РОСРИЭЛТ

Топ-3 договора с недвижимостью, которые чаще всего отменяются судами

26.04.2017

По данным Росреестра, физлица в нашей стране ежегодно заключают порядка 9 миллионов сделок с жильем. Граждане покупают, приватизируют, принимают в дар и наследуют квадратные метры, однако сохранить право собственности после оформления удается далеко не всем. Для тысяч владельцев новоселье оборачивается изнуряющими судебными тяжбами и потерей недавно приобретенной квартиры. О том, какие виды договоров с недвижимостью расторгаются чаще других, и почему так происходит, рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

#1. Договор пожизненного содержания с иждивением

Рентные сделки много лет возглавляют рейтинг самых проблемных и рискованных операций на рынке вторичного жилья. В 2015 году ради интереса подсчитал — на 100 заключенных соглашений подобного рода приходится в среднем 40 отмененных. К сегодняшнему дню показатели не улучшились, и, в первую очередь, из-за договоров пожизненного содержания с иждивением.

Поясню. В случае с обычной рентой владелец недвижимости (как правило, это одинокий пожилой человек) передает ее в собственность другому лицу, а взамен до конца своих дней получает ежемесячные денежные дотации. Их размер стороны определяют сами, но по закону выплата не должна быть меньше регионального прожиточного минимума. Таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных претензий в будущем, покупателю надо лишь без просрочек перечислять бывшему хозяину квартиры оговоренную сумму, не забывая об индексации. А также собирать и хранить квитанции о переводах как подтверждение исполнения своих обязательств.

При заключении договора содержания с иждивением такой «подстраховки» недостаточно. Ведь помимо фиксированных платежей приобретателю жилья придется взять на себя «натуральное» обеспечение пенсионера. Например, покупать ему лекарства, продукты и одежду, оплачивать коммуналку, помогать с уборкой, ухаживать в период болезни и т.д. Подобные допусловия обговариваются индивидуально и служат отличным поводом для оспаривания сделки. Скажем, через год-другой рентополучатель может вдруг заявить, что новый собственник игнорирует его просьбы о помощи, забывает привозить еду и медикаменты. Доказать обратное в суде будет очень непросто. Помимо свидетельских показаний ответчику потребуются все платежные документы, расписки, дневники с подписями «рантье» о получении товаров и услуг. Если аргументов не хватит, договор расторгнут и квартиру вернут прежнему владельцу. Но вот денег, потраченных на содержание престарелого продавца, плательщик ренты больше не увидит.

Показательная история произошла в Москве: пенсионерка подала иск об отмене соглашения из-за того, что рентодатель не смог вовремя сделать обещанный ремонт. В итоге старушке достались и недвижимость, и платежи, которые горе-покупатель переводил ей на протяжении 6 лет. Еще пример: пожилая жительница Подмосковья три года получала ренту от знакомой, после чего обвинила ту в некачественной уборке квартиры, а также пожаловалась на плохой уход и отсутствие горячего питания — якобы из-за этого у нее ухудшилось здоровье. Ответчица не сумела опровергнуть эти доводы и лишилась жилья.

#2. Договор дарения

Среди населения бытует мнение, что аннулировать дарственную на квартиру можно только по двум основаниям: когда получатель имущества совершает покушение на жизнь дарителя и когда он плохо обращается с недвижимостью, к примеру, делает в ней незаконную перепланировку. На самом деле, поводов для оспаривания куда больше. А главное, суды достаточно легко идут на расторжение и признание недействительными договоров дарения из-за их безвозмездности. Наиболее распространенными являются три сценария. Первый — притворная сделка. В этом случае стороны используют дарственную как прикрытие для купли-продажи, мены, ренты и т.д., с целью скрыть имущество от третьих лиц либо уйти от налогов.

Типичная ситуация: пенсионерка из Удмуртии решила продать свою «однушку» внучатой племяннице, а на вырученные деньги приобрести домик в деревне. Покупательница находилась на грани развода и попросила бабушку оформить дарственную, чтобы муж впоследствии не смог претендовать на недвижимость. Через полгода сын дарительницы, имевший виды на спорную квартиру, обратился в суд, где доказал факт передачи денег за «подарок». Сделку признали ничтожной, - говорит адвокат Олег Сухов.

Еще одним веским основанием для обжалования дарения является недееспособность дарителя. Так, если бывший собственник квартиры — пожилой, пьющий, наркозависимый или душевнобольной, то спустя какое-то время он сам либо другие заинтересованные лица могут затеять тяжбу, сославшись на его невменяемость в момент подписания документов. В Петербурге обделенным наследникам недавно удалось отсудить квартиру, которую их дедушка перед смертью подарил постороннему человеку. Для этого они дважды заказывали посмертную психиатрическую экспертизу. После повторного изучения медицинских документов эксперты все-таки сочли, что покойный не понимал значения своих действий ввиду психического расстройства.

Наконец, нередко причиной аннулирования дарственной становится заблуждение дарителя относительно характера заключенной сделки.

В прошлом году пенсионеры из Краснодарского края случайно подарили единственное жилье соцработнице. Старики были уверены, что подписывают договор содержания с иждивением, но никакой помощи от рентодателя так и не получили. За пожилых людей вступилась прокуратура: суд удовлетворил иск надзорного органа и вернул супругам право собственности на квартиру.

