Ипотека или аренда: что выгоднее на современном рынке жилья?

Содержание:

• Анализ личных возможностей и потребностей, оценка перспективы
• Ипотека или аренда: калькулятор реальных расходов в Москве
• Плюсы и минусы аренды и ипотеки
• Ситуация в регионах

Итак, что же выгоднее – аренда квартиры или ипотека? За почти 15 лет работы риэлтором я слышала это вопрос сотни раз. И дала сотни ответов. Причем разных.

Полагаю, вы оказались на этой странице не из праздного интереса, и у вас уже есть некие доводы в пользу ипотеки вместо аренды жилья. В таком случае предлагаю мой личный аналитический алгоритм, который поможет вам объективно взвесить все «за» и «против» и понять, что выгоднее именно вам – аренда или ипотека.

В списке несколько факторов – личные, которые в вашей власти, и внешние обстоятельства, на которые напрямую вы повлиять не можете, но должны учитывать. Начнем с личных.

1. Трезво оцените вашу платежеспособность.

Идеальные условия:

1. У вас есть первоначальный взнос. Чем он больше, тем лучше. Рекомендуемый минимум – 15-20%. Крайне не советую ввязываться в «привлекательную» ипотеку без первоначального взноса, хотя такие программы существуют.
2. Стабильный заработок, востребованная на рынке труда специальность.
3. Страховочное плечо. Это может быть супруг/супруга, родители или другие люди, на которых вы сможете рассчитывать в случае временной просадки в доходах – например, при смене работы.
4. Подушка безопасности. Неприкосновенный запас, которого хватит минимум на три месяца ипотечных и других жизненно важных платежей. Часто я слышу мнение, мол, какая там подушка, лучше сделать переплату по кредиту. Нет, не лучше. Между микроскопическим уменьшением платежа и чувством финансовой безопасности выбирайте второе, не прогадаете.

Если по этим пунктам все в порядке – поздравляю, вы переходите в следующий тур.

2. Твердая уверенность, что вам это нужно.

Часто при наличии всех вышеперечисленных возможностей человек просто не готов морально к тому, чтобы осесть. Причин тому множество, чуть ниже я разберу их подробнее. Здесь лишь скажу: прежде, чем покупать квартиру в ипотеку, убедитесь, что это именно тот город / район, в которой вы хотите жить, именно та квартира и, возможно, именно тот человек, с которым вы хотите отправиться в увлекательное путешествие под названием «Ипотека по полвека». И только в случае утвердительных ответов переходите к следующему этапу – поиск банка или ипотечной программы.

3. Выбирайте оптимальные условия.

Выбирайте долго, тщательно, не стесняйтесь задавать вопросы менеджерам банков и риэлторам, так вы соберете максимум информации. Сейчас действуют льготные ипотечные программы для разных категорий заемщиков – обязательно ищите, что подойдет именно вам.

Переходим от личных факторов к внешним.

4. Оцените экономическую ситуацию.

Цены на недвижимость зависят от экономической ситуации в стране и процентных ставок Центробанка. Когда ставки растут, ипотека становится дороже. Как следствие, снижается спрос на жилье, и следующий этап – падение цен на квадратные метры. Другая ситуация: когда ЦБ ставки понижает, ипотека становится более доступной, люди бегут в банк, чтобы взять ипотеку с меньшим процентом, и, соответственно, на фоне роста спроса растут и цены на недвижимость.

Продемонстрирую цифрами и фактами.

“С января 2020 года цены на недвижимость в Москве выросли более чем на 20% (средняя цена за кв.м – 252 тыс.руб.). Произошло это как раз благодаря снижению ключевой ставки и появлению льготных ипотечных программ.”

Кстати, об аренде в Москве.

“За тот же период она практически не изменилась – выросла всего на 4%.”

От теории к практике

Рассмотрим наиболее популярные ситуации. За основу берем усредненные показатели.

“Текущее соотношение аренды и стоимости квартиры – примерно 1:200. То есть, квартиру стоимостью 3 млн. рублей можно снять за 15 тыс. в месяц, а жилье за 10 млн. обойдется дороже – 50 тыс. в месяц.”

