РОСРИЭЛТ

«Метриум Групп»: Элитные апартаменты: новострой или реконструкция?

08.12.2015

Элитные комплексы апартаментов, представленные сегодня на первичном рынке Москвы, можно разделить на две группы: новое строительство и реконструкция. При этом последние обычно позиционируются как нечто более эксклюзивное, пропитанное историей и доступное только избранным. Однако на практике проекты, реализуемые «с нуля», в гораздо большей степени удовлетворяют запросам покупателей дорогой недвижимости. Аналитики компании «Метриум Групп» выявили пять основополагающих параметров, по которым новострой превосходит реконструкцию.

Подземный паркинг

Освоение подземного пространства под уже построенным зданием – это технически сложное и дорогостоящее предприятие.

Особенно когда речь идет о столетних зданиях. Естественно, в элитном сегменте без подземного паркинга обойтись невозможно, поэтому девелоперам приходится идти на определенные ухищрения: организовывать ограниченное количество парковочных мест, которого может не хватить всем желающих, создавать зависимые парковочные места, пользоваться которыми не всегда удобно, использовать автомобильные лифты и разворотные круги, которые значительно увеличивают стоимость проекта и могут стать препятствием для хранения эксклюзивных автомобилей, отличающихся по своим габаритам от общепринятых стандартов.

В проектах нового строительства этой проблемы нет. Возводя комплекс апартаментов «с нуля», девелопер может запроектировать подземный паркинг практически любой конфигурации, не противоречащей законам физики и геометрии. К примеру, в вышедшем недавно на рынок «Клубном доме на Сретенке» возводится двухуровневый паркинг на 91 машиноместо, из которых 81 м/м рассчитано на автомобили большого класса и имеет габариты 5,5 на 2,5 метра.

Современная архитектура

Объекты реконструкции, как правило, представляют особой здания конца 19 – начала 20 веков:

  • старые заводские цеха

  • и хозяйственные постройки,

  • дореволюционные доходные дома и т.д.

И далеко не всем покупателям элитной недвижимости импонирует подобная архитектура. Творения современных мастеров, напротив, оказываются ближе и понятнее более широкой аудитории.

Сегодня на рынке элитных апартаментов представлены проекты самых востребованных российских и зарубежных архитекторов:

  • архитектурные бюро «Цимайло,

  • Ляшенко и партнеры» («Клубный дом на Сретенке», Chekhov)

  • и «Остоженка» («Кленовый DOM»),

  • мастерская Алексея Воронцова («У Патриарших»),

  • международная архитектурная компания Aukett Swanke (Резиденция «Монэ») и многие другие.

Рациональные планировки

Одна из основных сложностей при проведении реконструкции заключается в необходимости вписывать внутренние помещения в имеющийся конструктив здания. Архитектор, лишенный свободы действий, вынужден создавать помещения, которые могут оказаться неудобными в повседневной жизни и ограничить круг потенциальных покупателей. К примеру, при создании лофтов в бывших цехах нередко на продажу выставляются апартаменты небольшой площади, но с очень высокими потолками. Это происходит потому, что возникает необходимость уместить заводское окно высотой в 3-4 метра в рамки одного компактного пространства. С одной стороны, подобная планировка позволяет воплотить множество интересных дизайнерских идей – создать антресоль, разместить там спальню или мастерскую. С другой, большинство таких решений ориентированы на убежденных холостяков. При этом семейные покупатели, уже имеющие или планирующие детей, с большой долей вероятности откажутся от приобретения подобных непрактичных и небезопасных апартаментов.

Современная инженерия

Любой специалист-проектировщик подтвердит, что гораздо проще, дешевле и эффективнее создавать план разводки сетей и установки инженерного оборудования параллельно с разработкой проекта самого здания, чем пытаться полностью заменить имеющиеся коммуникации в старом здании на более современные. Естественно, этот вопрос решаем, и в элитных комплексах апартаментов, являющимися объектами реконструкции, покупателю предложат инженерную начинку практически того же уровня, что и в новостройках. Только вот какой ценой. Прокладка приточно-вытяжной вентиляции и центральной системы кондиционирования в здании, построенном несколько десятилетий, а то и столетий назад, обойдется девелоперу в круглую сумму, которая впоследствии будет переложена на плечи конечных покупателей. Однако в текущей экономической обстановке даже для покупателей элитной недвижимости цена является одним из решающих факторов.

Цены

Несмотря на все перечисленные выше преимущества нового строительства, цены в таких комплексах апартаментов на порядок ниже, чем в реконструируемых. Что, несомненно, является еще одним важным плюсом этой категории недвижимости.

На сегодняшний день в сегменте элитных апартаментов минимальная стоимость квадратного метра составляет 220 тыс. рублей.

  • Этот показатель зафиксирован в «Доме на Серпуховском Валу» - объекте нового строительства.

  • Для реконструируемых комплексов минимум составляет 274,5 тыс. рублей (Art Residence). То есть на четверть дороже.

  • В целом же в пятерке самых доступных по цене комплексов апартаментов, строящихся «с нуля», стоимость «квадрата» варьируется от 220 тыс. до 331,6 тыс. рублей.

  • Помимо уже упомянутого «Дома на Серпуховском Валу»,

  • сюда входят Резиденция «Монэ» (от 299 тыс. руб.),

  • «Клубный дом на Сретенке» (от 300 тыс. руб.),

  • Atlantic Apartments (от 300,2 тыс. руб.)

  • и Clasico (от 331,6 тыс. руб.).

