Инвестиции в недвижимость: почему они выгодны в 2025 году
На счетах у физических лиц на конец 2024 года скопилось 57 триллионов рублей вкладов, в портфеле юридических лиц — 70 триллионов. Суммы, рекордные для российского рынка. Основная причина востребованности вкладов — высокие процентные ставки. Рано или поздно ставки пойдут вниз, инвесторы начнут переключаться на другие инструменты инвестирования. Заявления о снижении ключевой ставки во втором полугодии 2025 года (именно она определяет уровень ставок по кредитам и вкладам в банковском секторе) уже появлялись. И недвижимость в этом ключе выглядит весьма привлекательной альтернативой.
Почему? Во-первых, рынок недвижимости в России сейчас — один из самых регламентированных, а потому прозрачных для инвесторов. Основным риском в этой сфере долгие годы был риск инвестирования в проекты с плохой финансовой базой. Если средств нет, достраивать не на что. Застройщики банкротятся, а покупатели не могут вернуть вложения. Однако за последнее десятилетие государство ввело иного новых законов, защищающих права покупателей. Так, с 2019 года покупатели квартир в многоэтажках защищены от риска недостроев за счет системы эскроу-счетов. А в марте 2025 года практика эскроу-счетов узаконена и в отношении загородной недвижимости. Кроме того, деятельность строительных компаний стала более прозрачной с появлением единого федерального ресурса застройщиков.
В какие виды недвижимости можно инвестировать
Жилая недвижимость
Покупка жилья под сдачу — тот самый надёжный, но не слишком выгодный вариант. В 2024 году в среднем по крупнейшим российским мегаполисам сдача в аренду квартир приносила инвесторам 6,6% годовых. При этом, напомню, ключевая ставка составляла сначала 16%, а затем 21%. Впрочем, низкий процент от сдачи жилья фиксируется не везде. Если в Москве показатели прибыли по статистике сейчас отрицательные, то в малых городах можно получить прибыль в 20 и выше процентов. Согласно недавнему исследованию РИА Новости, среднегодовая доходность от сдачи квартир в аренду уходит в небольшие города, где достигает 22%. Лидеры списка — Иваново и Горно-Алтайск.
Коммерческая недвижимость
Самый востребованный вариант — покупка для дальнейшей сдачи в аренду или покупка готового арендного бизнеса (ГАБ). В среднем он более прибыльный, но и более рискованный. По оценке экспертов, сейчас прибыль от сдачи в аренду коммерческих площадей (офисов, стрит-ритейла, складов) составляет от 8 до 12%. Но порог входа в этот рынок достаточно высокий (от 10 до 15 млн рублей), как и риски. В этом плане показательна недавняя пандемия ковида. Весь мир ушел на удаленную работу, и спрос на офисы резко упал. Многие владельцы площадей остались без заработка. Ритейл же за этот период значительно перешел на дарксторы, которые эффективнее традиционных магазинов.
Форматы вложений
Именно от выбора формата инвестирования зависит размер прибыли.
Покупка-продажа новостроек
Инвестор покупает объект на этапе котлована и продает готовый объект. Процент здесь сейчас не высок: растет стоимость отделочных материалов. А если вы взяли жилье в ипотеку, то проценты съедят большую часть прибыли от продажи.
Покупка с дальнейшей сдачей в аренду
Этот вариант подробно описан выше. Прибыль там зачастую сильно ниже, чем действующая ключевая ставка.
Рынок коллективных инвестиций
Это формат, где можно получать высокую прибыль. Здесь низкий порог входа — от нескольких сотен тысяч рублей, проценты выше ключевой ставки и ставок по банковским вкладам и низкие риски.
- предоставление в долг средств строительным компаниям на развитие проектов. По завершении проекта инвесторы получают деньги с высокими процентами.
- проектное финансирование:
Редевелопмент —преобразование устаревших объектов недвижимости в современные и удобные пространства для жизни и работы. Обычно это менее рискованные долгосрочные проекты.
Флиппинг — это покупка недвижимости с целью её быстрой перепродажи. Купил — отремонтировал — продал с прибылью. Чаще это краткосрочные проекты до 75 дней с доходностью до 35% годовых.
- коллективное владение готовым арендным бизнесом. На таких проектах процентные ставки могут достигать 52% годовых.
Очевидный плюс рынка краудинвестирования — это возможность вкладывать средства на короткие сроки под высокий процент. В случае изменений на рынке (к примеру, повышения ключевой ставки) средства можно оперативно вывести и реинвестировать на новых условиях.
