РОСРИЭЛТ

Девелопмент в текущих условиях. Как строить в кризис?

10.06.2015

Девелоперский бизнес исторически является, с одной стороны делом прибыльным, с другой - достаточно рискованным. С какими проблемами сталкиваются сегодня девелоперы, обсуждали на пресс-конференции, посвященной презентации малоэтажного жилого комплекса SAMPO.

Пожалуй, самая главная проблема, которая встает перед российскими девелоперами – постоянно меняющиеся «правила игры».

По словам финансового директора ООО «Микрорайон Кантри» (застройщика ЖК SAMPO) Андрея Корчагина, градостроительные нормы Московской области за последние три года менялись дважды. И нельзя сказать, что жизнь девелопера от этих нововведений стала легче.

«Сегодня при проектировании жилого комплекса численность населения рассчитывается, исходя из нормы 28 кв. м. площади на одного человека, - пояснил Андрей Корчагин. - Ранее этот параметр варьировался в пределах 25-50 кв. м на человека. А от этого показателя зависит количество требуемых парковок, мест в школах, детских садах и т.д. Естественно, девелоперы старались делать расчеты таким образом, чтобы на каждого жителя приходилась максимально возможная площадь, тем самым снижая нагрузку. Сейчас такой возможности уже нет. Помимо этого были увеличены и сами нормативы по обеспеченности жителей местами в социальных учреждениях, особенно в части количества мест в детских садиках. Так, если раньше на 1000 жителей было достаточно 35 мест, то теперь необходимо 65.

После пересмотра нормативов нам пришлось скорректировать концепцию жилого комплекса и запроектировать в 1,5 раза больше детских садов, в 2 раза больше школ, а также на 20% больше машиномест. Естественно, для нас это обернулось существенным ростом затрат, однако мы прекрасно понимаем, что увеличение инфраструктурной нагрузки было продиктовано объективной проблемой острой нехватки социальных объектов в Московской области, и, разумеется, выполним все необходимые требования для создания в поселке полноценной инфраструктуры».

Помимо ужесточения нормативов, изменилась и процедура согласования проекта. Если ранее разрешение на строительство можно было получить на уровне администрации района, то теперь это стало возможно только после одобрения на уровне области. «Проекты площадью более 300 тыс. кв. м рассматриваются сегодня при личном участии Губернатора МО, - сообщил Андрей Корчагин. - Мы тоже прошли этот путь и убедили руководство МО в эффективности и полезности нашего проекта. В результате, были получены все необходимые разрешительные документы. Благодаря этому квартиры реализуются по договорам участия в долевом строительстве, в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ».

Однако даже после прохождения всех бюрократических инстанций и получения официальных согласований, девелопер может столкнуться с трудностями иного характера. Экономика тоже может преподнести свои «сюрпризы». Сегодня фактически все застройщики вынуждены бороться с последствиями экономических потрясений второй половины 2014 года.

По мнению Андрея Корчагина, на строительную отрасль в наибольшей степени повлияли:

  • падение цен на нефть в 2 раза,

  • резкий рост курса доллара и евро,

  • повышение ключевой ставки до 17%,

  • ипотечный кризис – заградительные процентные ставки по ипотеке для покупателей новостроек,

  • увеличение ставок кредитования для девелоперских проектов.

«Конечно, нас, как и всех игроков рынка, коснулись экономические изменения, произошедшие в стране в конце прошлого года, - отметил Андрей Корчагин. – Для компенсации негативных последствий мы предприняли определенные шаги по минимизации и перераспределению рисков.

  • Во-первых, мы получали только долгосрочное финансирование в рублях, поэтому резкое повышение ставок не сказалось на нашей финансовой нагрузке.

  • Во-вторых, благородя сотрудничеству с Банком ЗЕНИТ и программе господдержки ипотеки, покупателям были предложены уникальные для сегодняшнего рынка условия по ипотечному кредитованию – всего 9,5% годовых, а также военная ипотека с максимальным лимитом кредитования до 3 млн рублей, что является сегодня беспрецедентным предложением на рынке».

