Рынок складской недвижимости Московского региона: итоги 2017 года
Стройка подстегнула ставку
По данным Colliers International, по итогам 3 квартала 2017 года общее предложение качественных складских объектов в Московском регионе составило 13,16 млн кв. м. Прирост новых площадей в 3 квартале составил 191 тыс. кв. м, а с начала года – 386 тыс. кв. м, в основном на севере и востоке региона. Для сравнения, с января по сентябрь 2016 года в Московской области было построено 385 тыс. кв. м.
В Colliers International посчитали, что свободных площадей становится меньше, в 3 квартале 2017 года их объем составил 8,4%, или 1,1 млн кв. м. Эта тенденция сохраняется с пикового момента в 3 квартале 2016 года, когда вакантными были 11,2% площадей. Аналитики международной консалтинговой компании CBRE оценивают долю вакантных площадей в 12,4% с ярко выраженным дефицитом больших площадок.
По итогам 3 квартала 2017 года запрашиваемая ставка аренды на складские помещения впервые за 1,5 года несколько выросла и составляет 4000 руб. за кв. м в год для объектов класса А и 3700 руб. — для объектов класса В. Такой рост объясняется низкими темпами ввода новых складских площадей, при том,что объем реализованных сделок по аренде остается высоким несколько кварталов подряд, отмечают аналитики консалтинговой компании S.A. Ricci.
«Учитывая соотношение спроса и предложения, арендные ставки на складскую недвижимость в Москве вряд ли будут расти в первые месяцы 2018 года. При этом будет наблюдаться нехватка крупных площадей, но на стоимость это сильно не скажется», - отмечает Марина Кононенко, директор по маркетингу ГК ИТКОЛ.
С учетом сохранения спроса на качественные существующие складские комплексы эксперты прогнозируют увеличение доли занятых площадей до конца 2017 года до уровня 93%.
Торговый спрос
Согласно данным компании JLL:
- в 3-м квартале 2017 года объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в регионе составил 362 тыс. кв. м, увеличившись на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- По итогам первых девяти месяцев 2017 г. объем спроса превысил объем ввода более чем в два раза и составил 840 тыс. кв. м, что на 38% превышает аналогичный показатель 2016.
- А с учетом ожидаемых крупных сделок до конца 2017 года объем заключенных сделок покупки и аренды складских площадей в Московском регионе может составить 1,3-1,4 млн. кв. м.
Почти половину спроса обеспечили ретейлеры, в том числе онлайн-магазины, которые постепенно арендуют все большие складские площади. На втором месте (16% всего объема) компании-производители, заинтересованные в комплексных складских решениях, включающих в себя и промышленные объекты. Замыкают тройку логистические компании, которые с начала года закрыли 13% всех сделок аренды и продажи складов в Московском регионе.
По итогам трех кварталов 2017 года 34% всего объема сделок в Московском регионе пришлось на покупку, остальное бизнес арендовал, хотя по итогам первого полугодия соотношение было 15 на 85% в пользу аренды. Такое изменение связано с двумя крупными покупками онлайн-ретейлеров: компания «Утконос» приобрела складской комплекс площадью 68 700 кв. м, а компания Wildberries — будущий склад площадью 146 000 кв. м.
Технопарки и light industrial
К слову, оба комплекса будут реализованы по схеме built-to-suit, то есть строительства «под собственника». Такой подход становится все популярнее у крупных компаний, которые готовы делать капитальные вложения: в первых трех кварталах 2017 года почти треть всех сданных складских помещений строились в формате BTS.
В долгосрочном периоде склады, построенные под конкретного заказчика, конечно, окупаются. Но такое строительство требует огромных инвестиций, к тому же не каждая компания может позволить себе построить целый склад. Поэтому в условиях оптимизации затрат небольшой бизнеспредпочитает аренду.
«Арендаторы класса В также имеют потребность в формате BTS, но строить такие объекты под себя они не готовы, несмотря на улучшение экономической ситуации. Этот спрос удовлетворяется за счет технопарков, которые имеют дополнительный функционал и производственные площади»», — поясняет Марина Кононенко, директор по маркетингу ГК ИТКОЛ.
По опыту компании «ИТКОЛ», среди клиентов все более востребованным становится формат light industrial — небольшие склады площадью от 200 до 2500 кв. м. По оценке «ИТКОЛ», на Москву приходится около 30% складов такого формата в Московском регионе, а на ближайшее Подмосковье – еще 20%.
Кроме того, такой формат является альтернативой для крупного бизнеса, который может выбрать сеть небольших складов light industrial недалеко от точек сбыта продукции взамен «бигбоксов» — крупных терминалов класса «А» с дорогой арендой.
Например, для сегмента e-commerce важен формат небольших складов с быстрой доступностью. Учитывая, что электронная коммерция занимают все большую долю в структуре аренды складской недвижимости, спрос на компактные складские объекты будут расти и в 2018 году.