#3. Договор купли-продажи

Сделки купли-продажи считаются одними из самых популярных на отечественном рынке недвижимости. По официальной статистике, на этот вид операций приходится более 30% всех регистрируемых прав на жилые помещения. Однако надежностью он, увы, тоже не отличается. Десятки подобных договоров каждый день расторгаются судами из-за нарушения существенных условий или изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при подписании документов. Так, например, покупатель может отказаться внести полную оплату по сделке, а продавец — не захотеть съезжать и выписываться из теперь уже чужой квартиры. Или обнаружится, что на квадратные метры претендуют третьи лица, и если бы новый собственник знал о таком «сюрпризе» заранее, то приобрел бы другую жилплощадь.

Прецедентное в этом плане решение недавно принял Верховный суд. Предыстория следующая: житель Сочи на «вторичке» купил квартиру, в которой, как затем выяснилось, невозможно нормально жить. Экспертиза показала, что объект попросту не соответствует санитарным, экологическим, противопожарным и прочим требованиям. Сочинец решил расторгнуть сделку и взыскать с продавца уплаченные средства, а заодно и убытки, которые он понес, пытаясь устранить дефекты. Но суды первой и второй инстанций мужчине отказали. Тогда материалы попали в Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ, которая напомнила, что согласно ст. 475 Гражданского кодекса при обнаружении у товара неустранимых недостатков покупатель вправе отказаться выполнять договор купли-продажи и потребовать назад свои деньги. И в данной ситуации не играет никакой роли, что именно является «проблемной» покупкой — пылесос, автомобиль или дорогостоящая недвижимость в олимпийской столице.




Статью разместила компания «Юридический центр Адвоката Олега Сухова»

Юридический центр Адвоката Олега Сухова

#Инвестиции в недвижимость #Юридический справочник

Просмотров: 447 | ID: 1720



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Оформить покупку недвижимости и не прогадать. Секреты профессионалов.

Будучи покупателем, следует отнестись с особым вниманием к процессу оформления покупки недвижимости. Мы подготовили несколько рекомендаций для покупателя, следуя которым можно существенно уменьшить свои риски.

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета – исходя из кадастровой стоимости объекта. В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов. Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости. Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру. О том, какими способами можно оспорить кадастровую оценку недвижимого имущества, рассказал адвокат Олег Сухов.

Кому надеяться на льготы при реновации пятиэтажек

Власти наконец-то определились с налоговыми льготами для участников реновации, вопрос о которых беспокоил многих граждан. Основания для этого были – предоставляемые квартиры формально являются получением дохода (хотя, конечно с такой трактовкой тоже можно поспорить), а любой доход, помимо предусмотренных законом случаев, подлежит налогообложению. Действующее законодательство не содержало каких-либо норм, которые позволили бы освободить участников реновации от дополнительной налоговой нагрузки. Кому будут предоставлять льготы в рамках реновации, рассказал адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов.

Эксперт: к реновации необходимо юридически подготовиться

Программа реновации при всей ее декларируемой пользе для переселяемых граждан оставляет к себе немало вопросов. Касаются они разных ее нюансов – как слишком быстрого принятия закона, так и голосования, в результатах которого многие сомневаются. Адвокат Олег Сухов поделился своими размышлениями о жалобах по реновации, направленных в Конституционный суд.

Как проверить продавца на вторичном рынке недвижимости

Проверка юридической «чистоты» квартиры стала неотъемлемой частью любой сделки с недвижимостью. Чаще всего проверяется сам объект недвижимости – правоустанавливающие документы, зарегистрированные в нем лица и т.д. Однако не всегда покупатели уделяют достаточное внимание фигуре самого продавца, хотя он и является одним из элементов, «изъяны» которого в дальнейшем могут стать причиной признания сделки недействительной. Адвокат Олег Сухов рассказал, как можно убедиться «чистоте» продавца и быть спокойным за совершаемую сделку.

Реновация жилого фонда или очередное испытание для малого бизнеса

Как утверждает Московская торгово-промышленная палата, реновация жилого фонда столицы затронет почти 1500 коммерческих помещений, находящихся в частной собственности и более 400 таких же объектов, принадлежащих муниципалитету. О потенциальных проблемах, с которыми может столкнуться бизнес, в связи с реализацией этой программы, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

3 способа продать квартиру под ипотекой

Количество жилья, приобретаемого в ипотеку, все больше увеличивается – только в 1 квартале 2017 года было выдано ипотечных кредитов более чем на 300 млрд рублей. Срок кредитного договора, при этом, чаще всего составляет около 10-15 лет.

Как снизить штрафные санкции за коммунальные долги

Общий долг населения за услуги ЖКХ по всей России уже превысил отметку в триллион рублей, и тенденции к его уменьшению пока не наблюдается. Это становится причиной усиленной борьбы государства с должниками. На сегодняшний день уже введена прогрессивная шкала начисления пени за просрочку коммунальных платежей, упрощенные схемы их взыскания и ограничения к ним доступа.

Полумера и для кредитора, и для должника

Скандальный проект закона об изъятии единственного жилья почти готов, однако все еще вызывает немало вопросов, считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов.

REX-2017: НОВОЕ ВИДЕНИЕ ТОРГОВЛИ С КОТОРЫМ МИР НЕ БУДЕТ СТОЯТЬ НА МЕСТЕ

В рамках крупнейшей выставки по торговой недвижимости REX powered by MAPIC 2017 команда ADG group провела 327 встреч с российскими и международными лидерами в сфере ритейла и коммерческой недвижимости, организовала первое ток-шоу о ритейле ADG Talks и устроила рэп-шоу.