Ипотека или аренда: калькулятор расходов

Калькулируем ипотеку «от корки до корки»

Что мы имеем – работу со стабильным доходом, несколько лет, прожитых в съемной квартире и небольшую сумму, достаточную для первоначального взноса по ипотеке. Выбор - купить квартиру за 5 млн. рублей в ипотеку, либо продолжать такую же квартиру снимать, ежемесячно обогащая ее хозяина на 25 кровно заработанных тысяч.

Дополним картину цифрами. Допустим, у вас молодая семья с совокупным доходом 100 тыс. рублей в месяц. Из них на протяжении трех лет вы ежемесячно отдавали за квартиру 25 тыс. и 20 откладывали, собрав ко дню Х сумму для взноса по ипотеке – 750 000 руб. Это как раз 15% от стоимости квартиры. Срок ипотечного кредитования – 20 лет.

Не стоит забывать, что на платежах по ипотеке ваши расходы не заканчиваются. Обязательно учитываем:

• услуги риэлтора (возьмем средние цифры – 150 т.р.);
• ремонт, покупку техники и мебели (усредненно – 60 тыс. в год);
• коммунальные платежи (от 2500 руб. в месяц);
• процент по ипотеке – 10%;
• ежемесячный платеж составит около 45000 руб. с учетом страхования.

При перечисленных данных и условии, что вы платите ипотеку 20 лет, общие расходы вместе с обслуживанием квартиры составят около 12,5 млн. рублей, из которых около 6 миллионов – проценты банку. Увы, такова реальная цена.

Мгновения спрессованы в года, или сколько мы потеряли на аренде

Теперь вернемся на исходную позицию. У вас по-прежнему ваши сбережения (750 тыс. руб.) и квартира в аренду за 25 тыс. руб. Да простят меня экономисты за то, что не буду высчитывать сложный процент (инфляция, «обесценивание» денег и прочие факторы). Разумеется, за последующие 20 лет аренда будет несколько раз повышена, ваша зарплата может вырасти. Но посчитаем по-простому: вы по-прежнему каждый месяц изымаете из семейного бюджета 45 тыс., 25 – на аренду и 20 в копилочку. За 20 лет вы отдадите собственнику квартиры 6 млн. (на самом деле гораздо больше с учетом подорожания), и скопите 5,55 млн. (с учетом ранее отложенных 750 тысяч). Казалось бы, как раз там сумма на желаемую квартиру, но, увы, спустя 20 лет вам вряд ли хватит этого на квартиру.

Вывод из конкретной ситуации – платежи одинаковые, но в случае с ипотекой у вас по прошествии 20 лет есть своя квартира, а в случае с арендой – только некоторые сбережения, которых на квартиру точно не хватит.

Но это лишь один из множества вариантов.

Главная мысль, которую я бы хотела донести до вас:

“если полная стоимость квартиры с учетом переплаты по ипотеке меньше, чем арендные выплаты за аналогичную квартиру в аналогичный срок, то такая ипотека выгоднее аренды.”

И наоборот,

“аренда выгоднее, если итоговая переплата по ней гораздо меньше ипотечного бремени. Как пример: при ипотеке без первоначального взноса одни только ежемесячные проценты банку превышают стоимость аренды аналогичной квартиры.”

Обязательно проверяйте все расчеты на кредитном калькуляторе.

«А можно всех посмотреть?» - разберем явные и скрытые плюсы и минусы аренды и ипотеки

Конечно, в обоих случаях есть свои нюансы и особенности. И, коль скоро вы стоите на распутье, предлагаю вам подробный разбор того и другого варианта жилья. Надеюсь, прочитав статью, вы, как минимум, приблизитесь к решению этого вопроса, что выгоднее лично для вас – аренда или ипотека.