«Несмотря на все риски, девелоперский бизнес по-прежнему остается одним из самых интересных и выгодных, – резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Как показывает практика, фактически при строительстве любого жилого комплекса у девелопера возникают те или иные трудности. По-прежнему остаются актуальными вопросы импортозамещения, обеспечения транспортной доступности, наличия должного количества объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, а также рабочих мест. Кроме того, до сих пор нет четкого механизма взаимодействия между властями и застройщиками. И если с последней проблемой, вероятно, девелопер ничего не может сделать, то в остальном грамотный подход поможет максимально снизить потенциальные риски. Как раз таким примером является работа девелопера ООО «Микрорайон Кантри», который реализует ЖК SAMPO. Команда профессионалов, которую удалось собрать, а также поддержка крупнейшего Банка ЗЕНИТ является одним из главных факторов успеха проекта».


Статью разместило АН «Метриум Групп»

Метриум Групп

#Строительство

Просмотров: 65 | ID: 1215



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости: зачем он нужен и как его оформить

Это важнейший документ, который может пригодиться владельцам недвижимости в самых разных жизненных ситуациях — от купли-продажи имущества до судебных разбирательств. Важно, чтобы он был грамотно оформлен и не содержал ошибок, иначе его могут не принять. Рассказываем, на что обратить внимание, принимая работу у оценщика.

Расчет и снижение кадастровой стоимости: к кому обращаться

По закону каждый владелец недвижимости имеет право самостоятельно проверить корректность проведенной оценки его собственности. Как это сделать и как изменить неверные сведения, а значит и кадастровую стоимость объекта — в нашей статье.

Кадастровая оценка и налог на недвижимость: еще раз о нововведениях

Оспаривание результатов кадастровой оценки (установленной кадастровой стоимости) и возможность снижения налоговых выплат — проблемные вопросы, которые волнуют всех собственников недвижимости: как юридических лиц, так и простых граждан. Отвечаем на самые распространенные из них.

Оценочная экспертиза при судопроизводстве

Судебная оценочная экспертиза — это специальная процедура, которая позволяет определить актуальную рыночную стоимость спорного имущества или нанесенного ему ущерба в ходе судебного разбирательства. Рассказываем, в каких случаях возникает необходимость в ней.

Нюансы терминологии: в чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Что означает каждое из этих понятий, какие факторы учитываются при определении стоимости недвижимого имущества, что делать, если оно оценено некорректно, а также о многом другом — в нашей статье.

Перевод жилого помещения в нежилое

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется Главой 3 ЖК РФ и Градостроительным кодексом.

Почему важно знать кадастровую стоимость участка?

Cегодня "налог на землю" начисляется на основании установленной кадастровой стоимости. Чем выше стоимость Вашей земельной собственности, тем больше налог! Также размер кадастровой стоимости учитывается при определении величины арендной платы (особенно в случае аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности).

Межевание земельного участка

Межевание земельного участка - это комплекс геодезических и кадастровых работ по уточнению (определению) границ земельного участка его площади и точных размеров. Результатом межевания является кадастровый паспорт, содержащий в себе сведения об установленных (уточненных) границах, размерах и площади земельного участка.

Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости

Кадастровым учет - это (фактически) сбор всех параметров, характеристик и сведений о том или ином недвижимом имуществе. «Собирает» это сведения (и ведет соответствующий реестр) Федеральная кадастровая палата, подведомственная Росреестру.

Нормативные акты, регулирующие вопросы государственной кадастровой оценки

Друзья и коллеги, представляем вам перечень основных нормативно-правовых актов, которые регулируют вопрос проведения государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков. Надеемся, что эта информация будет полезна для вашей практической деятельности и решения собственных вопросов.