В топ-5 реконструируемых проектов с минимальной стоимостью квадратного метра диапазон ощутимо шире: от 274,5 тыс. до 440 тыс. рублей.

Причем единственный комплекс апартаментов, стоимость «квадрата» в котором сопоставима с объектами нового строительства – это Art Residence (от 274,5 тыс. руб.). В остальных же проектах стартовая стоимость квадратного метра превышает максимальный уровень, отмеченный в категории новостроя:

  • в комплексе Wine House минимум составляет 355 тыс. руб. за кв. м,

  • в Depre Loft – от 370 тыс. руб.,

  • и в Metropolis Loft – от 440 тыс. руб.

«Объекты реконструкции – это особая категория элитной недвижимости, которая представляет интерес для узкого круга покупателей, готовых мириться с определенными неудобствами ради возможности проживать в «доме с историей», - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако для подавляющего большинства состоятельных клиентов интерес представляет именно новое строительство – комплексы апартаментов, которые учитывают все самые современные тенденции в строительстве и техническом оснащении зданий, спроектированные именитыми архитекторами и соответствующие высоким требованиям к комфорту проживания. При этом на рынок регулярно выводятся новые объекты. В частности, не так давно стартовали продажи в «Клубном доме на Сретенке» - комплексе элитных апартаментов, расположенном в историческом центре Москвы в нескольких минутах езды на автомобиле от Кремля. И несмотря на премиальное местоположение, стоимость недвижимости здесь установлена на крайне привлекательном уровне – от 300 тыс. рублей за «квадрат».


Статью разместило АН «Метриум Групп»

Метриум Групп

#Новостройки

Просмотров: 77 | ID: 1413



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Почему важно знать кадастровую стоимость участка?

Cегодня "налог на землю" начисляется на основании установленной кадастровой стоимости. Чем выше стоимость Вашей земельной собственности, тем больше налог! Также размер кадастровой стоимости учитывается при определении величины арендной платы (особенно в случае аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности).

Межевание земельного участка

Межевание земельного участка - это комплекс геодезических и кадастровых работ по уточнению (определению) границ земельного участка его площади и точных размеров. Результатом межевания является кадастровый паспорт, содержащий в себе сведения об установленных (уточненных) границах, размерах и площади земельного участка.

Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости

Кадастровым учет - это (фактически) сбор всех параметров, характеристик и сведений о том или ином недвижимом имуществе. «Собирает» это сведения (и ведет соответствующий реестр) Федеральная кадастровая палата, подведомственная Росреестру.

Нормативные акты, регулирующие вопросы государственной кадастровой оценки

Друзья и коллеги, представляем вам перечень основных нормативно-правовых актов, которые регулируют вопрос проведения государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков. Надеемся, что эта информация будет полезна для вашей практической деятельности и решения собственных вопросов.

В Москве появились новые форматы детских садов. «Сказочный лес» от Светланы Ильиной

Проект современного частного детского сада Alertum Kids в Подмосковье полностью переворачивает сознание, где ты находишься.

Оценочная деятельность. Общие положения

По своему основному содержанию оценочная деятельность – это профессиональная и квалифицированная работа, направленная на установление инвестиционной, ликвидационной, рыночной, кадастровой и прочей стоимости. В большинстве случаев заниматься оценочной деятельностью могут лица, обладающие соответствующим образованием (квалификацией), опытом (не менее 3-х лет), застраховавшие ответственность и являющиеся членами СРО (независимые оценщики).

Правильный поиск дизайнера интерьера

Многие на вопрос о «поиске» дизайнера интерьера скажут Вам, что это также не просто, как найти хорошего стоматолога, гинеколога, парикмахера, юриста и т.д…. Как и с перечисленными специалистами с интерьерным дизайнером вам придется очень плотно работать и часто общаться, особенно в период обсуждениями проекта.

Дизайн офиса: что важно знать

Создание гармоничного дизайна офисного интерьера ответственный и важный процесс. Грамотно оформленное «рабочее» пространство повышает эстетические характеристики помещения и его комфортность. Располагает к продуктивной деятельности и способствует развитию и сплочению коллектива. Способствует формированию положительного имиджа компании как во «внутренней», так и во «внешней» среде.

Новое в законодательстве о кадастровой оценке и кадастровой стоимости

Кадастровая оценка и кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества… Эти 2 понятия за несколько последних лет фактически сформировали новую налоговую реальность нашей страны. Это и не удивительно, т.к. сегодня от установленной по кадастру стоимости зависят и размеры налогов на недвижимое имущество, и размер земельного налога, и размер арендных платежей за недвижимость, находящуюся в государственной или муниципальной собственности.

СЛУЧАИ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

Если вы решили поучаствовать в приватизации государственного или муниципального имущества, купить или продать объект недвижимости и/или земельный участок, передать имущество в качестве залога для целей ипотечного кредитования, получить наследство, получить страховую выплату по ОСАГО или столкнулись с банкротством предприятия, то у вас возникнет необходимость проведения обязательной оценки вашего движимого или недвижимого имущества.


Помещение свободного назначения в ЦАО

109.4 кв.м.

Производственно - складское помещение в Санкт-Петербурге

2000 кв.м., Фрунзенский район, Софийская ул.

Квартира в Красноярске

1ком., 44 кв.м., Кировский район, Академика Вавилова ул.

Помещение свободного назначения в ЦАО

109.4 кв.м.

Квартира в Иркутске

2ком., 65 кв.м., Октябрьский район, Александра Невского ул.