Аренда. Разбираем популярный вид жилья

Аренда — это передача жилья во временное пользование. Между участниками процесса обычно не так много строгих условий. Это в некоторой степени упрощает оформление сделки, но и несет риски, особенно для того, кто снимает. Давайте рассмотрим все это подробнее. И для начала о страшилках.

«Вы тут на птичьих правах». Распространенные мифы об аренде жилья

Первый и самый пугающий миф об аренде жилья гласит, что договор аренды — это обыкновенная формальность. Бумажка, от которой никакого толку не будет, если придется по каким-то причинам обращаться в суд. Существует убеждение, что арендатор не имеет никаких прав и живет до первого чиха хозяина. А договор составляется в основном типовой, скачанный из интернета для отмазки. Или для школы, например, чтобы ребенка без проблем взяли в новый класс.

Этот миф должен быть искоренен. Я категорически настаиваю на том, что

“правильно составленный договор аренды, учитывающий интересы хозяина и потребности съемщика, защищает обе стороны, упрощая решение большинства спорных ситуаций. Более того, грамотно составленный договор защитит арендатора в рамках закона.”

Стоит уделить этому пункту немного внимания и все останутся только в выигрыше.

Второй миф как раз вытекает из первого — хозяин вправе вас выгнать в любой момент. Поэтому люди, вынуждены жить фактически на коробках, в постоянной готовности быстро свернуть свое барахлишко и очистить жилплощадь. Такое состояние приводит к постоянной напряженности, стрессам. Как в такой ситуации радоваться пусть и на время, но собственному дому? Никак. Одно разочарование.

Этот миф держится на все том же — отсутствии законных прав, прописанных в договоре. Да, владелец может потребовать освободить жилье, он собственник. Однако у съемщика должно быть оговоренное время для спокойного поиска нового жилья. И это обязательно прописывается  в договоре.

Еще один миф портит картину — собственник не вернет деньги за ремонт жилья, осуществляемый арендатором. Не стоит пугаться таких ситуаций. Многие собственники приветствуют рвение съемщика сделать ремонт в их квартире. Достаточно только обговорить условия, суммы и материалы. И если вы придете к общему знаменателю, то всем будет только хорошо. С собственником надо дружить и на словах и в договоре.

Я знаю еще с десяток мифов об аренде жилья, но считаю, что там уже узконаправленная специфика, ситуации, которые возникают далеко не у каждого. Чаще всего людей пугают три вышеизложенных пункта.

Давайте лучше поговорим о приятном — что вы получаете от аренды жилья.

«Мы живем, где хотим». О преимуществах аренды жилья

Что дает аренда жилья? Прежде всего, свободу. И в этом главное преимущество.

Во-первых, это возможность снимать жилье где угодно. Работа вне офиса, длительные командировки, путешествующий рантье, молодая пара, мечтающая увидеть мир — в этих случаях ипотека совершенно ни к месту. Надоело жить в одном городе? Попрощались с хозяином, собрали свой небольшой багаж и сняли новую квартиру в новом месте. Романтика.

В продолжение пункт два — не болит голова о будущем арендуемой квартиры. Заботы о хождениях по инстанциям, оплата квитанций, общедомовые нужды и проблемы, равно как и ремонт в квартире, вас не тревожат. Особенно, если вы знаете, что долго здесь не задержитесь. Вы просто передаете оговоренные суммы собственнику.  

Третье преимущество аренды квартиры – своего рода лайфхак для тех, кто планирует покупать квартиру. У вас есть мечта жить в элитном районе. Хорошая мечта? Превосходная. Но все ли так хорошо в этом районе? Все ли сделано для людей? Стоит ли сразу приобретать квартиру там? Есть выход — снять жилье на время в желаемом месте. И посмотреть инфраструктуру изнутри. Да, немного затратно, но зато вы точно решите, стоит ли игра свеч.

