от 2.5% до 5%. При этом в Москве данный показатель в среднем составляет 6%. Совершая самостоятельный поиск недвижимости вы, несомненно, сможете вычесть данную сумму из собственных расходов. Однако стоить помнить, что заключение самой сделки без содействия профессионала может привести к куда большим убыткам.
«Такая экономия может выйти боком, особенно при покупке вторичного жилья (ведь зачастую можно не учесть все факторы и не в полной мере проверить юридическую сторону, а в итоге можно остаться и без квартиры и без денег)»,- предупреждает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». При этом она же добавляет, что сэкономить можно на самостоятельном сборе документов. Речь идет о документах получаемых в БТИ, паспортном столе и ЕИРЦ. Помимо этого от 0.8% до 1% можно сэкономить на отказе от нотариального заверения договора купли-продажи. Последний можно заключить в простой письменной форме. Вместе с тем не удастся избежать нотариуса при оформлении различных дополнительных документов. Речь идет о доверенностях, согласия супругов и т.д.
Резюмируя, стоит отметить, что выбору правильной стратегии и тактики действий содействует следующий метод. Возьмите листок бумаги, разделите его пополам и озаглавьте каждую часть, как «Хочу» и «Могу». Впишите в данных колонках собственные желания и возможности относительно покупки недвижимости. Проанализируйте их и начинайте действовать.