Еще к плюсам можно отнести решение квартирного вопроса в кризис. В пандемию, например. Увольнение, закрытие бизнеса — ситуации, которые могут подорвать финансовую стабильность. Аренда позволяет подобрать более демократичное жилье в трудные времена, пока ситуация не вернется на крепкие рельсы. Или наоборот, прибавление в семье и невозможность с комфортом располагаться в нынешней квартире. А может быть и рост доходов, позволяющий смотреть на аренду больших площадей, престижные районы. Правда, в таком случае, лучше рассмотреть покупку личного жилья через ипотеку, но это больше вопрос к зрелости и желанию остановиться на одном хорошем месте. Об этом мы поговорим, когда будем обсуждать ипотеку.

Небольшая ремарка: в Европе, например, арендуемым жильем пользуются на протяжении всей жизни. И это считается нормой, люди живут десятилетиями на съемных квартирах. У нас пока такого нет, потому что аренда жилья в нашей стране имеет несколько существенных минусов.

«Извините, но вам придется съехать». О недостатках аренды жилья

Первый и главный минус аренды — у вас нет своего жилья и вы не вкладываете в его приобретение. Живете в чужой квартире, но платите при этом за нее как свою. Это зачастую вызывает эмоциональный стресс. Вам приходится откусывать приличную часть заработка, чтобы ее отдать какому-то дяде или тете за жилье, в котором вы по сути ничего сделать без разрешения не можете. Каждый вбитый гвоздь, передвинутый шкаф должен быть согласован с владельцем. Так какое тут семейное счастье, когда им командует чужой человек? Который, к тому же, может беспрепятственно прийти к вам в дом, чтобы просто проверить, а все ли у вас в порядке? Неприятно.

«Вы знаете, все вокруг дорожает, поэтому я вынужден поднять цену за жилье» — не думаю, что эта новость хоть кого-то обрадует, кроме самого собственника. Он может так сделать в любой момент, ведь в договоре это либо прописано, либо нет договора совсем, кроме устных соглашений. И тогда, как говорится в старом анекдоте, «у вас есть два путя».

Немного математики – сколько стоит аренда в Москве

Если выше мы делали калькуляцию на примере самого дешевого по столичным меркам жилья, то теперь рассмотрим более популярные цифры.

Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Москве - 50 000-70 000 рублей. Это жилье прилично удалено от центра, но находится в шаговой доступности от метро, с нормальным ремонтом. А теперь я покажу вам небольшие расчеты по затратам на аренду.

Итак, учитываем плату за первый месяц, залог равный месячной стоимости, плюс сразу в кубышку кладем сумму, равную трем месяцам стоимости аренды. Последнее — это исключительно моя личная рекомендация, чтобы создать небольшую безопасную подушку на всякий непредвиденный случай. За год проживания вы потратите 840 000 рублей по верхней планке. За два —1 680 000. За три — ну все ясно, надеюсь. Заметьте, деньги вы выбрасываете в пустой колодец. Это немаленькие суммы, которые вам приходится зарабатывать. Многим это дается нелегко. Так может быть начать инвестировать их свою квартиру? Тем более, что такие суммы можно вложить как в первоначальный взнос, так и потратить на дальнейшее погашение ипотечного кредита. При этом вы их уже не потеряете, деньги останутся у вас в виде ваших собственных квадратных метров.

А как в регионах?

На самом деле, ситуация в регионах мало чем отличается от столичной. Конечно, масштабы меньше, цены на квартиры ниже, соответственно, аренда или ипотека доступнее. И разница между платежами за тот или иной тип жилья небольшая. Арендовать двушку, например, в центральных районах Екатеринбурга можно в среднем за 20 000-40 000 рублей. Тогда как ипотечные выплаты за аналогичное жилье, примерно, в тех же пределах. Но, судя по спросу, жители Урала все чаще выбирают ипотеку для решения жилищного вопроса. За 2021-й год в Уральском регионе было выдано на 18% больше ипотечных кредитов по сравнению с 2020-м годом. Серьезный рост, показывающий отношение людей к жилью и ипотеке в целом.

Итак, Осталось разобрать риски при аренде жилья. Да, здесь они, несомненно, есть. Поэтому далее о них.

Цена свободы: что нужно знать про ипотеку

• Для многих россиян это единственная возможность заполучить собственное жилье, так как банально накопить сумму в постоянно меняющихся условиях и инфляции уже становится нереально.
• В нашей стране ипотека пугает многим: ставками, рисками, сложностью оформления, ограничениям. У страха, как известно, глаза велики, а на поверку все оказывается вполне осуществимым. Вот чем больше всего пугает ипотека:
• Это же кабала на 30 лет!..
• 20, 30, а то и 50 лет – настоящее ипотечное рабство, как считают многие. У нас столько дают за самые тяжкие преступления, а тут всего лишь квартиру купил. В долг. Шучу. Хотя, для многих, именно так это и выглядит. Высокие ежемесячные платежи, затягивание поясов, постоянные ограничения во всем… Перспективы совсем не радужные.

Обратимся к статистике. Итоги 2020 года показывают, что

“средний срок ипотечного кредитования составляет 18,4 года, тогда как средний срок погашения ипотеки составил 8-9 лет. ”

Это означает, что заемщики, в основном, успешно справляются с выплатами в меньшие сроки.

• Еще один страх, связанный с ипотекой — продать квартиру нельзя. Поскольку она в залоге у банка, до конца выплат ее нельзя продать или подарить.

Это не так. Продать ипотечную квартиру можно – например, покупателю с наличными. Для этого нужно обратиться в банк с такой просьбой. Банк сам рассмотрит возможности этой сделки и выдаст разрешение. Это может занять чуть больше времени, чем обычная продажа, но, тем не менее, это возможно.

• Следующее расхожее утверждение про ипотеку - получить льготы сложно. Бытует мнение, что это какие-то несуществующие заманухи, которые на поверку оказываются миражом.

Многие заемщики не слишком вникают в ипотечные программы и порой даже не подозревают о специальных ипотечных условиях со сниженными ставками. Льготная ипотека, военная, сельская, семейная — видов программ на самом деле много, и в их рамках можно купить как новостройку, так и вторичку.

“Пример — для многодетных семей существует особая льгота. Государство по ней выделит до 450 000 рублей на ипотеку. Не забываем про маткапитал, который направляется на первоначальный взнос. Семейная ипотека под 6% годовых теперь распространяется на семью с первым ребенком.”

 

«С новосельем вас!». О преимуществах ипотеки

1. Итак, квартира ваша. Пусть и в залоге у банка, но его представитель не придет проверять, есть ли у вас домашние животные или какого цвета обои вы поклеили на кухне. Чувствуете разницу с арендным жильем? Никаких левых дядь и теть, требующих у вас деньги за то, что вы у них живете.
2. Вторым плюсом является, что вы, наконец-то, решаете свой квартирный вопрос. Осознанное решение, взгляд на перспективу, знание рисков и готовность к ним. Стабильность и ответственность — это хорошие показатели полноценной жизни.
3. Третьим серьезным преимуществом ипотеки является инвестирование. Некоторые отмечают еще и экономию, однако в долгосрочной перспективе экономии, к сожалению, не наблюдается. А вот инвестирование средств я бы выделила из пунктов преимуществ как существенный.

Судите сами, банковские вклады не приносят прибыли и никогда ее не приносили, давая проценты ниже инфляции. То есть деньги все равно обесцениваются. И только вложение в недвижимость сегодня дает хоть какую-то возможность сохранить деньги. А на фоне постоянного роста стоимости жилья, даже увеличить капитал. С точки зрения выгоды, именно ипотека, а не аренда, не позволит обесцениться деньгам, ведь жилплощади фактически не дешевеют. Особенно если это новостройки. Так что покупать жилье в ипотеку выгодно. Большой процент из числа квартир, купленных в ипотеку, сдается в аренду — так люди окупают свои платежи по ипотеке и немного зарабатывают сверху. И это вполне нормальная ситуация.

Преимущества ипотеки очевидны, а что насчет недостатков?

«А у вас есть первоначальный взнос?». О недостатках ипотеки

1. Большим минусом ипотеки является переплата по процентам. Помните расчет в начале статьи? Сколько взяли, столько и переплатили. Возможность этого избежать – закрывать ипотеку раньше, что, собственно, и делает большинство заемщиков.
2. Второй минус — постоянный риск потерять квартиру. По статистике, 20% заемщиков испытывает трудности со стабильной выплатой ипотеки. Благоприятные условия, существовавшие на момент покупки квартиры, могут резко измениться.

Жизнь, увы, «богаче схемы». Болезни, потеря работы, прочие неожиданные трудности могут случиться с любым человеком. И если на возврат кредита не будет хватать средств, то банк вправе изъять недвижимость для продажи и погашения долга. Правда, это произойдет не сразу при малейшей просрочке. Программы рефинансирования долга, ипотечные каникулы — можно договориться с банком, чтобы успеть выправить свою финансовую ситуацию.

Упомяну о высокой стоимости ипотеки. В краткосрочной перспективе ипотека может быть и выгоднее, но если рассматривать стоимость всего ипотечного кредита, то за годы придется переплатить существенную сумму. Ставки по ипотеке у нас далеки от комфортных европейских 3-4%, и вряд ли в ближайшее время к ним приблизятся.

 

«Меня уволили с работы». Риски ипотечного кредитования

Выше об этом упоминалось, приведу небольшое резюме.

• Потеря или снижение доходов заемщика. Это главный и серьезный риск, требующий ответственнее относиться к финансам и своей работе. Форс-мажоры могут быть, однако, в большинстве случаев, люди, ответственно относящиеся к ипотеке, к своей работе, наоборот становятся успешнее, идут по карьерной лестнице, увеличивают прибыль. Ипотека стимулирует добросовестных клиентов.

• Снижение стоимости или повреждение имущества, возникшая недееспособность заемщика. Риск порчи имущества от пожара, наводнения и прочих ЧП существует. Равно как и производственные травмы, увы, смерть. Это существенные риски.

Решение проблемы — страховка. Застраховаться можно от всего. От потери работы, от катаклизмов. Жизнь и имущество страхует банк, это добровольно-принудительная мера при оформлении ипотеки. Отказ от нее влечет повышение процентов по кредиту, или отмену рассмотрения заявки. Но нельзя это воспринимать как самодурство банка. Это опять же услуга, которая в дальнейшем убережет вас от неприятных взаимодействий с кредитной организацией. И сохранит ваши средства, недвижимость. Поверьте, за это стоит заплатить сейчас, что бы потом было все как в конце любой русской сказки.

«И жили они долго и счастливо…» Как выбрать между арендой жилья и ипотекой

Что у нас получилось в итоге? Только совокупность личных пожеланий и возможностей даст ответ, справедливый именно для вашей жизненной ситуации.

Дело в том, что однозначного ответа тут быть и не может. Для каждого конкретного человека он свой, и зависит от индивидуальных запросов, стартового капитала, финансовых возможностей и, кроме того, текущей экономической ситуации.

Я как специалист в сфере недвижимости могу лишь дать резюме, в каких случаях целесообразнее аренда, а в каких - ипотека.

Аренда жилья будет вам выгоднее, если:

• Вы молоды и считаете себя «гражданином мира»;
• Пока не думаете о семье и квартире, где хотите «осесть»;
• Ваша работа требует частых и длительных командировок;
• Нет достаточной суммы для первоначального взноса за ипотеку;
• Еще не решили, в каком городе или районе вы бы хотели иметь свое жилье;
• Боитесь ипотеки как черта;
• Вас полностью устраивают условия, предлагаемые арендодателем и вам большего не нужно.

Ипотека будет вам выгоднее, если:

• У вас стабильный источник доходов;
• Есть сумма, достаточная для первоначального взноса за жилье — 15-20% от стоимости квартиры;
• Вы приняли решение завести семью и жить в конкретном месте;
• Вы не страшитесь ипотеки и готовы разбираться в банковских продуктах в поисках выгодных для себя условий по ипотечному кредитованию;
• Уже попадаете в категорию граждан, на которых распространяются программы льготного ипотечного кредитования.